Johan Conijn: Mogelijke consequenties coronacrisis voor corporatiesector

Op verzoek van Aedes heeft Johan Conijn (Finance Ideas) mogelijke consequenties van de coronacrisis voor de woningmarkt en de corporatiesector in kaart gebracht. Een inschatting die uiteraard nog met grote onzekerheden gepaard gaat. Zoals Conijn zegt: ‘We kijken nog door een dichte mist, maar toch, een eerste schets’.

Conijn geeft een schets op hoofdlijnen van mogelijke consequenties voor de woningmarkt en in het verlengde daarvan voor de woningbouw. Vervolgens gaat hij dieper in op mogelijke consequenties voor de corporatiesector, inclusief maatregelen om de effecten te beperken.

Woningmarkt

De woningmarkt is aanmerkelijk minder kwetsbaar dan tijdens de vorige crisis, aldus Conijn. Dat neemt niet weg dat de coronacrisis gevolgen zal hebben. In de koopsector kan de crisis een (fors) negatief effect op de woningbouw hebben. Het effect bij institutionele beleggers zal anders zijn dan bij particuliere verhuurders in de commerciële huursector. De gevolgen voor de bestaande voorraad blijven bij institutionele beleggers waarschijnlijk relatief beperkt. De coronacrisis kan wel de daling in de nieuwbouw van woningen, die in deze sector al bezig is, versterken. Voorlopig wordt niet verwacht dat particuliere huurders in grote getale woningen gaan verkopen.

De corporatiesector

Er is geen reden te verwachten dat de corporatiesector als direct gevolg van de coronacrisis liquiditeitsproblemen krijgt, stelt Conijn. Alleen als huurders hun huurbetaling opschorten is dat aan de orde. Voor Nederland geen voor de hand liggend scenario. Vooralsnog heeft de coronacrisis bij de meeste woningcorporaties maar beperkte gevolgen voor de vermogenspositie. De disconteringsvoet is daarbij wel een grote onzekere factor. Dit is overigens pas in het voorjaar van 2021 aan de orde.

Hieruit mag volgens Johan Conijn echter niet de conclusie worden getrokken dat men van woningcorporaties zonder meer veel extra investeringen mag verwachten onder de huidige omstandigheden. De ruimte om onrendabele toppen te dekken is de afgelopen jaren sterk geslonken en daardoor is de continuïteit van het bedrijfsmodel van corporaties in het geding gekomen. De coronacrisis is daarvan niet de oorzaak, maar het belemmert de corporaties wel om op grote schaal extra te investeren.

Beleidsopties

Het is een grote maatschappelijke prioriteit om te voorkomen dat de bouwproductie sterk daalt als gevolg van de coronacrisis. Er is op zeer korte termijn anti-cyclisch bouwbeleid nodig, stelt Conijn.

In het verleden is dat gedaan door fors te stimuleren dat corporaties woningen bouwen. Ook nu is dat een aantrekkelijke optie. Belangrijke voorwaarde is dan wel het verbeteren van het verdienmodel van corporaties voor investeringen. Conijn noemt daarvoor de volgende opties:

  • Wegnemen van de belemmeringen voor corporaties om woningen in het niet-DAEB-segment te bouwen.
  • Tijdelijke WSW-borging van leningen voor de bouw van woningen met een huur (net) boven de liberalisatiegrens.
  • Tijdens de crisis nieuwe sociale huurwoningen (DAEB) vrijstellen van de verhuurderheffing.

Lees de volledige notitie van Johan Conijn Mogelijke consequenties coronacrisis voor de woningmarkt en de corporatiesector.