Vereniging

Blog Marnix Norder: 'Krimp: wat is het eigenlijk?'

Het is woensdagochtend en mij wacht een vol programma. Ik neem eerst de trein richting Utrecht, waar ik een bestuurlijk overleg heb met minister Ollongren. Het gaat over de Woonagenda van het kabinet. Grappend merk ik op dat wij al een Woonagenda hebben, die is door de leden van Aedes afgelopen april vastgesteld. Met daarin als hoofdpunten meer bouwen in combinatie met krimp, verduurzamen, betaalbaarheid en wonen voor mensen met een rugzakje. Eigenlijk zijn dat toch ook wel de thema’s waarmee de minister aan de slag wil. Al staat dat laatste, namelijk wonen voor kwetsbaren, nog niet zo op haar netvlies. Maar daar komt gelukkig gauw verandering in.

Daarna weer snel de trein in, verder naar het noorden. In de Groningse Hanzehogeschool ga ik met corporaties in gesprek over krimp. In mei ben ik al in Ulft geweest, bij de Achterhoekse corporaties, voor een kennismakingsgesprek. Daar was krimp een prominent onderwerp op de agenda. Maar het lijkt soms wel alsof gemeentelijke bestuurders – die vaak niet verder kijken dan een periode van vier jaar – denken dat krimp overal is, behalve in hun gemeente. Kortom, er is nog wel wat ontkenning in de lucht. 

Corporaties in bijvoorbeeld de Achterhoek of in de noordelijke provincies hebben structureel te maken met krimp. Daarom organiseren we een aantal regionale bijeenkomsten. Samen met het Kenniscentrum Krimp Noord-Nederland heeft Aedes corporaties in Groningen bij elkaar gebracht. We verkennen wat krimp eigenlijk is en waarom krimp een belangrijke ontwikkeling is voor corporaties. Dat is nog niet zo eenvoudig. 

Ik krijg uiteindelijk een vernieuwend inzicht: de kenmerken van krimp zijn vergelijkbaar met de problemen in de meest kwetsbare wijken van Nederland. Vroeger ook wel Vogelaar-wijken genoemd, een fenomeen dat nog steeds bestaat. In de kwetsbare wijken is de minste druk en ontstaan problemen die te maken hebben met lage opleiding, lage arbeidsparticipatie, lage inkomens, lage vooruitzichten voor kinderen, hoge criminaliteitscijfers en lage kwaliteit van de openbare ruimte. Voorbeelden van indicatoren dat het niet goed gaat met een wijk. En dit is ook te zien in krimpgebieden in Noord-Nederland. Want als we de aardbevingen in Groningen even buiten beschouwing laten, is dit wel een gemeenschappelijk beeld dat overblijft. Dat betekent dat deze gebieden een aantrekkingskracht hebben voor degenen die kansarm zijn. En een stimulans vormen voor de mensen die wat meer kansen hebben. Dit wordt ook wel eens het residu genoemd, al klinkt dat heel erg negatief. Maar het geeft wel aan wat er speelt. Alleen de mensen die niet weg kunnen, lijken te blijven. 

Een klacht die ik van veel corporaties in krimpgebieden hoor, is dat gemeenten ze erop aanspreken leegstaande particuliere woningen op te kopen. Maar laat ik heel helder zijn: daar zijn corporaties niet van. Corporaties zijn er voor het verhuren van woningen en niet voor het helpen van particuliere huiseigenaren, hoe vervelend dat ook is. Dat moet echt de overheid doen, als die vindt dat daarmee iets moet gebeuren.

De corporaties in het noorden denken samen na over wat ze aan krimp  kunnen doen en waar ze tegenaan lopen. En op welke wijze ze kunnen zorgen dat ze niet door gemeenten of de regio’s tegen elkaar worden uitgespeeld. Vanuit Aedes gaan wij de komende maanden verder met ons rondje langs de regio’s. Uit die bijeenkomsten proberen wij een lijst van onderwerpen op te stellen die we landelijk op de agenda moeten zetten. Want aandacht hebben voor een onderwerp is één ding, er iets zinvols mee doen is een tweede. Het begin is er. 

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

24 november 2017
'Congres en Corporatiedag. Informeel, serieus en innovatief’
De datum staat al heel lang in m’n agenda gereserveerd: donderdag 23 november, met ’s ochtends het Aedes-verenigingscongres en ’s middags de Corporatiedag. Ondanks de files ben ik redelijk snel in Harderwijk. Ik meld me bij de receptie van het Bouw & Infra Park. Dit is de kraamkamer van veel bouwactiviteiten in Nederland: een opleidingsinstituut, waar veel cursussen worden gegeven. De bouwers van morgen beginnen hier.

Op het park staat onze congreslocatie: een gebouw met een industriële uitstraling. Het blijkt er een beetje fris als je lang moet zitten en het is qua akoestiek niet optimaal. Qua gezelligheid wel: aan de ronde tafels ontstaat veel meer discussie en gesprek dan tijdens het vorige congres. Zo moet het. Dit is veel beter dan een theateropstelling, waarbij iedereen kijkt naar degene die op een podium iets staat te vertellen. 

Het is deze ochtend in Harderwijk informeel en ontspannen: precies de sfeer die we zoeken. Dat betekent niet dat we geen serieuze dingen doen. Zo praten we een uur lang over de Routekaart CO2-neutraal 2050, het plan waarmee corporaties hun woningen CO2-neutraal willen maken. Alle Aedes-leden leveren eind 2018 zo’n plan op, Aedes probeert dat maximaal te faciliteren. Daarbij is het heel belangrijk dat corporaties van elkaar leren, door van elkaar te horen hoe de ander het doet en waar die tegenaan loopt.

Een andere serieuze zaak: 100 procent van de leden spreekt steun uit voor het Convenant Verbeteren Informatievoorziening Woningcorporatiesector, dat we binnenkort sluiten met het ministerie van BZK, de Aw en het WSW. Met de afspraken in het convenant nemen de door corporaties aan te leveren gegevens de komende tijd elk jaar met 10 procent af. Daar ben ik echt blij mee, want elke corporatiebestuurder die ik de afgelopen tijd sprak, begon over die enorme hoeveelheid papier en in te vullen spreadsheets. En over de kosten aan externe adviseurs, die met deze papierwinkel gepaard gaan. Die ingehuurde krachten zijn denk ik de enige verliezers van dit convenant: het voor ons geldverslindende administreren bouwen we vanaf nu definitief af.

‘s Middags gaan we over op de Corporatiedag, met als thema Slimmer en beter voor elkaar. In zeven workshops staan we stil bij de innovatie bij corporaties. Het gaat over organisatie, over verduurzaming, over vergrijzing en over gemengd bouwen. Samen met partijen als Platform31 en Bouwend Nederland kijken we hoe we kunnen verbeteren. Ook hier weer discussie, uitwisseling van kennis en ervaring, onder het genot van een glaasje priklimonade.

Innovatie, ook buiten, voor de deur: in één dag wordt daar een woning van 60 vierkante meter gebouwd. Bestaande uit drie modules, die de bouwer neerzet en monteert. Zeer realistisch detail: door het stormachtige weer loopt het transport van de modules vertraging op. Zo is het in de praktijk van de corporatie ook: je kunt mooie plannen maken op papier, maar de uitvoering is weerbarstig en kost tijd. Maar uiteindelijk lukt het wel; zo ook met deze woning in één dag.

Innovatie en snelheid worden intelligent gecombineerd. Ik heb vele ontmoetingen met vele mensen en ga vol energie weer naar huis. Nederland, fileland: ik had te vroeg gejuicht. Ik doe er tweeënhalf uur over om thuis te komen. Maar goed, het was het meer dan waard.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

17 november 2017
'Een enerverende middag in Groningen'

Groningen, dat is de stad waar ik zeven jaar heb gewoond. Ik kende er elke stoeptegel en elke kroeg. Tenminste, dat idee had ik altijd. Groningen, ook de plek waar het in oktober altijd stonk naar te lang gekookte spruitjes, omdat de suikerbietencampagne weer was begonnen. Groningen, ik kom er nog af en toe omdat een goede vriend van mij hier woont. Maar ondertussen is de stad wel heel erg veranderd. Want ach ja, mijn historie, dat was de goede oude tijd van 1983 tot 1990. Kortom, prehistorie.

Groningen, nu het gebied dat bekend staat om de aardbevingen. En dat is misschien ook wel de reden dat de Nederlandse Vereniging van Bestuurders van Woningcorporaties (NVBW) onder aanvoering van Karin Verdooren hier is neergestreken voor de jaarlijkse tweedaagse. Na de opening in het hippe centrum DOT, vlakbij het ziekenhuis, praat ik de leden bij over de stand van zaken in de sector, het regeerakkoord en andere landelijke ontwikkelingen.

Maar eigenlijk is dat allemaal het voorgerecht. Het hoofdgerecht is het gesprek over de aardbevingen. Meedenken en meetobben met de corporatiebestuurders die met hun benen in de modder staan. En elke dag te maken hebben met boze, verdrietige of anderszins geëmotioneerde bewoners die willen weten waar zij aan toe zijn. Het wordt een enerverende middag, waarbij we toch een wat ontluisterend beeld krijgen van de problematiek. Dat Groningen synoniem zou worden voor aardbevingen, was niet te verwachten toen ik daar woonde. Nu lijkt dit het enige dat er toe doet. En als je zo de verhalen hoort over Loppersum en Slochteren, dan snap je het ook wel.

Minstens 80.000 woningen moeten worden aangepakt zodat mensen er veilig kunnen blijven wonen. Maar wat nog meer ontluisterend is: de aanpak die wordt gekozen op nationaal niveau sluit totaal niet aan bij de belevingswereld van mensen. Als je je uitgebreid laat voorlichten, zoals wij die middag hebben gedaan, begrijp je heel goed waar die boosheid vandaan komt.

Een voorbeeld. De Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM), verantwoordelijk voor de gaswinning, wil dat in bepaalde gebieden de woningen aardbevingsbestendig worden gemaakt. Dat wil niet meer zeggen dan het zodanig verbeteren van de constructie, dat je bij een aardbeving in totaal twee minuten de tijd hebt om het pand te verlaten voordat de boel instort. Dat aardbevingsbestendig maken van bestaande woningen kost – schrik niet – 250.000 euro per woning!!! En dan heb je twee minuten de tijd. Verder is er dan nog niets aan de woning gedaan. Nog steeds is er de oude keuken, de lekkende douche en het niet-geïsoleerde dak. Ook de kozijnen zijn nog niet geschilderd voor die prijs.

Kan dat niet anders? Het antwoord is volmondig ja. Want voor misschien de helft van de prijs kun je met sloop en nieuwbouw een aardbevingsbestendige woning neerzetten. Een woning op dezelfde plek of in de buurt, die voldoet aan de kwaliteitseisen van nu: goed geïsoleerd en comfortabel. Dit is ook wat de meeste bewoners willen. Ze willen een structurele oplossing en meer kwaliteit. Maar ja, zo werkt het niet bij de NAM. Die kijkt niet naar oplossingen waar mensen op zitten te wachten. Zij kijken naar hoe ze hun risico voor aansprakelijkheid kunnen beperken.

Het is dus een risico-aansprakelijkheidsvraagstuk geworden, niet een maatschappelijk vraagstuk. Goede maatschappelijke oplossingen? Nee, daar zijn ze niet van bij de NAM. En ja, dan voed je de boosheid bij bewoners. En ja, dat zie je dan ook weer terug in de ogen van vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties. En bij corporatiebestuurders. Zelden heb ik meegemaakt dat bestuurders zo aangeslagen zijn. Terwijl ze nog maar anderhalf tot drie jaar verantwoordelijkheid hebben voor de betreffende corporatie. Met andere woorden: ze voelen een gebrek aan handelingsruimte om goede oplossingen te creëren waar de Groningers om schreeuwen. En als je dan met oplossingen moet komen die niet werken en die peperduur zijn… Dan snap je dat bewoners en corporatiebestuurders zich in de steek gelaten voelen door Den Haag.

Is het dan een onoplosbaar vraagstuk? In mijn beleving niet. En dat is wijsheid die ik in de zaal toch wel proefde. Kun je nou niet zorgen voor een specifieke oplossing voor de aansprakelijkheid en dan de middelen vrijmaken voor oplossingen die passen bij de Groningers? De winst is dat het echt veel, veel goedkoper is dan de huidige werkwijze van de NAM.

Het was een enerverende middag. En een voorbeeld van hoe een probleem dat oplosbaar lijkt, onoplosbaar wordt gemaakt door onwillige politiek en besluitvorming. Ik wens de Groningers niet alleen veel wijsheid, maar ook een Binnenhof dat zorgt voor ruimte om oplossingen te creëren die wel werken.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

10 november 2017
Limburgse corporaties innoveren, allemaal op hun eigen manier

Vorige week reed ik naar Texel, vandaag precies de andere kant op, richting Zuid-Limburg. Texel-Kerkrade: een grotere afstand kun je in Nederland bijna niet afleggen, maar ik vind dat dit bij mijn Aedes-voorzitterschap hoort. Bij leden op bezoek gaan en zien waar ze mee bezig zijn. Bij mijn gastheren vandaag, HEEMwonen, Weller en Maasvallei zijn dat hele verschillende zaken, mooi samen te vatten onder de noemer ‘innovatie’. En dat maakt die werkbezoeken ook gewoon heel leuk.

‘Wablief?’, vraagt de baliemedewerkster van HEEMwonen, wanneer ik naar directeur-bestuurder Marjo Vankan vraag. En dan weet je: ik ben in Limburg aangekomen. Marjo schetst mij de uitdagingen van Kerkrade, een gemeente gekenmerkt door een armere populatie, nazaten van de mijnwerkers. Zij vonden huisvesting in jaren-70-flats van de corporaties, maar er was lang niet altijd werkgelegenheid voor deze generatie. Krimp ligt op de loer, net als vergrijzing. Hoe zorg je als corporatie dat er een goede dynamiek blijft?

Daarnaast heeft HEEMwonen een unique selling point: de manier waarop ze met duurzaamheid omgaan. En dan niet per se op het vlak van energiebesparing of maximale isolatie, maar cradle to cradle, wat we ook wel circulair bouwen noemen. Dit betekent dat je al het bouwmateriaal voor een woning weer kunt hergebruiken, mocht je de woning ooit slopen. En dat je een oude, afgeschreven flat zo sloopt, dat je het beton, staal, plastic en alle andere materialen weer kunt inzetten voor nieuwe woningen. In deze video zie je hoe ze dat doen.

Daarmee zijn ze bij HEEMwonen top bezig: ze zijn een soort kraamkamer van innovaties op dit terrein, gesteund door allerlei universiteiten en onderzoeksbureaus. En nee, de corporatie zelf geeft hier geen bakken met geld aan uit. Zij stelt alleen leegstaande flats ter beschikking en faciliteert zo de innovatie. Het geld komt uit andere potjes, en zo hoort het ook.

Dan stap ik in de auto richting Heerlen, naar woningcorporatie Weller, vlakbij het Heerlens station. Ik ontmoet twee oude bekenden: bestuurders Jack Gorgels en Robèrt Kersjes. Ik heb hen mogen bijstaan in de fase dat het spannend was rond het zogeheten Maankwartier. Dat is een groot project waarmee het Heerlens centrum wordt omgetoverd van de afwerkplek die het zo’n vijftien jaar geleden was, tot een nieuw en dynamisch gebied. Weller heeft een belangrijke rol in het project, het project dateert dan ook van ruim vóór de nieuwe Woningwet. Uiteindelijk wordt het centrum van Heerlen er heel veel fraaier door. En de huurders van Weller hebben baat bij woningen in het centrum. Een centrum dat op zichzelf al een reden is om in Heerlen te willen wonen. 

Na een boterhammetje met ham en een kopje koffie ga ik door naar Maastricht. Daar schuif ik aan bij onder anderen bestuurder Frans Crijns van Maasvallei. De corporatie heeft zich gevestigd in een oud, kloosterachtig pand. Ze hebben dit op verzoek van de gemeente herbouwd, zodat dit prachtige cultureel erfgoed bewaard blijft. Maar ook zodat ze daar een bijzonder soort sociale huurwoningen in konden realiseren. Het is relatief duur om zoiets te doen, maar op deze manier redden corporaties wel zeer beeldbepalend vastgoed van de sloophamer.

Ik vind het elke keer weer fascinerend om te zien hoe corporaties een maatschappelijke bijdrage leveren met innovatie en creativiteit. Gecombineerd met soberheid in hun uitgaven. Maasvallei, Weller, HEEMwonen; alle drie innovatief, alle drie op hun eigen manier, alle drie ten faveure van Limburg en de huurders en met een vizier op de toekomst. Het is een lange tocht, maar het was het meer dan waard.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.


3 november 2017
Schoolreisjesgevoel op Texel

Om acht uur ’s ochtends stap ik in de auto, voor de lange tocht naar Texel. Ik ben uitgenodigd door Jan van Andel, directeur-bestuurder van Woontij. Die naam doet vermoeden dat de corporatie iets met water te maken heeft en dat klopt: de corporatie heeft woningen op Texel en in Den Helder.

Ik verlaat de spits wanneer ik de Coentunnel uitrijd en het landschap verstilt. De wegen worden smaller, ik zie meer tractoren dan auto’s, meer boerderijen dan woningen en een uitgestrekt groen landschap, af en toe onderbroken door het rood en geel van langzaam bewegende landbouwwerktuigen. Meer schapen dan mensen. Prachtig, die rust en ruimte. Een mooie gelegenheid om terug te denken aan de afgelopen week.

Aan mijn bezoek aan de Brabantse corporatie Woonkwartier, bijvoorbeeld. Dat is een van de negen corporaties die samen een oplossing voor de noodlijdende corporatie WSG uit Geertruidenberg zoeken. Eerder schreef ik al over de financiële problemen van die corporatie door wanbeleid uit het verleden. Die negen corporaties proberen een goede uitkomst te creëren voor de huurders van WSG, die ook nog eens financieel dragelijk is. En dat is lastig. Ik wil die negen corporaties complimenteren voor hun inzet. Ik weet niet wat de uiteindelijke oplossing wordt, maar het is goed dat wij als corporaties bereid zijn elkaar te helpen.

Ik denk ook terug aan het gesprek dat ik samen met VTW-voorzitter Guido van Woerkom had met Yvonne Timmerman-Buck, de opvolger van Wim Deetman als voorzitter van de Commissie Governancecode. Deze oud-voorzitter van de Eerste Kamer en huidig lid van de Raad van State heeft de kennis, kunde en visie om onze sector goed te laten functioneren bij bezwaar en beroep tegen een besluit van een woningcorporatie. Een vrouw met pit en spirit. Mooi.

Ondertussen stap ik uit de auto, richting het dek van de boot naar Texel. Het mijmeren maakt plaats voor een vakantiegevoel. Of eigenlijk meer het gevoel van een schoolreisje. Want ja, het gebeurt niet elke dag dat ik aan de reling van een boot sta, uitkijkend over de Waddenzee, op weg naar de haven van Texel. Te midden van wijzende en fotograferende Duitse toeristen. Dat schoolreisjesgevoel blijft wanneer bestuurder Jan van Andel en RvC-lid Pedro Sayers van Woontij me oppikken. Ze nemen me mee naar hun hoofdkwartier en laten me zien waar ze mee bezig zijn. Interessant om te merken dat zo’n eiland echt zijn eigen problemen en uitdagingen heeft. 

Neem bijvoorbeeld het personeel van alle horeca op het eiland. Als je wilt dat die mensen ook ’s avonds achter de tap staan, glazen ophalen en diners verzorgen, moet je er ook voor zorgen dat zij op het eiland kunnen wonen. De barman of de kok kan immers niet meer terug naar het vasteland, laat op de avond. En je kunt dat personeel natuurlijk niet in een tentje laten slapen. Wonen en werken is hier dus voor sommige beroepen voor de volle 100 procent aan elkaar verbonden. In dat kader hebben ze ook een interessant nieuw concept: economiewoningen. Dat is een constructie waarbij een Texelse werkgever voor de woning betaalt, om zijn werknemers te kunnen huisvesten.

Creatieve oplossingen voor ‘eilandproblemen’ dus. Maar dat is niet het enige: ze zijn sowieso erg innovatief. Zo is Woontij bezig met wat ze noemen ‘levend landschap’. Daarbij geven ze het begrip containerwoningen een nieuwe dimensie: ‘verplaatsbaar wonen’. Doordat de woningen makkelijk weer te verwijderen zijn, kun je wonen in de natuur, zonder een spoor van urbanisatie achter te laten. Met die woningen vangt Woontij de tijdelijke druk op de woningmarkt op.

Ik stap weer op de boot. Texel: een heel mooi stukje Nederland waar hele fijne mensen voor hele gewone vragen eigen oplossingen zoeken en vinden.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

27 oktober 2017
Perfectie in Zwolle

In september was ik op bezoek bij corporaties in IJsselmuiden (gemeente Kampen) en Zwolle. Beter Wonen IJsselmuiden, delta Wonen, Openbaar Belang en SWZ hadden mij samen uitgenodigd voor een werkbezoek. Niet op hun kantoren, maar op straat, samen met hun huurders, in de wijken waar zij actief zijn. Corporatiebestuurders stonden mij al op te wachten tussen naoorlogse flats. De rest van de middagen fietsten we samen rond. Het was heerlijk weer voor de tijd van het jaar. 

Het bezoek is dus alweer even geleden. De reden dat ik er alsnog een blog aan wijd is dat ik sindsdien van alle vier de corporaties een ansichtkaart kreeg. Op iedere kaart staat een foto van een onderdeel van het werkbezoek. Een leuke manier om zo’n werkbezoek extra te laten beklijven.

En die extra aandacht, de nazorg van het werkbezoek, is een illustratie van wat ik tijdens het werkbezoek meemaakte: ik kreeg het gevoel dat wat de corporaties in de regio doen de perfectie benadert. Ik zag heel goede samenwerking tussen deze vier corporaties, maar zij vertelden ook dat met de gemeentebesturen uitstekende afspraken te maken zijn. Zowel over de productie van nieuwe woningen als over de aanpak van wijken met risico’s. En dat is niet alles. Ook met zorg- en welzijnsorganisaties is de samenwerking al jaren uitstekend. 

Die perfectie is te zien. We fietsen door een wijk die door de Zwolse corporaties al werd aangepakt voordat toenmalig minister Ella Vogelaar met haar 40 krachtwijken op de proppen kwam. Zwolle heeft niet gewacht op steun van rijksniveau. De Zwolse corporaties onderkenden eerder zelf al de problematiek, gingen aan de slag, maakten al afspraken met de gemeente en deden al investeringen. De wijk werd nooit een Vogelaarwijk omdat men in Zwolle geen minister nodig heeft om te zeggen wat er mis is als het al bijna te laat is. Zoiets geeft mij een goed gevoel over de rol die corporaties spelen. En het bevestigt mijn indruk dat er in Zwolle veel perfect geregeld lijkt te zijn en op rolletjes loopt. Een voorbeeld hoe productieve samenwerking eruit kan zien. En wat je dan kunt bereiken. Leuk om te zien en te horen.

Al fietsend gaan wij van het Talentenplein (project van deltaWonen) naar het inloophuis de HUD (project van SWZ) naar de wijkontwikkeling in Weezenlanden-Noord (Openbaar Belang). De open benadering van de corporaties maakt al deze goede dingen mogelijk.

Op het Talentenplein staan woontorens waarin studenten samenwonen met mensen die in dagbesteding zijn, bijvoorbeeld om een verslaving te overwinnen. Een gemêleerde groep bewoners, waardoor kansarmen zich op kunnen trekken aan kansrijkeren. Dat heeft een positieve uitwerking op hun leefklimaat en op het gebruik van voorzieningen. Als  we rondlopen maak ik een praatje met de fietsenmaker annex kippenboer en hulpverlener in één. Ik geef mijn ogen de kost en zie dat het geen theoretisch verhaal is, maar gewoon werkelijkheid. Mooi. 

In Weezenlanden-Noord wordt gesloopt en nieuw gebouwd op een binnenstedelijke locatie, vlakbij het Provinciehuis. Alle binnenstedelijke vragen die je kunt bedenken spelen hier. De bewoners zelf krijgen als eerste het woord en ik hoor dat ze van A tot Z bij het proces betrokken zijn. Leuk om zelf uitgebreid met mensen uit de bewonersorganisatie te kunnen spreken. Hoe betrek je iedereen erbij? Hoe zorg je dat wat er speelt bij de huurders echt naar voren komt? Hoe zorg je dat dat niet leidt tot een heel stroperig proces? Die vragen komen voorbij en de antwoorden zijn verfrissend en inspirerend. Ze geven me het gevoel dat het wel goed gaat komen hier.

De ansichtkaarten herinneren mij er nog eens aan: wat houd ik nu het meest over aan dit werkbezoek. Mijn antwoord: perfect zal het ook in Zwolle niet zijn, maar ik ben in een gemeente geweest waar veel goed geregeld is. En eigenlijk door iets heel simpels: goed samenwerken. Daar feliciteer ik ze graag mee!

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

20 oktober 2017
‘De gierzwaluw heeft niets aan bureaucratie’

Tijdens de afscheidsreceptie van Leo Hendriks van Woonbedrijf ieder1 in Deventer, zocht Maarten van Gessel mij op, de bestuurder van woningcorporatie Het Gooi en Omstreken. Hij wilde met me praten over iets waar hij horendol van wordt: de wijze waarop de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) de Wet Natuurbescherming toepast wanneer je wilt slopen of renoveren en er misschien dieren in het oude gebouw nestelen.

Ik kan uit eigen ervaring zeggen: bij de RVO werken veel enthousiaste mensen, die op allerlei manieren proberen ondernemend Nederland verder te krijgen. Mensen die dienstverlenend zijn. Maar er zijn uitzonderingen. Dat blijkt in ieder geval bij het onderdeel van de RVO dat zich met de natuurbescherming bezighoudt. Maarten mailde mij alle stukken over de zaak waar hij zich druk om maakt en lichtte het nog even toe.

Kafka was opeens heel dichtbij. Op 25 november 2016 diende Het Gooi en Omstreken een ontheffingsaanvraag in voor de sloop of renovatie van een aantal panden. Ruim zeven maanden later viel een brief op de mat: de aanvraag is afgewezen. Terwijl de corporatie uitgebreid onderzoek liet doen. Ik heb de rapporten gelezen: zij bracht zeer zorgvuldig in kaart welk type beest in een straal van honderden meters rond de te slopen panden is geweest. Het onderzoek nam precies een half jaar in beslag en kostte vele duizenden euro’s. Gedegenheid van voor tot achter. Toch concludeert RVO na zeven maanden ‘lezen’ dat het onvoldoende is. Ontheffing van tafel, de bouwwerkzaamheden ook.

Ik vrees dat de stukken illustratief zijn voor wat ik vaker hoor: de toepassing van de Natuurbeschermingswet is een showstopper, of in ieder geval een showvertrager. Begrijp me goed, ik houd van natuur, duurzaamheid en het klimaat. Dus van mij geen grappen over de huismus, de gierzwaluw of de vleermuis. Als je een pand wilt slopen of renoveren waar dieren hun nest in hebben gebouwd, moet je het verlies van hun verblijfplaats compenseren. Al helemaal bij enigszins zeldzame dieren.

Daar zijn ook allerlei mogelijkheden voor. In de vorm van alternatieve plekken waar vleermuizen in kunnen kruipen als zij hun winterslaap willen houden, of gierzwaluwen als zij willen nestelen. Er zijn kortom praktische oplossingen denkbaar om te compenseren wat mogelijk verloren gaat als je renoveert of sloopt.

Laten we nou eens overleggen hoe we oplossingen kunnen realiseren, die we standaard kunnen toepassen, zodat het aantal nestelmogelijkheden niet terugloopt. Dat is echt niet zo moeilijk. Je kunt die nestelmogelijkheden gewoon direct meenemen in het ontwerp van het gebouw. En het ontwerp van de omgeving van het gebouw.

De benadering van de RVO heeft niks te maken met ondernemerschap, dit is frustreren. We willen toch voort maken met bouw, om de woningnood te verhelpen? We willen toch vaart maken met verduurzamen? Dit is niet kijken hoe het wél kan, maar zorgen dat het níet kan. Ik weet niet wat de motivatie is van dit deel van de RVO, maar ik weet wel dat ook de gierzwaluw hier op de lange termijn niets mee opschiet. Hopelijk doen de provincies het beter, nu zij een grotere rol krijgen.

Gedragscode Wet Natuurbescherming
In Trouw van 18 oktober 2017 staat een artikel over de gedragscode Wet Natuurbescherming, ontwikkeld door de Stroomversnelling (samenwerkingsverband van onder meer corporaties en bouwers voor de ontwikkeling van nul-op-de-meterwoningen). De gedragscode is bedoeld om vertraging als gevolg van onderzoek en vergunningsaanvragen te voorkomen. Ecologische adviesbureaus zeggen zich zorgen te maken over de mogelijke gevolgen voor onder meer vleermuizen. Voorzitter Leen van Dijke van de Stroomversnelling bestrijdt de kritiek in het artikel: ‘Met de code omzeilen we de vertragende obstakels van de vergunningverleningen. En inderdaad, uitgebreid onderzoek vooraf is niet meer nodig. Dat zal een bittere pil zijn voor bureaus die hun geld hieraan verdienen.’

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

9 oktober 2017
‘Dit is waar de Dag van het Huren voor bedoeld is’

Tijdens de Dag van het Huren afgelopen zaterdag 7 oktober was ik in Wassenaar. Bij die plaats denkt niet iedereen aan sociale woningbouw. Dat is onterecht. Natuurlijk, er staan kapitale villa’s, prachtig gelegen in het duinlandschap vlakbij zee voor de rijkste mensen van Nederland. Maar ook de gewone man woont daar, in een gewone sociale huurwoning. Ongeveer 30 procent van de woningen in Wassenaar zijn sociale huurwoningen. 

In de buurt van het sportterrein waar de Wassenaarsche Bouwstichting en Woningbouwstichting Sint Willibrordus hun evenement organiseren, stap ik uit mijn auto. Daar staan de strandvlaggen te zwaaien in de krachtige wind. En daar slaat Ad Zopfi, bestuurder van de Wassenaarsche Bouwstichting, nog de laatste hand aan de voorbereidingen. Hij sjort een aanhanger met een dakkapel erop naar de juiste plek. Een meewerkend voorman: dat zie ik nu graag.

Ik schud een paar handen, onder andere die van Wil van Dam, de bestuurder van Willibrordus, en loop naar binnen. De sportkantine is voor vandaag omgetoverd tot ontvangstruimte. De beide huurdersverenigingen zijn aanwezig, leden van de raden van commissarissen, de gemeente, maar ook het incassobureau dat aan de bak moet wanneer iemand zijn huur niet meer kan betalen. Er druppelen steeds nieuwe mensen binnen en er ontstaat een gezellig geroezemoes van mensen die elkaar beter leren kennen, die informatie uitwisselen. Er worden afspraken gemaakt. Dit is precies waarvoor we de Dag van het Huren startten, drie jaar geleden: als een makkelijke manier voor huurders om vragen te stellen en hun zegje te doen.

Het is ook het moment voor de corporaties om te laten zien waar zij mee bezig zijn. Bijvoorbeeld met duurzaamheid. We maken een excursie en stoppen eerst bij een woning van vlak voor de oorlog, die de corporatie renoveerde tot woning met energielabel A. Vloerisolatie, muurisolatie, HR++ beglazing: goed geïsoleerd. Dat voel je als je binnenkomt. Terwijl de herfst buiten toeslaat, is het binnen comfortabel. En betaalbaar: voor nog geen 30.000 euro maakte de Wassenaarsche Bouwstichting flinke labelstappen. Deze woning kan weer jaren vooruit.

We wandelen verder, waarbij het de kunst is de paraplu niet mee te laten voeren door de wind. Maar dat lukt ons allemaal en we komen aan bij de tweede halte, een wat groter huis, nu van Willibrordus. Het ziet er prachtig uit: een nieuw dak, met nieuwe dakgoten. En zonnecellen op dat dak. Toch bleef de investering in deze woning onder de 40.000 euro en hoefde de bewoner het huis niet uit tijdens de verbouwing. De vloer werd van buitenaf geïsoleerd, de kozijnen lieten ze zitten maar er werden wel nieuwe ramen in gezet, vertellen Wil en zijn mensen vol trots. Met mechanische ventilatie, wat voor het klimaat in de woning erg fijn is.

Zo zou ik eigenlijk ook wel willen wonen. Het voelt gewoon goed. Mooi om te zien ook dat corporaties bij deze verschillende woningen, die heel verschillende oplossingen vragen, grote stappen maken qua verduurzaming.

De grootste vertrager hierbij is dat niet elke huurder afstand wil nemen van zijn gashaard of open haard. Daarom stemmen huurders soms tegen renovatie wanneer de corporatie om instemming vraagt. Corporaties moeten bij zo’n renovatie minstens 70 procent van de huurders achter het plan krijgen en hier in Wassenaar blijkt dat wederom niet altijd vanzelfsprekend, helaas.

Ik rijd naar huis met een tas vol boeken over eerder gerealiseerde projecten. Uit die boeken blijkt eens temeer dat corporaties de historie van de gemeenschap behouden en tegelijkertijd investeren in de toekomst.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.
 

5 oktober 2017
'Corvee van een paar honderd miljoen'

Binnenkort beslist het WSW over de saneringen van Humanitas en WSG. Tekorten van honderden miljoenen euro’s, ontstaan door de megalomane beleidskeuzes van toenmalig bestuurders. Bij deze corporaties zijn desinvesteringen gedaan en er werd dagelijks meer geld uitgegeven dan er binnenkwam. Twee ‘oude’ gevallen, uit een periode die ver achter ons ligt, maar die waarschijnlijk nu alsnog de tongen losmaken. De afrekening volgt nu pas, hoewel  dit gebeurde vóór de parlementaire enquête en de nieuwe Woningwet, waarmee dit soort wanbeleid voortaan is uitgesloten. 

De hele sector moet de prijs betalen omdat corporaties borg staan voor elkaars leningen. Het WSW toetste destijds die leningen en had deze achteraf echt nooit mogen goedkeuren. En ook de toezichthouder (toen nog Centraal Fonds Volkshuisvesting) zat te slapen. Hiermee vertel ik niets nieuws: ook de parlementaire enquêtecommissie kwam al tot deze conclusie. Het WSW heeft sindsdien flink ingegrepen om dit in de toekomst uit te sluiten. Maar het is wel zuur geld. Geld dat veel beter besteed had kunnen worden. Dit voelt als corvee. Als het duurste corvee dat je maar kunt bedenken. Gelukkig hebben we goede commissies ingesteld die adviseren hoe we het totale bedrag voor de sector zo laag mogelijk kunnen houden. Maar ik baal van iedere euro die wordt besteed aan wanbeleid uit het verleden. 

En ik heb mijn vraagtekens. Want waarom moeten alleen corporaties hiervoor opdraaien? Binnen de borgings- en saneringsafspraken snap ik het wel, maar waar is de zorgplicht van de banken? De BNG en de Waterschapsbank hebben leningen verstrekt zonder goed naar de aanvragen te kijken. Het feit dat er sprake is van borging ontslaat je als bank toch niet van je zorgplicht? Het lijkt erop dat ze leningen hebben verstrekt op basis van gebakken lucht. Je zou ook kunnen betogen dat de banken naast verwaarlozing van hun zorgplicht een wanprestatie hebben geleverd. Een hele dure wanprestatie. Het zou logischer zijn als we de last verdelen tussen de banken en de corporaties.

Een ander vraagteken dat ik heb is de rol van corporaties bij de keuzes die het WSW nu maakt bij de sanering en de borging van de twee boosdoeners. Ik heb daar in een eerder blog aandacht aan besteed: we moeten als sector alles betalen maar hebben niks te vertellen. Straks hebben we twee uitstekende adviezen liggen vanuit de corporatiesector. Maar de adviescommissies hebben een vrij beperkte positie. En de vraag is: gaat het WSW echt luisteren naar die adviezen? Nemen ze echt ter harte wat de sector zelf wil?

Binnen de nieuwe regels is wanbeleid zoals bij Humanitas en WSG gevoerd is, niet meer mogelijk. Maar ik heb niet de illusie dat ik dat kan teruglezen in de krant. Wel hoop ik dat iedereen ziet dat we als sector zelf de boel opruimen: als één corporatie er een zooitje van maakt, springen andere corporaties bij. Dat doet natuurlijk pijn. Bij huurders, bij corporatiemedewerkers en uiteindelijk bij onze resultaten. Maar we lossen het wel zelf op. Dat is in andere sectoren wel anders. Het zou goed zijn als dat ook wordt gezien. 

Helaas hebben we het toch weer over ellende uit het verleden. Dat is pijnlijk, want het gaat helemaal voorbij aan het harde werken van al die duizenden corporatiemedewerkers in Nederland. Hierdoor kunnen miljoenen mensen goed en betaalbaar wonen. Terwijl we het in 2017 juist weer willen hebben over onze bijdragen aan de maatschappij. Dat corporaties met de Woonagenda met grote inzet en bevlogenheid dagelijks werken aan betaalbaar wonen. Volop bezig zijn met nieuwbouw en met verduurzaming. En voor iedereen een woning beschikbaar te hebben. Ook voor mensen die niet geheel zelfstandig kunnen leven.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

20 september 2017
'Prinsjesdag 2017'

Mensen vragen mij weleens: Wat is dat lobbyen precies in politiek Den Haag? Misschien is een beschrijving van ‘mijn’ Prinsjesdag een mooie manier om daar eens inzicht in te geven.

Het begint ’s ochtends vroeg al met de kleding. Wat oranje in je kleding is leuk en vrolijk, maar belangrijker is dat het netjes moet zijn. Dus ging ik strak in het pak, met een wat licht gekleurd  overhemd de deur uit.

Ik ga iets eerder naar het kantoor van Aedes. Onder andere vanwege overleg over de vraag hoe wij vanuit Aedes reageren op de Miljoenennota en de Troonrede. We bespreken diverse scenario’s: als dit in de Troonrede staat, reageren we zo. Als dat erin staat reageren we zus… Kortom: we zorgen dat we goed voorbereid zijn en dat we die middag een goed verhaal kunnen houden.

Vervolgens ga ik richting Lange Voorhout. Dat is hartje Den Haag. Op uitnodiging van de Rabobank zit ik daar direct langs de route van de koets. Met lopend buffet en de mogelijkheid om met genodigden te netwerken en te luisteren naar de Troonrede. Gelukkig kom ik op tijd, want Den Haag staat vandaag vol beveiliging; je kunt niet zomaar overal doorlopen. 

Ik luister onder meer naar de speech van CEO Wiebe Draijer van de Rabobank; een goed verhaal over de toestand van de wereld en hoe de bank daarmee om wil gaan. Dat is ook een belangrijk onderdeel van Prinsjesdag: horen hoe andere partijen tegen de Nederlandse politiek en samenleving aankijken, zodat je weet wat je van ze kunt verwachten. Prinsjesdag is natuurlijk ook het moment om te zorgen dat ons verhaal, het verhaal van de woningcorporaties, terechtkomt bij burgemeesters, wethouders, bankiers en marktpartijen. En dat doe ik bij het lopend buffet: met een glaasje jus d’orange en een gesmeerd bolletje kipfilet in de hand. Alles is hier goed verzorgd, netjes en sober tegelijk.

Wat dat Aedes-verhaal is? Dat wij het geld dat de verhuurderheffing oplevert voor een groot deel willen inzetten voor verduurzaming van onze woningen. Anders halen we de doelstelling van volledig energieneutrale woningen in 2050 niet. En ook dat corporaties er willen zijn voor de middeninkomens. Dat we deze mensen nu niet mogen helpen en dat we dat wel kunnen en willen. 

Ik zit vervolgens op de tribune naar de Glazen Koets te kijken naast de Rabo-locatiedirecteur Jaap Wielaart met een oranje vlaggetje in de hand en dan is het toch altijd wat gênant: moet je nu daarmee zwaaien of niet? Ondertussen geniet ik van de stad Den Haag. Prachtig om in deze najaarszon de koning en koningin met de Glazen Koets richting Ridderzaal en weer terug te zien rijden. Uitgedoste, vrolijke mensen, die zwaaiend een mooie dag beleven in wat ik als oud-wethouder nog steeds zie als ‘mijn stad’. 

Na de Troonrede en de stoet van de koning ga ik weer richting kantoor voor een paar uurtjes werken. Daarna is het tijd voor het sluit- en klapstuk: de borrel van VNO-NCW in perscentrum Nieuwspoort in de Tweede Kamer. Dé gelegenheid waar tout bestuurlijk Nederland bijeenkomt. Dé plek om te lobbyen, om oude contacten te ontmoeten en nieuwe relaties te leggen.

Ik spreek met Kamerleden, met oud-Kamerleden, met ministers en oud-ministers, met Europarlementariërs en vertegenwoordigers van andere brancheorganisaties. Zakelijk interessant, maar soms ook gewoon leuk om een oude bekende weer eens te zien. Ook hier: boodschap brengen en luisteren waar anderen mee bezig zijn. En natuurlijk proberen te achterhalen wat de formatie in petto heeft voor ons. 

Om zeven uur ’s avonds zit ik weer in de auto. Wanneer ik thuis ben, blijkt dat ik nog moet koken, terwijl ik het grootste deel van mijn energie al verbruikt heb. Want al die recepties hebben één ding gemeen: je staat de hele tijd. Ik ben blij dat ik mijn pak en mijn niet-ingelopen schoenen weer kan uittrekken. Het was een goede dag, in diverse opzichten. Zo is het gegaan, zo zal het waarschijnlijk altijd gaan. Prinsjesdag 2017.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

14 september 2017
‘Sint Maarten, hoe kunnen wij helpen?’

Terwijl Irma langzaam uitraast boven Noord-Amerika, wordt de schade op Sint-Maarten zichtbaarder en zichtbaarder. En het is dramatisch. Mensen die alles wat ze hebben opgebouwd binnen 24 uur weggeblazen zien worden. Mensen die nu weer met niets beginnen. Ook onze Koning, die er op bezoek was, had het er moeilijk mee. De emoties zaten zo hoog dat zijn zinnen er wat gebroken uitkwamen, maar daarmee niet minder oprecht. Dit had hij nog nooit gezien. 

Sint-Maarten. Hoe nu verder? Diverse corporatiebestuurders vroegen mij: ‘Wat gaan we doen?’ Of ze zeiden me simpelweg: ‘Wij gaan wat doen.’ Ik begrijp dat heel goed. Ook in het verleden hebben corporaties vaak de handen uit de mouwen gestoken toen er dakloosheid ontstond door natuurgeweld.

En toch moeten we er heel goed over nadenken. De omstandigheden zijn flink veranderd sinds die tijd. In de nieuwe Woningwet zijn onze taken veel helderder afgebakend dan in het verleden. We mogen alleen investeren op Nederlands grondgebied. En het moet bij die investeringen gaan om sociale woningbouw, volgens de definities uit diezelfde wet.

Dat moeten we heel serieus nemen. Wij kunnen niet zomaar zeggen: we treden buiten dat wettelijk kader en trekken ons eigen plan. Hoe begrijpelijk de drang om te helpen ook is in deze situatie, we moeten verstandig zijn. Als je iets wilt doen voor de slachtoffers van Irma op Sint-Maarten, zou ik zeggen: geef vooral gul. Organiseer een benefietwedstrijd, geef ruimhartig bij de actie van vrijdag 15 september, zet je als vrijwilliger in op wat voor manier dan ook. Maar doe het wel met geld dat van jezelf is. Geld van je eigen bankrekening, waar je zelf een afweging over maakt. Met geld van de corporatie is de afweging toch echt anders. Dan gelden vragen als: past het binnen de wet, is het rechtmatig en doelmatig. 

Dat neemt niet weg dat er groot leed is. Reden voor mij om contact op te nemen met het ministerie van BZK en de minister. Want het voelt niet goed om machteloos te moeten toezien. Op het ministerie werkt men intensief aan een aanpak van de wederopbouw van Sint-Maarten. BZK: dat ministerie gaat over de koninkrijksrelaties, over rampenbestrijding en ook over wonen. Ik vroeg het ministerie naar de voortgang. Het antwoord: het crisisteam is volop bezig met een plan van aanpak en vraagt misschien ook de corporaties om te helpen. 

Als die vraag komt, dan is dat het moment voor corporaties om de mouwen op te stropen. Om te zorgen dat de gemeenschap daar weer verder kan, vooral de mensen die toch al niet veel hadden. Want iedereen verdient een goede woning. En wij kunnen echt helpen. Maar wel binnen de kaders van de Woningwet, via de voordeur, via het kabinet en het BZK-crisisteam van Nederland dat hier namens ons allen volop aan werkt.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

7 september 2017
‘Bij TBV Wonen gaat de monteur pas weg als die kraan gerepareerd is’

Wanneer ik, iets te laat, op het Aedes-kantoor aankom, zitten daar hoofd Onderhoudsbedrijf Theo Vonk en bestuurder Rob Vinke van woningcorporatie TBV Wonen uit Tilburg al op mij te wachten. Een tikkeltje gehaast en bezweet ga ik met hen in mijn werkkamer zitten en vraag of ze van wal willen steken. Dat doen ze.

Dit overleg is tot stand gekomen omdat TBV Wonen binnenkort een kijkje-in-de-keuken-dag organiseert. Aedes bedacht ‘kijkje in de keuken’ om te zorgen dat corporaties letterlijk bij elkaar kunnen gaan kijken om te zien hoe hun collega’s iets organiseren. Leren van de Aedes-benchmark, benchlearning. Of het nu gaat om verduurzaming, om bedrijfsvoering, maar ook om reparatieonderhoud en klantvriendelijk werken. En daar zijn ze bij TBV Wonen in Tilburg goed in. Daar scoren ze buitengewoon hoog op in de Aedes-benchmark. En ze willen nóg hoger scoren.

Alleen het allerbeste is genoeg. Dat is leuk, want daarmee kunnen ze een kraamkamer zijn voor andere corporaties. Tijdens bezoeken aan andere corporaties merk ik dat zij soms best worstelen met die klanttevredenheid en met de vraag hoe ze die kunnen verhogen. Theo heeft in ieder geval een antwoord. Als ik een tijdje naar hem luister, denk ik: ga vooral naar hem toe, want zoals hij het vertelt, neem je het ook snel aan. En wil je dit bij je eigen corporatie ook doen. 

Wat is nou zo bijzonder aan wat ze doen bij TBV Wonen? In de eerste plaats dat ze het kleine onderhoud grotendeels zelf doen. Op de tweede plaats dat alles erop is gericht om de huurder zo goed mogelijk te bedienen. Het serieus nemen van de klacht, het zo snel mogelijk schakelen om tot een oplossing te komen, het uitrusten van de storingsmonteurs met de basisapparatuur die nodig is om direct storingen te kunnen verhelpen, de ICT die nodig is om lean and mean te kunnen werken… Noem maar op, zij hebben het uitgevonden en toegepast. En de totale optelsom van al die ingrepen in hun oude systeem, betekent dat de klant echt supertevreden is. De huurder die opbelt met een terechte klacht, wordt gewoon snel en goed geholpen. Snel en makkelijk gezegd, maar moeilijk gedaan.

Een voorbeeld: klachten over het riool. Dat zijn altijd erg vervelende klachten voor de huurder, want problemen met het riool kunnen leiden tot stank of dat je de badkamer niet meer kunt gebruiken. Bij zulke klachten is de stelregel bij TBV Wonen: als de huurder vóór twaalven belt, is het dezelfde dag opgelost. Dat is natuurlijk erg prettig. En als de monteur eenmaal aan de klus begonnen is, gaat deze pas weg als het klaar is.  ‘Het is vier uur, de kraan is nog niet goed, ik ga door tot hij is gerepareerd. Vindt u dat goed, mevrouw?’ Kijk, daar wordt een huurder blij van.

En dus ga je goed in de benchmark. En dus hoop ik ook dat dit goede voorbeeld ook goed doet volgen. Deze kijkjes in de keuken gaan wij meer doen. Leren van elkaar. Elkaar helpen. Elkaar inspireren. Kennis delen. Problemen delen. Oplossingen delen. Zorg dat we uiteindelijk als corporatiesector toonaangevend blijven, ook in de toekomst, en ook in een veranderende wereld, met nieuwe ICT-mogelijkheden. Maar ook met andere bewonersvragen en andere bewonerssamenstellingen. Met andere vraagstukken, die om een nieuwe benadering vragen. Als ik naar Theo luister, zit het met de innovatie wel goed. Luistert u mee?

Het kijkje in de keuken bij TBV Wonen vindt plaats op 28 september 2017. Klik hier voor meer info en meld u aan.

Andere kijkjes in de keuken:
•    Schakelen tussen beschikbaarheid en betaalbaarheid (Vidomes, Delft, 14 september 2017)
•    Bij Vivare krijgt klant meteen een expert aan de lijn (Vivare, Arnhem, 21 september 2017

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

30 augustus 2017
‘Kortste en beste blog ever’

Dit wordt mijn kortste en beste blog tot nu toe. Het is namelijk een inleiding voor een artikel in de Volkskrant van dinsdag 29 augustus. Het is een geweldig artikel, waar Jan Salverda (bestuurder van Domijn in Enschede) mij bij een nadere kennismaking vol trots op attent maakte.

Echt super, voor de mensen van Domijn en voor de hele sector. Want het is prachtig wanneer het oog van een journalist valt op het bijzondere werk dat veel collega’s doen. Op de gedrevenheid en betrokkenheid, maar ook op de vernieuwende werkwijze met veel verantwoordelijkheid bij de professionals op de werkvloer. Nu stop ik en laat ik Volkskrant-columnist Margriet Oostveen verder vertellen.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

24 augustus 2017
‘Het WSW: wie betaalt, heeft niks te vertellen’

Het WSW, het waarborgfonds voor de sociale woningbouw. Een stichting die de voorgangers van Aedes in 1983 oprichtten om te zorgen dat corporaties onderling de leningen kunnen borgen en daardoor goedkoper kunnen lenen voor woningbouw. Het Rijk en gemeenten zijn in een ingewikkelde constructie daarin partij als ‘achtervangers’. Dit systeem zorgt uiteindelijk voor een triple-A-rating. Dat is dus heel veilig, zodat banken bereid zijn lagere rentes te geven. 

Hartstikke mooi: door goedkoop te lenen kunnen we relatief goedkoop bouwen. Daardoor heb je veel woningen voor weinig geld. Een fantastisch instrument, die borging van leningen. Dat hebben onze voorgangers prima bedacht. De afgelopen jaren heeft het WSW hard gewerkt om de criteria voor het borgen van leningen aan te scherpen. Gelukkig maar, want als sector zorgen wij voor de onderlinge borg van leningen. Met andere woorden, als er onverhoopt iets niet goed gaat bij de één, dan zullen de anderen daarvoor moeten betalen. Tot zover de geschiedenis.

De politiek heeft er met de Woningwet voor gezorgd dat het WSW een nieuwe positie heeft gekregen. Ik merk dat ik me daar de laatste weken stevig zorgen over maak. De manier waarop het nu is vormgegeven heeft wel iets merkwaardigs. Immers, de totale sector is helemaal niet meer betrokken bij het beleid, de bestuurlijke aansturing of wat dan ook in de besluitvorming van het WSW. En dat is vreemd. Of eigenlijk: bizar. Het WSW is ‘verstatelijkt’.

Ja, er is een deelnemersraad waar enkele corporaties in zitten. En ja, het Aedes-bestuur heeft periodiek overleg met het bestuur van het WSW. Maar uiteindelijk lijkt het WSW nu een soort uitvoeringsorgaan van het Rijk. Want het mag dan een stichting zijn, uiteindelijk wordt verantwoording afgelegd aan het Rijk en niet aan de eerste betrokkenen. Ik denk dat dat een weeffout is en dat we er nog eens over moeten discussiëren: hoe zorgen we dat die borging de directe verantwoordelijkheid is van de corporatiesector zelf? Want is een oud gezegde niet: ‘Wie betaalt, bepaalt’? Hier is het andersom: wie betaalt heeft niets te vertellen. Net gaf ik al aan: het WSW is een soort staatsorgaan geworden. Terwijl de sector onderling als enige de financiële klappen heeft opgevangen zoals bij Vestia. Nul euro van het Rijk.

Natuurlijk moeten we zorgen dat we de positieve effecten en resultaten van het WSW niet kwijtraken. Maar als er, zoals nu, binnen het WSW onrust is over de bemensing en de organisatie, over verantwoordelijkheden en bevoegdheden, maar ook ten principale over de te varen koers, dan heeft dat wel degelijk gevolgen voor corporaties. Want voor ons is het uitermate belangrijk dat de continuïteit, kennis, kunde en kwaliteit van A tot Z gegarandeerd zijn binnen het WSW. Zodat niet alleen vandaag, maar ook morgen de afwegingen kunnen worden gemaakt om wel of niet borg te staan voor een aangevraagde lening en zorgvuldige beslissingen te nemen over saneringen. En als wij aan de lat staan als er een probleem is, dan is het toch ook logisch dat wij verantwoordelijkheid hebben in die toetsing? Daar moeten we echt met elkaar over hebben. Zodat de verantwoordelijkheid daar ligt waar die zou moeten liggen.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

18 augustus 2017
'Als je aan Heerenveen denkt, denk je aan Accolade’

Om kwart over zeven stap ik in de auto voor een rit naar Heerenveen. Heerenveen… Dan denk je natuurlijk gelijk aan het Thialf-stadion, aan schaatsen en aan Abe Lenstra. Misschien ook nog wel aan Foppe de Haan en voor de echte liefhebber aan Sportclub Heerenveen zelf. Maar niet alleen deze iconen zetten Heerenveen op de kaart. Er gebeurt daar veel meer. Dat blijkt wel als ik uit de auto stap en om half tien binnenloop bij Accolade.

Accolade is een van de drie grote woningcorporaties in Friesland. Voor je bij Accolade binnen bent, loop je eerst door ‘De Kas’. Dat is eigenlijk een gek gebouwtje dat een broedplaatsfunctie heeft en waar allerlei bedrijfjes zijn gevestigd. In oude zeecontainers, met staalconstructies, heel apart. Je weet direct: dit is vernieuwend. Als dit de entree is van Accolade, vraag je je onmiddellijk af hoe het hoofdgebouw er zou uitzien? Nou, daar gaan ze gewoon door. Met de experimentele uitstraling bedoel ik dan, of misschien juist meer met de uitstraling van 'Welkom hier'. Want dat gevoel heb je, je voelt je welkom, je voelt je gewaardeerd. En als ik dat voel, dan geldt dat natuurlijk ook voor hun huurders en personeel. Voor ik nog een woord heb gewisseld met wie dan ook heb ik een positieve indruk van Accolade. Grappig toch dat de inrichting en uitstraling daar zo bepalend voor kunnen zijn. 

Ik meld me aan en wordt uiteindelijk opgepikt door Rein Swart. Samen met hem en Klaas Groenveld – samen met Jerica Hartholt vormen ze het bestuur van Accolade – ga ik even bijpraten over Aedes en de corporaties. De kern van het werkbezoek is een gesprek aan een grote eetkamertafel in hun kantoorpand. Het is een oude school, omgetoverd tot een plek waar je echt graag bent en die super duurzaam is. Geen dubbelglas, geen driedubbelglas, maar zelfs vier lagen glas om ervoor te zorgen dat er geen kubieke meter aardgas meer wordt gestookt dan strikt nodig is in zo’n oud pand. Hergebruik in combinatie met duurzaamheid: dat spreekt mij zeer aan. En ook de oude details die erin zitten zijn geweldig. Er is met zorg gerenoveerd en met de hand op de portemonnee. De lampen zijn hergebruikt, en dat geldt ook voor de ontvangstbalie van oud hout en de panelen van sloopmateriaal aan de muren. 

Aan tafel ga ik in gesprek met medewerkers van Accolade. Bijzonder is dat er ook een aantal huurders aan tafel zit. Want Rein Swart vindt het belangrijk dat de huurder mee beslist over wat er gebeurt in de complexen en bij Accolade. Hij benadrukt dat vertrouwen geven ook betekent dat je het echt moet kunnen afstaan, dat je het ook echt hebt. Dat je vertrouwen hebt in je huurders. In hun denkkracht, organisatiekracht, kennis en kunde en dat je op basis daarvan handelt. In plaats van dat je je eigen kaders leidend laat zijn. 

Grappig is dat dat ook in dat gesprek naar voren komt. En op het moment dat een van de huurders duidelijk haar mening geeft over de samenleving, merk je dat het nog wel zoeken is. Hoe geef je ruimte voor een pittige opvatting, zonder dat het gesprek alleen maar daarover gaat? Maar er wordt in ieder geval in de praktijk gebracht dat huurders bepalend mogen zijn in wat er gebeurt. Het geeft de medewerkers zichtbaar energie. We hebben het over verduurzaming, over langer zelfstandig wonen en de problematiek die erbij komt kijken. We hebben het over schulden en huurachterstanden, betaalbaarheid en alle andere zaken die bij corporaties en bij huurders spelen. 

Het is een open gesprek. Het geeft een beeld van een corporatie die midden in de samenleving staat, die aan het nadenken is over haar eigen functioneren en op alle onderdelen elke keer weer wil verbeteren. Dat vind ik fantastisch. Want zo makkelijk is dat niet. En ik hoop ook eigenlijk dat we met Aedes en met corporaties samen in staat zijn om kritisch naar onszelf te kijken, onszelf elke keer weer te verbeteren daar waar kan en te vernieuwen daar waar mogelijk is. Om te zorgen dat we gewoon heel goede producten blijven leveren en heel goed inspelen op de vragen die de samenleving heeft. Op vragen die onze huidige en toekomstige huurders hebben. En op het moment dat het lukt om dat als team te doen, zoals de medewerkers van Accolade in overleg met huurders en in goede samenwerking met maatschappelijke partners zoals zorgaanbieders en gemeenten, dan ben je goed op weg. Dan heb je een goede basis. 

Na twee uur loop ik weer naar buiten, door diezelfde gekke kas. Maar wel met het gevoel dat ik aan het rijtje namen waar ik aan denk bij Heerenveen er een moet toevoegen: Thialf, Abe Lenstra, Foppe de Haan, Sportclub Heerenveen en… Accolade.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

13 juli 2017
Oud zijn (in Amsterdam)

Als je zoals ik het voorrecht hebt om op werkbezoek te gaan op plekken waar oudere mensen wonen, dan zie je als het ware door je oogharen heen je moeder. Of je vader. Of je tante. Of welke oudere in je omgeving dan ook. En eigenlijk ook jezelf, over 30 jaar. Met de ongemakken die daarbij horen. Want ja, niemand wordt oud en loopt nog een halve marathon. De meeste mensen schuifelen wat achter een rollator of hebben allerlei andere beperkingen. Is dat erg? Nee, helemaal niet. Het is een fase in je leven.

Het thema oud worden in Nederland is voor corporaties niet altijd makkelijk. Voor ouderen zelf ook niet. Want met het afschaffen van de verzorgingshuizen (vroeger bejaardenhuizen) is er voor een bepaalde groep geen goed dak meer boven het hoofd. Dat zeggen de mannen van Habion (bestuurders Peter Boerenfijn en Ton de Rond), waar ik op werkbezoek was, op hun locaties in Aalsmeer en Amsterdam. Habion is expert op het gebied van ouderenhuisvesting in alle denkbare vormen (ik was nu op bezoek bij een locatie in Amsterdam, maar bekijk bijvoorbeeld wat Habion deed met een voormalig verzorgingshuis in het Gelderse Voorst).

Wat is het geval? Ouder wordende mensen krijgen behoefte aan extra zingeving, dagbesteding. Maar ook andere behoeften in hun sociale contacten. Denk ook aan de veiligheid: als het even niet zo goed gaat moet iemand een oogje in het zeil kunnen houden. Kortom: die verzorgingshuizen hadden voor bepaalde groepen mensen een belangrijke functie. En die functie moet worden overgenomen. Ergens zullen oudere kwetsbare mensen gewoon moeten kunnen leven zonder angst voor hun voordeur, zonder de angst dat hun beginnende dementie hen parten gaat spelen, zonder de angst dat ze vallen en niemand naar ze omkijkt.

Die verzorgingshuizen, waren voor ongeveer 10 procent van de oudere mensen echt heel belangrijk. De maatschappelijke vraag naar plekken in die huizen is niet afgenomen, maar ze zijn ‘weggeorganiseerd’ met het beleid van het scheiden van wonen en zorg. Met de mannen van Habion ben ik het snel eens. Dit moet opgelost worden. Nu houden corporaties zich uitsluitend bezig met de vier muren, het dak en de voordeur. En alles wat te maken heeft met zorg en welzijn moeten andere partijen doen. Maar wie betaalt dan die gezamenlijke ruimten in het voormalige verzorgingshuis dat nu een zelfstandig seniorencomplex is? Wie betaalt dan die extra portier die een oogje in het zeil houdt? Wie zorgt kortom voor een arrangement dat past bij de levensfase van deze mensen? Habion zoekt naar oplossingen en experimenteert volop, net als de andere ‘ouderencorporaties’ Woonzorg Nederland en de SOR.

Maar er moet wel ruimte zijn voor die goede oplossingen. Mogen wij de ouderen weer helpen? Op dit moment in veel gevallen niet. Een voorbeeld. Ik heb net het voorwoord afgerond van een Aedes-handreiking die onder meer helpt problemen te voorkomen met passend toewijzen bij verzorgingshuizen in eigendom van een woningcorporatie. Het probleem hierbij is dat corporaties oudere woningzoekenden alleen mogen beoordelen op hun inkomen. Het inkomen is allesbepalend voor de toewijzing van een woning. En de behoefte aan zorg dan? De behoefte aan welzijn? De maatschappelijke context? Of de gezinssamenstelling (denk aan een dementerende partner)? Nee, daar mogen wij niet naar kijken. Met die handreiking plakken wij een pleister op deze gapende wond die de wetgever heeft achtergelaten. De wetgever die geen rekening wil houden met oud worden in Nederland op een menswaardige manier.

Ik pleit er niet voor alle nieuwe wetgeving overhoop te gooien. Ik pleit ervoor dat we de maatschappelijke vraag onder ogen zien. De behoeften van huurders, van gewone mensen die gewoon oud worden. En in goed overleg snel goede oplossingen realiseren. Met gemeenten, met welzijnsorganisaties en met regelgeving vanuit het Rijk, die ruimte moet geven. Passend… Daar gingen we voor. Maar dan wel passend bij mensen. En niet alleen bij hun bankrekening.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

Marnix Norder is vanaf 17 juli met vakantie. Hij hervat zijn blogs eind augustus.

7 juli 2017
Oud zijn (in Aalsmeer)

Vandaag rijd ik naar Aalsmeer. Aalsmeer, dan denk ik aan vliegtuigen die laag over je hoofd vliegen, heel veel asfalt en natuurlijk de bloemenveiling. Maar als ik uiteindelijk in Aalsmeer aankom, merk ik dat ik nog nooit in de dorpsgemeenschap zelf ben geweest. Het is eigenlijk een heel leuk dorp. Een vriendelijke winkelstraat, aardige mensen en al helemaal geen vliegtuigen vlak boven mijn hoofd. En al dat asfalt, daar is hier niets van te zien.

Ik bel aan bij Zorgcentrum Aelsmeer en schud de hand van Peter Boerenfijn en Ton de Rond, de bestuurders van zorgcorporatie Habion. Frans Knuit, de directeur van het zorgcentrum, schuift even later ook aan en neemt ons mee door het gebouw. Hij vertelt ons hoe dat nu draait, zo’n oud bejaardentehuis. Of eigenlijk moet ik zeggen oud verzorgingshuis, dat sinds de wetgeving van 2015 geen toekomst meer heeft. Dit verzorgingshuis is net als vele andere getransformeerd tot een complex met zelfstandige woningen. Maar dat niet alleen. Er is veel meer gerealiseerd. Er zijn allerlei vormen van verpleegeenheden en gesloten afdelingen. Eigenlijk is het een bijzondere verzameling van mensen met diverse regelingen. Van zorg naar wonen en alles wat daar tussen zit.

Het brengt mij terug bij de rol die ik drie jaar geleden speelde. Ik was toen voorzitter van het Aanjaagteam Langer zelfstandig wonen. Dat aanjaagteam was ingesteld door minister Blok en staatssecretaris Van Rijn. Het was de bedoeling om in het hele land over de nieuwe wet- en regelgeving te praten met gemeenten, corporaties, zorgaanbieders, regiokantoren, zorgverzekeraars en alle andere partijen die te maken hebben met wonen en zorg. Uiteraard ook met patiënten, cliënten en huurdersorganisaties. Ik ben toen het hele land rondgetrokken en heb honderden gesprekken gevoerd. En fascinerend is dat ik nu, een paar jaar later, weer te maken krijg met dit onderwerp. Vandaag gericht op ouderen. 

Wat mij opvalt is de enorme complexiteit in regelingen die we hebben in Nederland en waar mensen mee te maken krijgen. Als je geen deskundige bent in zowel de volkshuisvesting als de zorg en het welzijn, dan is het schier onmogelijk om te begrijpen hoe alles in elkaar zit. Vind maar eens uit welke regeling in welke situatie, binnen welk kader en op welke wijze moet worden aangevraagd of toegepast. Dan gaat het over regelingen van het Rijk, maar ook over afspraken met zorgkantoren, verzekeraars, welzijnsorganisaties en aanbestedende partijen zoals de gemeente, om maar wat te noemen. En dat is niet alleen ingewikkeld voor de mensen die het moeten organiseren, maar ook voor de mensen in het veld. Want maak je wel optimaal gebruik van de mogelijkheden die er zijn voor financiering van de zorg voor en dienstverlening aan cliënten?

We zijn op bezoek bij een huurder van Habion. Zelden heb ik zo’n enthousiaste man meegemaakt. Enthousiast in de zin dat hij het hart op de goede plaats heeft en zijn uiterste best doet om de zorginstelling gewoon fijn te maken voor mensen die oud zijn geworden en zich verbonden voelen met Aalsmeer. En dat lukt uitstekend. Want wat een heerlijk plekje om te zijn! Een tuin die grenst aan de ringvaart. Heerlijk in het zonnetje zitten en uitkijken over het water en de varende bootjes. En als je het te koud vindt, ga je toch op een beschut plekje zitten? Er wordt volop gebruikgemaakt van de tuin. Mensen met rollator en rolstoel schuifelen in hun eigen tempo voorbij en hebben zo te zien een prima dag.

Straks gaan ze ijsjes eten en melodietjes meezingen in een dagbestedingsprogramma georganiseerd door vrijwilligers. Liefst 250 (!) vrijwilligers zijn verbonden aan deze organisatie, waar nog geen 100 mensen wonen. De gemeenschapszin in Aalsmeer is geweldig groot en een goede basis voor dit wooncomplex om goed te kunnen functioneren. Wat is de rol van Habion? Hier is het de verhuurder: Habion levert de stenen ten behoeve van het zorgcentrum dat de zaak verder organiseert. Maar uiteraard wel een verhuurder die meedenkt, die weet wat oud zijn of oud worden in Nederland betekent, en die weet wat daarvoor moet gebeuren, op het niveau van vastgoed. 

Oud worden in Nederland. Als ik ook maar iets met Aalsmeer zou hebben, dan zou ik mij nu vast inschrijven om er mijn oude dag door te brengen.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

30 juni 2017
Wat kunnen/mogen corporaties in middeldure huur?

Vorige week hadden we bij Aedes een aantal Duitse parlementariërs op bezoek uit de deelstaat Nedersaksen. Sébastien Garnier, onze Europese belangenbehartiger, en ik hebben een korte presentatie gegeven over het werk van corporaties in Nederland. Na ons verhaal hadden onze bezoekers eigenlijk maar één vraag: ‘Willen jullie dit alsjeblieft ook bij ons doen?’

Zo'n vraag doet je weer beseffen dat we in Nederland de afgelopen eeuw ongelofelijk goede woningen hebben neergezet voor mensen met een lager inkomen. En nog betaalbaar ook. Daar mogen we hartstikke trots op zijn. Toen ik aangaf dat een toegelaten instelling – de sociale woningbouw, zeg maar – niet zomaar buiten de landsgrenzen mag, vroegen ze of niet-DAEB-activiteiten dan wel zouden kunnen zodat in Duitsland toch goede, betaalbare woningen kunnen worden gerealiseerd. Heel interessante vraag. Maar het antwoord weet ik eigenlijk niet zo goed. We zijn het nog aan het uitzoeken wat wel en niet mag over de landsgrenzen.
 
Dat bracht mij gelijk bij een andere vraag: wat kunnen corporaties betekenen in de productie van middeldure huurwoningen. Rob van Gijzel, oud-burgemeester van Eindhoven, is namelijk al een aantal maanden bezig uit te zoeken hoe die productie vlot te trekken. Het oude kabinet heeft hem dat gevraagd. Met verschillende samenwerkingstafels probeert hij zicht te krijgen op de problemen en daarvoor oplossingen aan te dragen. Op verzoek van Van Gijzel zijn wij daar als Aedes bij betrokken omdat corporaties mogelijk iets zouden kunnen betekenen. Daarbij hebben wij van tevoren aangegeven: wij zijn van sociale huurwoningen. Middeldure huur is niet de kern van ons werk, maar als de samenleving daarin behoefte heeft aan een bijdrage van corporaties, dan zeggen wij niet op voorhand nee. Want het is wel een heel reële vraag. En de vraag van die Duitse delegatie gecombineerd met de discussies over niet-DAEB bij gesprekken over middeldure huur brengt mij erop te concluderen dat de positie van niet-DAEB niet helemaal duidelijk is.
 
Want is het nou marktconform en marktgerelateerd? Of niet? Is het een commerciële tak van een corporatie? Of worden er andere eisen gesteld? Bijvoorbeeld bij de vragen over middeldure huur. Marktpartijen interpreteren de Woningwet als volgt: corporaties mogen het doen op het moment dat marktpartijen niet in een project stappen, maar dan wel volgens diezelfde marktconforme eisen. Dat is natuurlijk vreemd: marktpartijen halen zelf hun neus op voor een project omdat het risico te hoog is of het rendement te laag. Waarom zou het niet-DAEB-gedeelte van corporaties dat dan wel doen volgens dezelfde marktconforme eisen? Het betekent gelukkig overigens niet dat corporaties maximale huur hoeven te vragen, anders zouden middeldure huren van corporaties in Amsterdam en Utrecht echt wel ver boven de 1.000 euro uitkomen...

Begrijp me goed, het gaat niet om onze sociale taak. Die zit natuurlijk voldoende geborgd in het DAEB-gedeelte van de corporatie. Het gaat uitsluitend om niet-DAEB-activiteiten. De wetgever is daar niet helemaal duidelijk over. Wat wil ze nou precies van die corporaties? De regels hinken op twee gedachten voor wat betreft dit gedeelte. Als onduidelijk is wat op dit vlak wel of niet mag, dan zullen corporaties ook niet snel in een project met middeldure huurwoningen stappen, zelfs al is er behoefte aan dat zij dat wel doen.

Ik zie dat terug in de diverse projecten in Nederland. Ik heb daar eerder ook wat over geschreven. Mooie projecten die we in het verleden hebben gedaan, in goede samenwerking, volstrekt transparant en tegen goede condities voor alle partijen. Tegenwoordig komt dit soort projecten nog maar mondjesmaat van de grond. Mede door de onduidelijkheid hierover. Sommige corporaties zijn er doortastend in en durven gewoon te handelen. Prima, trouwens! Bij andere corporaties leidt de onduidelijkheid tot terughoudendheid.
Dus ik zou wel graag willen dat er meer helderheid komt over wat wij als corporaties wel en niet kunnen doen met het niet-DAEB-gedeelte. Of we Nedersaksen moeten helpen of niet, dat vind ik vers twee. Maar bijspringen om te bouwen voor de enorme woningbehoefte in het middeldure huursegment... Mijn handen jeuken, want de noodzaak is er zeker.
 
Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

20 juni 2017
‘Staat onze sociale woningbouw internationaal gezien stil?’

Terwijl toeristen in het prachtige lenteweer werkelijk overal aanwezig zijn en talrijker lijken dan de bewoners zelf, begeef ik me naar diverse locaties waar iets moois plaatsvindt. Ik ben op het International Social Housing Festival in Amsterdam.

Sociale woningbouw is uiteraard niet alleen aan Nederland voorbehouden. Maar omdat dit festival in Amsterdam plaatsvindt, geeft dat ons wel de kans de prachtige historie te laten zien van de Nederlandse sociale huisvesting van de afgelopen eeuw. Het Schip is wat dat betreft wel een snoepje: een ge-wel-dig gebouw, ontworpen als ‘arbeiderscomplex’ door de beroemde architect Michiel de Klerk. Dat complex wordt nu trouwens schitterend gerenoveerd, met uiteraard sociale huurwoningen erin, van Eigen Haard. Schitterend, omdat ze dit monument tijdens de zorgvuldige renovatie ook nog eens maximaal energieneutraal maken.

Maar goed, het International Social Housing Festvial, dus. Ik wil nu niet stilstaan bij Eigen Haard of bij de vergadering van koepels voor sociale huisvesting  uit andere landen, hoe belangrijk ook. Ook niet bij het afscheid van Marc Calon, die de voorzittershamer van Housing Europe overdraagt in Franse handen. (Dank Marc, veel oprechte internationale waardering voor jou!)

Er valt iets anders op: tijdens enkele presentaties over sociale huisvesting in bijvoorbeeld Denemarken en Zweden blijkt dat zij anno 2017 voorlopen op Nederland. Bij hun projecten houden ze rekening met de veranderende stedeling in de 21e eeuw, met zijn diverse woonwensen. Woonwensen die steeds wijzigen, onder andere door wijzigende gezinssamenstelling. Verder is de deeleconomie, die juist voor lage inkomens interessant kan zijn, daar veel verder doorgevoerd dan wat ik nu zie in Nederland.

Ineens besef ik: Nederland loopt niet meer voorop in sociale woningbouw. We zijn door alle discussies van de afgelopen jaren over de systeemwereld zo opgeslokt dat vernieuwing beperkt is gebleven. Natuurlijk is er wel degelijk vernieuwd, zoals met de start van de verduurzaming van de woningvoorraad. En toch: de meeste corporaties zijn de afgelopen jaren vooral bezig zich aan te passen aan nieuwe regels en met het verwerken van de gigantische administratieve lastendruk die is ontstaan.

Wat mij betreft moeten we terug naar wat we meer dan honderd jaar perfect hebben gedaan. Dat is méér bieden dan alleen een woning. Door de keuzes die we maken, kunnen we bijdragen aan een gemengde stad, aan kansen voor mensen met een lager- of middeninkomen om te groeien omdat de woonomgeving die uitdaging biedt. We kunnen met goede architectuur en openbare ruimte werkelijk toekomstgericht bouwen, niet alleen voor het klimaat maar ook voor de mensen en de manier waarop ze samenleven.
Laten we met elkaar zorgen dat ook de kinderen die daar opgroeien, trots zijn op hun afkomst. Eigenlijk is dit wat we ook deden toen Het Schip gebouwd werd. En dat was heel vooruitstrevend.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

15 juni 2017
‘Vernieuwing in Uden en bij de Aw’

Door de ramen van mijn auto zie ik tussen de bedrijventerreinen steeds vaker lange rijen fruitbomen en paardenweitjes. Dan weet je dat je ergens tussen de grote rivieren bent. Op weg naar woningcorporatie Area, een laboratorium van vernieuwing in het Brabantse Uden. Voorbij Zaltbommel met die mooie brug en kenmerkende toren. Op naar bestuurder Jan van Vucht en z’n team.

Onderweg gaan mijn gedachten naar iets dat alle corporaties op dit moment bezighoudt: de scheidingsvoorstellen. Corporaties moeten hun organisatie scheiden in een DAEB- en een niet-DAEB-tak, zoals dat in jargon heet. Voor de blog-lezers die niet ingewijd zijn in deze vaktaal: een tak met alleen de sociale huurwoningen van de corporatie en een tak met ‘marktactiviteiten’, zoals middeldure huurwoningen en soms een winkelpand. De toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties (Aw), reageerde heel laat op de voorlopige scheidingsvoorstellen van corporaties. Bovendien wil de Aw aanpassing van die voorstellen, soms om onnavolgbare redenen. Begrijp me goed: sommige bevindingen van de Aw zijn volkomen terecht, maar hier en daar ontbreekt logica en consistentie.

De baas van de Aw, Kees van Nieuwamerongen, is gelukkig bereid te luisteren naar de kritiek. In een briefwisseling van de afgelopen weken en tijdens een gesprek enkele dagen geleden hebben hij en ik over de heetste hangijzers afspraken kunnen maken. Ik hoop dat onze leden nu weer even verder kunnen en dat de accountmanagers van de Aw duidelijkheid hebben. Een toezichthouder die openstaat voor verbetering, mooi.

Intussen ben ik er al. In Uden, bedoel ik. Het is een andere wereld. In ‘de inspiratieruimte’, een zaaltje vol zitzakken, zachte kleuren en een schoolbord, schetst bestuurder Jan van Vucht een beeld van een corporatie die zichzelf op alle punten vernieuwt. Prachtig! Het team in de keuken bestaat bijvoorbeeld uit werkloze huurders met afstand tot de arbeidsmarkt en Area gebruikt zeer doortastend regisserend opdrachtgeverschap. De corporatie heeft ook een organische visie op de eigen organisatie: ‘nooit meer reorganiseren’. En heeft een aanpak van verduurzaming die ik echt geweldig vind. Bij Area koppelen ze verduurzaming namelijk aan betaalbaarheid: Area ‘gooit’ zonnepanelen op meer dan de helft van hun woningen. Dat kost de huurder niks. Wel krijgt die er wat voor terug: een lagere energierekening. Tenminste, als die zijn energieverbruik gelijk houdt. Area haalt al in 2018 gemiddeld label B, en dat is niet zo gek met deze aanpak.

Ik krijg er energie van. Van Area. Maar ook van de Aw, die ondanks de enorme hoeveelheid vaak terechte kritiek van corporaties openstaat voor dialoog en vernieuwing. Ook al weet ik niet of alle corporatiemedewerkers dit laatste met mij eens zijn.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

7 juni 2017
‘Groei en krimp’ (2)

Vorige week stond ik stil bij de noodzaak tot groei voor woningcorporaties in sommige delen van Nederland. Voor de groei van hun vastgoed, bedoel ik dan. En die is nodig. Er is wat mij betreft echt sprake van woningnood als een inschrijfduur van vijf jaar of meer geen enkel zicht geeft op een sociale huurwoning in de nabije toekomst. En dat speelt helaas, ook buiten Amsterdam. Maar vandaag heb ik het over de andere kant van de medaille: krimp.

Een gestage terugloop van het aantal inwoners, we zien het gebeuren. In sommige regio’s is het inwonertal nu nog stabiel, maar weten we uit de prognoses dat het over een tijdje echt terugloopt. Belangrijkste oorzaken: er worden minder mensen geboren dan er overlijden en de trek van jongeren naar de grote steden voor opleiding en werk. 

Krimp vergt aandacht van corporaties. Dat zag ik bij diverse werkbezoeken, in Drenthe, Overijssel, Noord-Brabant en Limburg. Maar eigenlijk speelt het overal in de grensgebieden. Daar zeggen corporaties: het is niet slim om nu snel woningen bij te bouwen, terwijl we bijna zeker weten dat er over tien jaar weer woningen leegstaan.

Een maand geleden was ik bij Wonion in Ulft, tijdens het overleg van de Achterhoekse corporaties (ACo). Die vijf corporaties hebben met alle wethouders van hun regio een overleg georganiseerd, waarin ze krimp bespreken. Corporaties geven hier richting aan ‘hun’ gemeenten, om te zorgen dat lokale politici zich niet rijk rekenen met hun huidige stabiele of zelfs groeiende inwonertal. En om te zorgen dat die lokale politici verder kijken dan tot de volgende verkiezingen. Prachtig, vind ik het. En begrijpelijk dat lokale politici er zo anders in zitten. Die wethouder heeft over een paar jaar een andere baan, die woningen staan er zomaar 50 jaar.

Corporaties in krimpregio’s hebben best vaak kritiek op gemeenten. Niet alleen omdat gemeenten ‘zich demografisch rijk rekenen’. Ook vanwege hun grondpolitiek. Vaak verdienen gemeenten geld met grond voor twee-onder-één-kap-koopwoningen, terwijl de enige bevolkingsgroei in die gemeenten zit in de ouderen. Maar die wonen nu langer zelfstandig en hebben daar een heel ander soort woningen voor nodig. En  als je als gemeente graag jongeren wilt houden met goede starterswoningen, dan kun je die niet meer bouwen als de grond naar die twee-onder-één-kappers is gegaan. De wethouders voor zorg, bouw en grond moeten samen afspraken maken, dat helpt al. En daarbij moet niet de portemonnee van de gemeente leidend zijn, maar de toekomst van de gemeenschap. 

Krimp is niet eenvoudig. Daarom wil ik hierover in het najaar een bijeenkomst organiseren, zodat we als corporaties zo veel mogelijk kennis delen en de goede stappen zetten.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

1 juni 2017
‘Groei en krimp’ (1)

Groeien en krimpen. De ene woningcorporatie kan de nieuwe sociale huurwoningen niet aangesleept krijgen, de andere zit al jaren tegen krimp aan te kijken en weet niet precies hoe nu verder. Ik wil in dit blog aan zowel groei als krimp aandacht besteden en begin deze week vanwege de actualiteit met groei. Die actualiteit is de Provada: de jaarlijkse vastgoedbeurs in de RAI in Amsterdam, waar alles en iedereen die met bouwen en ontwikkelen te maken heeft samenkomt.

Het is daar altijd een gekke mengeling, met duurzaamheids- en zorgprojecten aan de ene kant, maar aan de andere kant een hoog bral-niveau waar mijn nekharen van overeind gaan staan. Dat is al jaren zo, en ik doe bij elk bezoek m’n best om me niet te veel te ergeren aan het testosterongehalte bij sommige beursstands. Ik probeer me te concentreren op de dingen die daar voor ons echt belangrijk zijn, en praat met allerlei partijen, onder meer met bedrijven die sociale huurwoningen bouwen.

De corporaties zelf zijn er wat minder aanwezig. Jammer, maar ik begrijp het wel. Vroeger had je er het Corporatieplein, mét veel corporaties. Maar door de maatschappelijke onrust over excessen bij enkele corporaties en het gevoel dat er voldoende sociale huurwoningen zouden zijn in Nederland, bouwden veel corporaties hun ontwikkelafdeling af en laten ze zich niet meer zien op dit soort beurzen.

Er waren wel een paar corporatiebestuurders, vooral van de wat grotere Randstedelijke corporaties. Willem Krzeszewski van het Haagse Staedion bijvoorbeeld. Hij werkt veel samen met marktpartijen, zoals aanwezig op de Provada. Hij realiseert mooie projecten samen met hen, waar de sociale huurders in Den Haag veel voordeel van hebben. Gelukkig zie ik ook in kleinere steden incidenteel succes op dit vlak. Ik sprak Leo Hendriks van Woonbedrijf ieder1 en hij is goed bezig met een private partner in Deventer (Steenbrugge). Maar dit zie je sporadisch in corporatieland. En dat is jammer.

Dit gun ik meer corporaties. Want de behoefte aan sociale huurwoningen is groot. Niet overal, dat is helder. Maar op sommige plekken moet echt veel gebeuren. Veel projecten hebben, behalve koopwoningen en commercieel vastgoed, ook sociale huurwoningen nodig. En dat kan alleen als corporaties met commerciële partijen samenwerken. Alle grote commerciële ontwikkelaars en bouwers die ik sprak, zeiden: ‘Corporaties, stap uit de schaduw en doe weer mee.’ Daar ben ik het mee eens. Uiteraard binnen de kaders van de Woningwet. 

Corporaties doen natuurlijk wat bij corporaties hoort: sociale huurwoningen bouwen en als de markt het niet doet, ook middeldure huurwoningen. Door goed samen te werken met de commerciële partijen krijg je sneller woningen gerealiseerd, die beter zijn toegerust op onze doelgroep, omdat het vaker ook gemengde projecten zijn. 

Ik wil samen met corporaties het gesprek aangaan met de markt, om die samenwerking tussen markt en corporaties weer vaart te geven, om te zorgen dat er voldoende woningen van goede kwaliteit gebouwd worden in een goede omgeving. Mensen hebben recht op een sociale huurwoning. Zullen wij samen zorgen dat ze er komen?

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

26 mei 2017
'Na de Woonagenda een uitstekend eerste hoofdstuk'

Soms hoef ik niet ver te reizen voor een nieuw blog-onderwerp. In dit geval hoefde ik slechts 23 meter te lopen: linksaf vanuit mijn kamer, naar de locatie waar het debat over de Woonagenda van Aedes gehouden werd. In de kantine van ons kantoor. Het doel was om de Woonagenda, die is vastgesteld door het Congres op 22 april, een stukje verder te brengen. Hoofdstuk 1 schrijven, zeg maar.

Want ja, met alleen een agenda kom je er niet. Die agenda is eigenlijk niet meer dan een aangeklede inhoudsopgave. Toch even over de Woonagenda  zelf. Daarmee moeten we het weer gaan hebben over volkshuisvesting: over wonen, over bewoners en waar zij tegenaan lopen. Hij bestaat uit vier onderdelen: meer bouwen, renoveren en verduurzamen, betaalbaar wonen en maatwerk voor huurders waar dat nodig is.

Het debat werd een uitstekend eerste hoofdstuk. In twee uur werd de totale breedte van de activiteiten van corporaties duidelijk. En dat is goed! Zo zagen de aanwezigen van de zorgorganisaties, de huurders, de gemeentes, de bouwers, de rijksoverheid, de adviseurs en alle anderen de veelheid van uitdagingen waar een corporatie mee te maken heeft. En minstens zo belangrijk: Tweede Kamerleden van D66, VVD en CDA waren erbij en spraken mee.

De inhoud was goed, maar ook de toon en de sfeer. Constructief. Erop gericht elkaar goed te begrijpen, te zoeken naar antwoorden. En ja, dan gaat het ook over wat de corporaties waar kunnen maken met de beperkte hoeveelheid geld door verhuurderheffing en vennootschapsbelasting. Want én meer bouwen, én meer verduurzamen, én huurmatiging, én twee maanden huur per jaar afdragen aan de fiscus vanwege de verhuurderheffing: dat is niet goed mogelijk.

Het allerbelangrijkst is dat de corporaties worden gezien als een gewaardeerde maatschappelijke partner die veel, veel meer doet dan het leveren van een betaalbare woning…

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

19 mei 2017
Verduurzaming financieren met BNG

Soms heb je een werkbezoek dat gedurende de kennismaking steeds leuker wordt. Zoals deze week mijn bezoek aan de Bank Nederlandse Gemeenten, de BNG. Samen met collega Paul Minke van Aedes wandel ik vanuit het Aedes-hoofdkwartier langs het Malieveld naar het bankgebouw. Een gebouw dat zeer geschikt is voor de functie, denk ik terwijl we worden opgehaald door René Goorden, sectorspecialist Woningcorporaties. Het heeft iets degelijks, is sober en tegelijkertijd ook wel imponerend. Geen tierlantijntjes: passend bij de aard van de bank.

Grote baas Carel van Eykelenburg, bestuursvoorzitter, ontvangt ons zeer hartelijk met broodjes ham, kaas en een glas melk. Corporaties zijn een grote klant van de BNG, net als voor de Nederlandse Waterschapsbank, waar ik een paar weken geleden ook een broodje at. Een heel grote klant, waarmee ze graag de langjarige relatie willen voortzetten. Ook aan de BNG is de parlementaire enquête woningcorporaties niet voorbijgegaan. Het gemak waarbij geld werd uitgegeven vóór 2012 is niet meer: er wordt gelukkig nu door de BNG ook zelf getoetst of het verstrekken van een lening verstandig is. Mooi, want dat verlaagt het borgingsrisico dat we gezamenlijk lopen.

Echt leuk werd het toen we spraken over de verduurzaming van woningen. De BNG wil corporaties daar heel graag geld voor lenen. Sterker nog: ze willen al mee gaan denken en mee gaan betalen in de ‘reken-, teken-, en nadenkfase’, nog voordat de verduurzamingsplannen vastliggen en het risico voor de bank dus wat hoger ligt. Maar er is meer: de BNG heeft hiervoor geoormerkt geld ‘klaarliggen’. Ze wachten tot wij zover zijn. Als klap op de vuurpijl is de BNG bereid te helpen geld binnen te halen dat de Europese Unie vrijmaakt voor verduurzaming. 

Kortom: de BNG staat te popelen om de verduurzaming van de sector (mee) te financieren. Het wachten is op goede voorstellen op grote schaal, hoe goed de diverse initiatieven van de individuele corporaties van dit moment ook zijn. Opschalen dus! Van goede projecten naar programma’s. Ik denk dat we hier niet mee moeten wachten. Anderzijds moeten we ook goed oppassen voor allerlei verplichtingen voor ‘de sector’. Maar waarom zouden we niet aan de gang gaan met degenen die wel kunnen en willen? Ik zal hiervoor komende tijd initiatieven nemen. Als de wil er is, het wenselijk is en ook de middelen klaarstaan: waarom dan wachten?

Daar is Carel het volledig mee eens. Wordt vervolgd.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

12 mei 2017
'Deze kans moest ik grijpen'

Ik sta op mijn sokken in de Tweede Kamer en weet: hier ga ik een blog aan wijden. Het is toch altijd een gênant moment. Schoenen uit, riem af, tas half omkeren: allemaal voor de security check, zodat het Tweede Kamergebouw veilig is. Zoals vroeger bij de schoolarts die zei: ‘Kleed je maar uit, op je onderbroekje na.’ Maar goed, ik ben hier voor een hoger doel: de nieuwe woordvoerders Wonen van de Tweede Kamer op de hoogte brengen van de zorgen van corporaties over de administratieve lastendruk. 

Het is een last minute georganiseerde bijeenkomst, waarin de nieuwe Kamerleden zich laten informeren door de Autoriteit woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Aedes. Fijn dat Bert Wijbenga van de grote Rotterdamse corporatie Woonbron en Annelies Barnard van de kleinere Woningstichting Nieuwkoop mee gingen. Zodat we ons beleidsverhaal kunnen illustreren  aan de hand van de praktijk.

We doen het met plezier, omdat het onderwerp zo belangrijk is. Want welke corporatie klaagt er niet over hoeveel kosten zij maakt om aan de verwachtingen van de accountant te voldoen. En over dat zij volledig in het duister tast over de aan te leveren stukken. Wie ergert zich niet aan het feit dat nog steeds niet bekend is of het voorstel voor de scheiding DAEB/niet-DAEB voldoet aan de verwachtingen, terwijl de jaarrekeningen wél op tijd moeten worden gedeponeerd. Oorzaak: een stapeling van regels en accountantsrichtlijnen. Het zit corporaties hoog. 

Gelukkig is er een lichtpuntje: Aw en WSW zien ook zelf dat dit onwerkbaar is. Er is initiatief genomen om tot verbetering te komen. Allemaal goed en wel, maar het duurt lang en ik heb zo mijn twijfels of er echt resultaat wordt geboekt. Daarom zou het goed zijn om deze positieve instelling van Aw en WSW te honoreren met een onafhankelijk voorzitter van naam die dit proces verder kan brengen. Die zorgt dat resultaten worden geboekt en knopen worden doorgehakt. Ik heb nog wel wat suggesties voor namen achter de hand.

Terug naar de Tweede Kamer, waar ik op mijn sokken sta. Ik denk aan wat ik heb moeten opgeven om bij deze bijeenkomst te zijn: een rondje werkbezoeken bij Groningse corporaties. Jammer dat deze zijn verschoven. Maar de kans om de hele Kamercommissie in één keer te informeren over die administratieve lasten kunnen we niet laten liggen. Ik trek mijn schoenen aan en meld mij met veel plezier bij de griffier.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

3 mei 2017
'Vestia'

Vandaag ga ik naar Vestia. Ik moet eerlijk bekennen: het is het eerste werkbezoek waar ik een beetje tegenop kijk. Nee, niet vanwege Arjan Schakenbos en Willy de Mooij die nu daar de scepter zwaaien. Maar vanwege het verleden.

In dat verleden, bij ‘de val’ van Vestia, stond ik zelf als wethouder van Den Haag niet aan het roer, maar wel vol in de wind. Ik kreeg een enorme betrokkenheid bij de zaak, want het ‘omvallen’ van Vestia had grote impact op de stad. Ineens vielen alle ontwikkelingen stil waarvoor Vestia de verantwoordelijkheid had. Vanuit Vestia geen nieuwe herstructurering meer. Geen renovatie. Geen nieuwbouw. Geen investeringen in wijken waar het echt nodig was. Er was ook volop nationale focus: exploderende media-aandacht, maar ook een minister die me meerdere malen voor vertrouwelijk spoedoverleg ontbood. En uiteindelijk het openbare verhoor dat ik onderging bij de Parlementaire Enquêtecommissie. Vestia hield me soms uit de slaap. Maakte me verdrietig. Zorgen over ‘mijn’ stad…

Vestia was tot januari 2012 by far de grootste investeerder in de stad Den Haag. En ineens houdt dat op en is het stil. Bewoners waar je afspraken mee hebt gemaakt, de huurders van Vestia, weten totaal niet waar ze aan toe zijn. Dan krijg je als wethouder een regen van vragen: ‘Wat gebeurt er met mijn huis? Wordt het verkocht? Aan een projectontwikkelaar? Of aan een huisjesmelker?’. En ‘Het is toch niet mijn schuld dat die #$@*% er een bende van maakt?’ Of erger: ‘Moet ik verhuizen? Wie let er nog op de buurt? Wordt de huismeester ontslagen?’ Ook: ‘Wat gaat het ons kosten?’ Allemaal vragen. Van huurders of andere inwoners. Van gemeenteraadsleden en toenmalige collega-wethouders. Veel vragen waar op dat moment totaal geen antwoord op was. Terwijl het wel vragen zijn die er toe doen.

Ik heb vervolgens ruim een jaar heel hard gewerkt om de gevolgen voor de stad Den Haag en bewoners te beperken. Samen met de troubleshooters bij Vestia, Gerard Erents en Jacques Thielen, hebben we onder andere een Wijkontwikkelingsmaatschappij opgezet, een WOM, zodat de herstructurering niet stilviel. Met creativiteit, geld van de gemeente en hard werken hebben we veel opgelost. Maar littekens bleven.

Ik rijd naar Rotterdam, naar hun kantoor aan de Watermanweg. Onderweg merk ik dat dit niet meer het oude hoofdkantoor is van Vestia. En als ik boven kom, is dat ook een van de eerste dingen die ik te horen krijg: ‘Nee’, zegt Willy, ‘daar hebben we afscheid van genomen. Het was een dure locatie met een verkeerde uitstraling. Op deze nieuwe locatie besparen we een miljoen per jaar. Dat is meer dan de moeite waard.’

Heerlijk, de frisse wind die Arjan en Willy laten waaien. Een wind die ertoe leidt dat de corporatie in sanering op uitstekende manier uit het dal komt. Die sanering is natuurlijk nog lang niet voorbij. Niet alles kan zo snel als je zou willen. Als ik het goed begrijp duurt het nog vijf jaar, maar de laatste problematische leningen lopen pas uit na 2050. Vestia is nog wel even bezig met noodzakelijke maatregelen.

Vestia is natuurlijk ook gewoon een werkgever met medewerkers. Ik heb inmiddels op veel plekken mensen ontmoet die eerder bij Vestia werkten. Ze praatten daar soms over met enige weemoed. Ze zijn verdrietig over wat was en over wat hen is overkomen, zij hebben daar uiteraard niet om gevraagd. Maar er stond een bestuur aan het roer dat beslissingen nam waardoor uiteindelijk de hele sector voor bijna 2 miljard het schip in ging. De goede naam van de sector is beschadigd en de werkplek voor honderden medewerkers is verdwenen. In feite hebben alle huurders en alle corporaties daaraan mee moeten betalen. Niet alleen met geld.

Maar ik was vandaag op bezoek bij Vestia 2017. Een prachtig bedrijf, een goede organisatie en een gedegen woningcorporatie. Een corporatie die goede stappen zet. Een corporatie waar we weer trots op kunnen zijn. Op hun volkshuisvestelijke doelstelling om zich te concentreren op een aantal gemeenten en regio’s. Op de investeringen die ze weer doen in goede en betaalbare huisvesting voor gewone mensen. Op hun sobere en goede governance. Vestia 2017. Ik rijd tevreden weg. Misschien sta ik door m’n eigen ervaring te lang stil bij het verleden. Vestia 2017 verdient vertrouwen in de toekomst.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

26 april 2017
‘Mooi dat die wereld er is, al is het niet de mijne’

Gisteren, woensdag 26 april, stond voor mij in het teken van levensbeschouwelijke opvattingen. Ik begon die ochtend in Almere bij de heer Vader. Cornel Vader, directeur van het Leger des Heils. Het Leger… is dat belangrijk voor de corporaties? Ik zeg volmondig ja.

Veel corporatiebestuurders zeggen dat ook. Er zijn vele Aedes-leden die afspraken hebben met het Leger des Heils om een deel van de – zoals dat in jargon heet – ‘onderkant van de samenleving’ te huisvesten. En samen met het Leger staan we ook voor een opgave. We willen uiteindelijk heel graag dat mensen die dakloos zijn, die nu van de ene opvangplek naar de andere tijdelijke behuizing gaan, een plek vinden om hun leven weer op te bouwen. Vaak met begeleiding, maar wel een eigen leven. En dat ontbreekt uiteraard in tijdelijke woningen. Corporaties bieden hen samen met het Leger het perspectief iets op te kunnen bouwen, hoe kwetsbaar het ook is, minuscuul misschien ook, maar wel iets van hen. Wat bij hen past. 

En daarvoor zijn wij eind vorig jaar gestart met 10.000 woningen te willen realiseren precies voor deze doelgroep. Aedes heeft samen met de Federatie Opvang en het Leger afspraken gemaakt om hiermee aan de slag te gaan. Er zijn nu zes corporaties die hun vinger hebben opgestoken. Ik ben daar heel blij mee. Ik denk dat dit nog op veel meer plekken in Nederland zou moeten. Maar het is een vorm van huisvesting waarbij we het zeker niet alleen kunnen, gegeven de kenmerkende aard van deze doelgroep. Het Leger staat voor deze mensen. En dan denk ik: iedereen mag tot elke God bidden die hij wil; wanneer we elkaar kunnen helpen bij deze kwetsbare mensen moeten we dat altijd doen!

Vervolgens ben ik doorgereden naar Lelystad, naar woningcorporatie Harmonisch Wonen. En daar kom ik in een heel andere wereld, een wereld die is opgebouwd rond transcendente meditatie, waar de naam klinkt van een van de bekendste goeroes in Nederland van 30 jaar geleden, Maharishi Mahesh Yogi, en waar spiritualiteit leidend is in levensopvatting. Vedisch bouwen met houtskeletbouw en de voordeur op het oosten. Prachtig! Dat er leefgemeenschappen zijn die in een soort losvast-verband vanuit hun eigen opvattingen en overtuiging vormgeven aan het bestaan. En daar hoort wonen bij. Dat er nog steeds corporaties zijn die zich specifiek bezighouden met een bepaalde cultuur, een bepaalde geloofsopvatting, bepaalde levenswijze: dat gebeurde 130 jaar geleden ook bij de eerste corporaties.

En corporaties als deze hebben het tegelijkertijd best wel lastig. Want ja, ze zijn klein. En ja, ze moeten, met hun 211 woningen zoals bij Harmonisch Wonen, wel voldoen aan alle voorwaarden waar een grote corporatie ook aan moet voldoen. Dan is de administratieve lastendruk uiteraard een issue. 

Maar genoeg over de theorie en de praktische problemen. De basis is dat er corporaties zijn die vanuit hun levensbeschouwelijke opvatting ruimte geven aan mensen die op die manier willen leven, op die manier in balans zijn. Op die manier in de wereld staan. En gelukkig zijn wij als Aedes ook daarvan.

Terug in m’n auto denk ik er nog even over na. Ik blader thuis nog even door de meegenomen literatuur en denk: mooi dat die wereld er is, ook al is het niet mijn wereld. 

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

21 april 2017
‘Een nieuw gesprek, een oud verhaal’

Gisterochtend stelden we op het Aedes-verenigingscongres de Woonagenda vast: anderhalf A4’tje waar het over moet gaan de komende jaren. Over de verduurzaming van onze woningen. Over het tekort aan sociale huurwoningen. Over betaalbaar wonen. Over de lange wachttijden en woningzoekenden die graag bij een corporatie willen huren maar dat niet mogen. En over de vraag naar hoe om te gaan met allerlei mensen die meer nodig hebben dan vier muren en het dak. 

De treurige gebeurtenis in een corporatiewoning in Veendam deze week maakte het belang daarvan weer eens heel duidelijk. Naar het schijnt blies een verwarde man zijn appartement op door de gaskraan open te laten staan. Daarbij bracht hij anderen in een zeer risicovolle situatie en vernietigde hij hun woning. Met veel bewondering zag ik hoe Acantus, Aedes-lid en eigenaar van de woning, omging met de gebeurtenis. Ik zag hoe bestuurder Anita Tijsma helder en met veel respect optrad in de media. Zo’n gebeurtenis geeft maar weer eens aan hoe actueel de vragen zijn waarmee corporaties te maken hebben.

Er is een nieuw gesprek over wonen nodig. Want onterecht is er de laatste tijd te weinig aandacht voor goed wonen in Nederland. De Woonagenda – gesteund door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Woonbond – kan daarbij helpen. Met die agenda in de hand kunnen wij met Kamerleden en anderen op en rond het Binnenhof dat nieuwe gesprek aangaan. Via de media zetten wij gisteren de eerste stappen in dat nieuwe gesprek. Na de presentatie van de Woonagenda sprak ik diverse journalisten, wat leidde tot berichtgeving van onder meer de NOS, de Volkskrant, Trouw en BNR Nieuwsradio.

De Woonagenda is de start van dat nieuwe gesprek. Over een oud verhaal, met een nieuw hoofdstuk. Een heel oud verhaal: het houdt de woningcorporaties al bezig sinds het allereerste begin, meer dan 100 jaar geleden. Waarom noem ik dit dan toch een nieuw gesprek? Omdat we het de afgelopen jaren over heel andere dingen hebben gehad. Ik ben blij dat we weer verder kunnen met waar we begonnen zijn: goed, betaalbaar wonen voor mensen met een bescheiden inkomen.

Ik was trouwens blij om te zien hoe goed de sfeer was op het congres. En over de bereidheid tot discussie onder onze leden. Misschien hadden we nog iets meer discussie kunnen hebben, maar daar hadden we wellicht te weinig tijd voor ingeruimd in het programma. We gaan kijken hoe dat de volgende keer beter kan.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

 

14 april 2017
'Goede Vrijdag-avond'

Het is vandaag Goede Vrijdag. Een christelijke feestdag die bij mij eigenlijk gisteravond al begon: noem het Goede Vrijdag-avond. Er hangt iets in de lucht dat doet denken aan de sfeer rond Kerst. Mensen denken na over waar het in het leven echt over gaat. Daar werd ik gisteravond al toe aangezet toen mijn vrouw wilde kijken naar The Passion, over de laatste dagen van het leven van Jezus, ditmaal neergestreken in Leeuwarden. Ik had graag naar de Europacupwedstrijd van Ajax gekeken en je begrijpt het al: het werd The Passion.

Woonagenda
Mijn gedachten dwaalden af naar het komende congres van Aedes. Ik hoop jullie allemaal te zien in Amersfoort op 20 april, want we hebben een paar belangrijke zaken te bespreken. Uiteraard de vraag hoe wij ons in Den Haag profileren in deze periode van kabinetsformatie. Het bestuur van Aedes heeft een Woonagenda opgesteld op basis van de maatschappelijke vraagstukken waar corporaties mee bezig zijn. Met die agenda willen we de politiek tegemoet treden. 

Huurders centraal
In de Woonagenda draait het om onze huurders, onze maatschappelijke opgave en niet om de discussie over wet- en regelgeving. Daarover sprak ik de afgelopen maanden tijdens mijn vele werkbezoeken met Aedes-leden en wat bleek: er is veel draagvlak voor deze aanpak. Trouwens ook bij de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten; zij steunen de Woonagenda. De vraag is natuurlijk wel: hebben wij het goed opgeschreven? Daarover ga ik graag het gesprek aan.

Ik ben ook erg blij met de Vernieuwingsagenda, over de vernieuwing van de sector. Corporaties die samen inzetten op verbetering, op leren, op toekomst: het besef dat we het best goed doen, maar gaan voor beter. Met de gedachte dat we leven in een wereld vol verandering, waarin corporaties moeten meeveranderen. We kregen al veel input van corporaties bij de totstandkoming van de Vernieuwingsagenda, en ik hoop ook veel enthousiasme bij het uitwerken ervan.

The Passion is afgelopen en Ajax heeft met 2-0 gewonnen: een mooie Goede Vrijdag-avond.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

Aanmelden voor het Aedes-congres kan via deze link.

7 april 2017
‘Domesta als gids in oerwoud van goedbedoelde overheidsregelingen’

Donderdagochtend 6 april stap ik om half acht ’s ochtends in de auto voor de tocht naar Emmen, de stad die iedereen kent van het dierenpark. Of, zoals dat tegenwoordig heet, Wildlands. Ik ben op weg naar woningcorporatie Domesta. 

Domesta heeft haar zaakjes vrij goed op orde. Niet de corporatie zelf staat centraal, maar ‘de buurman’. Domesta wil een soort buurman voor haar huurders zijn. Dat vind ik een mooie benadering. Want buren hebben een relatie met elkaar en tegelijkertijd is er een bepaalde afstand. En de buurman laat de verantwoordelijkheid uiteraard liggen waar die hoort.

Wat ik aan het einde van de dag ook meeneem uit Emmen is de visie van Domesta op betaalbaar wonen. Want ze zorgen niet alleen voor betaalbare huren, maar helpen huurders ook maximaal gebruik te maken van de regelingen die er voor hen zijn, vanuit het Rijk en de gemeente. Vooral gezinnen met de lage middeninkomens laten  geld liggen, zo blijkt. Soms gaat dat om enkele tientjes per maand, soms lopen de bedragen fors op. En juist deze groep lage middeninkomens zit vaak tegen armoede aan of zit er al diep in. Kortom: Domesta zorgt niet alleen voor betaalbaarheid door huurmatiging, maar ook door inkomstenverhoging. Daarbij gaan ze niet zo ver dat ze de verantwoordelijkheid overnemen, ze geven alleen goede, deskundige adviezen.

Prachtig: de corporatie als gids of adviseur in het oerwoud van goedbedoelde overheidsregelingen, waar een hardwerkende magazijnbediende geen tijd heeft om zich erin te verdiepen en dus geld laat liggen. Zo helpt Domesta de huurder waar die dat het hardst nodig heeft. 

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

31 maart 2017
‘Jutphaas doet al jaren wat Wientjes nu voorstelt’

Ik laat net Nieuwegein achter me. Een stad, volledig ingeklemd tussen een aantal grote rivieren en serieuze rijksinfrastructuur. Ik was op bezoek bij Jutphaas Wonen: met 1.900 woningen niet de grootste woningcorporatie actief in Nieuwegein, maar wel de meest authentieke (opgericht in 1919). Je kunt ze kennen van hun kantoortransformaties. Jutphaas heeft een flink aantal leegstaande kantoren omgebouwd tot sociale huurwoningen, met nationale aandacht tot gevolg. Ze deden het als een van de eersten in Nederland, en gaan er gewoon mee door. En dat doen ze goed!

Terwijl het niet meevalt. Al helemaal niet met een kleine organisatie: Jutphaas heeft zo’n 20 medewerkers. Dus zetten ze – ook weer als een van de eersten – regisserend opdrachtgeverschap in: niet Jutphaas zelf bedenkt de beste oplossing, maar de uitvoerende aannemer. Zo wordt de innovatie door de markt gedaan.

Het grappige hieraan: dit is nu precies een van de vernieuwingen die de Taskforce Bouw van Bernard Wientjes (oud-voorzitter van VNO-NCW) gisteren presenteerde in de zogeheten Bouwagenda. De bouwsector tobt al jaren over de vraag hoe ze beter kan innoveren en de verduurzaming van woningen het beste kan aanpakken. Jutphaas is in Nieuwegein dus al jaren bezig met wat nu wordt gepresenteerd als een vernieuwende stap, vergezeld van een vuistdik rapport dat aan drie ministeries wordt aangeboden. Het is zeker niet voor het eerst dat corporaties voorop lopen, daar mogen we best trots op zijn.

Ook qua samenwerking is Jutphaas een voorbeeld. De corporatie betrekt de toekomstige huurders van de oude kantoorpanden bij het ontwerp van hun nieuwe woning. En de gemeente Nieuwegein verdient ook een pluim: zij werkt hard mee om te zorgen dat de transformaties goed verlopen. Een voorbeeld om te volgen. Daarom wil ik, wil Aedes, de handen ineen slaan met de Woonbond en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Wat in Nieuwegein kan, moeten wij op het Binnenhof ook kunnen!

Vorige week heb ik de trouwe volgers van mijn blog misschien teleurgesteld: pas vrijdagavond laat kwam ik toe aan het schrijven van een blog, en dat was natuurlijk te laat. Ik hoop dat iedereen toch het weekend is doorgekomen zónder blog. Als goedmaker deze keer een extra lange editie. Of het daarmee beter was, is aan u om te bepalen.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.                                               

16 maart 2017
Marnix Norder reageert op uitslag verkiezingen: Een nieuw tijdperk…

Het is 16 maart 2017. De verkiezingen zijn achter de rug en het stof daalt langzaam neer. De komende dagen worden we bedolven onder de analyses, bij gebrek aan echt politiek nieuws. Het is wat vroeg, toch wil ik er een beschouwing aan wagen wat deze uitslag betekent voor woningcorporaties. Een paar dingen vallen op.

In de eerste plaats: partijen die het klimaat hoog op de agenda hebben staan, zijn stevig gegroeid. Zoals Marianne Thieme, lijsttrekker van de Partij voor de Dieren, het in een tweet verwoordde: ‘Partijen die klimaatbeleid serieus willen nemen, zijn samen in zeteltal verdubbeld’. Dit onderstreept de verwachting dat verduurzaming de komende jaren erg belangrijk wordt. Ik zou zeggen: wij willen wel! Woningcorporaties willen allemaal graag investeren in energiezuiniger woningen met meer comfort. En langs die weg uiteindelijk ook in minder woonlasten en in een duurzame wereld.

Maar er is meer. Ik zie ook dat partijen hebben gewonnen die meer willen dan alleen wet- en regelgeving. Partijen die zien dat Nederland door de eeuwen heen zo’n mooi land is geworden door maatschappelijke krachten. Een mooi land wordt niet gebouwd op wetboeken, maar op initiatieven van mensen en organisaties. Begrijp me goed: het is goed dat er een Woningwet is, een duidelijk juridisch kader. Maar met die wetgeving is een vloedgolf aan beperkingen en bepalingen meegekomen. Die maken het functioneren als maatschappelijke organisatie erg lastig. Ik ben in korte tijd al veel te veel voorbeelden tegengekomen van mensen die een heel gewone woonvraag hebben, maar die niet kunnen of mogen worden geholpen door een corporatie. Zo wordt de maatschappelijke kracht en waarde van corporaties met de regelgeving weggeorganiseerd. Waar we het allemaal voor doen, sneeuwt zo onder. 

Dat kan niet de bedoeling zijn en gelukkig laat de samenleving zich niet ringeloren. En woningcorporaties al helemaal niet. Het Aedes-bestuur neemt het voortouw en wil graag laten zien waar we als corporaties voor gaan en staan. We willen laten zien dat onze sector vooruit wil en ambities heeft. Daarvoor wordt een concrete Woonagenda voor de komende jaren onze inzet. Die bespreken we met de corporaties die lid zijn van Aedes op het congres van 20 april

We doen het niet alleen, natuurlijk blijven we samenwerking zoeken met andere organisaties. Uiteraard met de Woonbond en de VNG, maar we gaan meer organisaties vragen mee te doen. Zo werken we aan een brede beweging die aan de slag gaat met de vraag: wat moeten we de komende jaren doen om goed en betaalbaar wonen mogelijk te maken? 

Wordt vervolgd. Wat mij betreft is het in ieder geval een goeie start op de eerste dag van een nieuw tijdperk.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

10 maart 2017
‘Een levendige dorpskern dankzij de woningcorporatie’

Na een dag Haags gedoe is het heerlijk om in de auto te stappen op weg naar Bergambacht. Voorbij Gouda verandert het landschap: weilanden en slootjes, waar je jezelf al ziet schaatsen met een muts op je hoofd en een koek-en-zopie-tent in het vooruitzicht. Alleen vriest het nu niet. Ineens ben ik er: bij QuaWonen en dan specifiek bij directeur-bestuurder Rob van den Broeke.

We stappen in zijn auto, en gaan naar Krimpen aan de Lek. Hij wil me wat laten zien. We praten wat, en als we er zijn valt mijn mond open van verbazing: wat een geweldig mooie dorpskern! Een heel nieuw hart in een dorp, dat een woning biedt voor allerhande groepen met een kleine en een middelgrote portemonnee. Van jongeren tot ouderen, zorgbehoevend of niet. Maar het ziet er ook nog schitterend uit! Een investering van QuaWonen waarvan je in één oogopslag ziet dat het een wegkwijnend dorp voor de komende tientallen jaren een plek maakt waar je als inwoner van de Krimpenerwaard gewoon met veel plezier woont. Met winkeltjes en een bibliotheek. Dit was er nooit geweest zonder de corporatie. De markt had het nooit gedaan. Nooit! Dit heeft Rob met QuaWonen echt perfect gedaan. 

Het leven begint bij de corporaties. Want de markt was er wel bij betrokken, maar de corporatie was de reden dat het uiteindelijk allemaal is gelukt. En zo is het in tientallen dorpen en steden in heel Nederland. Nee, honderden. Nee, ik denk zelfs dat meer dan 1.000 woonkernen door de corporaties worden gered. Ik vind dat de politiek hier te weinig oog voor heeft. Dat Belgische en Franse leegloop richting de grote stad veel groter is en de verloedering in de provincies in Nederland veel minder sterk. Dankzij de corporaties. De Haagse politiek zou het zelf ook zien, wanneer ze zich niet zouden opsluiten in hun systeemwereld.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

3 maart 2017
‘Leve de woningbouwvereniging!’

Bij het doorkruisen van Nederland is er een onderwerp dat ik elke keer weer tegenkom. Zo gaat het van Noord-Holland tot Limburg over de zogenoemde Veegwet. En dan niet over alle successen die daarin zijn geboekt door de uiterst goede lobby van Aedes. Het gaat over een uitglijder in de Tweede Kamer: een amendement waardoor verenigingen eigenlijk niet meer goed kunnen functioneren. 

Beslissingen van het bestuur over bijvoorbeeld investeringen in nieuwe woningen, moeten voortaan aan de raad van toezicht én aan de ledenvergadering worden voorgelegd. Dit leidt tot onmogelijke besluitvorming. Voor veel bestuurders is het de dood in de pot. De woningbouwvereniging als kloppend hart van een lokale gemeenschap in Brabant wordt op deze manier de nek omgedraaid. Door de detail-regel-cultuur op het Binnenhof. 

Dit moet gerepareerd worden. We zijn nu aan het zoeken naar een snelle oplossing. Daarbij helpt deze fase van een demissionair kabinet helaas niet. Leve de vereniging, wordt vervolgd.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

23 februari 2017
‘Met een rollatorradius van 500 meter, ziet zij haar buurt nooit meer’

Politiek Den Haag vraagt nu steeds meer mijn aandacht vanwege de verkiezingen en de formatie, schreef ik in mijn laatste blog. Toch is Den Haag verlaten om te horen wat bestuurders uit onze vereniging vinden eigenlijk veel leuker. Woensdag 22 februari was ik bij SOR, waar de Limburger Hassan Najja als directeur-bestuurder zorgt voor de huisvesting van Rotterdamse ouderen. 

Hij is, net als veel andere directeur-bestuurders, enthousiast over de Woningwet. Goed dat er een duidelijk kader is, vindt hij. Tegelijkertijd loopt hij aan tegen de beperkingen die in de slipstream van de nieuwe wet zijn ontstaan. Het lukt Hasssan daardoor niet altijd om juist die woning te bieden die een Rotterdamse oudere nodig heeft. Neem het passend toewijzen: soms is het inkomen van een oudere dame net iets te hoog voor een woning in haar oude vertrouwde buurt. En als haar ‘rollatorradius’ niet verder reikt dan 500 meter, ziet zij die buurt nooit meer. 

Zulke problemen van echte mensen zijn de basis voor mijn agenda. Daaruit trek ik de conclusie dat er meer ruimte voor maatwerk moet zijn, zodat je individuele (zorg)vragen met effect op het wonen ook goed kunt beantwoorden. Na een goed gesprek van een uur hebben Hassan en ik samen de wereld verbeterd – op papier althans. Nu de rest van de wereld nog meekrijgen.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

17 februari 2017
‘Hét moment om erbij te zijn in politiek Den Haag’

Er is voor iedereen een plekje in de herberg die Aedes is. Daarom heb ik de afgelopen tijd veel corporaties bezocht en kennisgemaakt met netwerken. Ik vond het leuk om te merken dat de opgaven van corporaties in regio’s heel verschillend zijn. Dat maakt het zeker zo interessant.

Op het moment vraagt daarnaast de landelijke politiek in Den Haag in toenemende mate mijn aandacht. Logisch: net als andere brancheverenigingen oriënteert Aedes zich op de verkiezingen van 15 maart en hoe het daarna verder gaat. Dat vergt veel afstemming en overleg. Dit is natuurlijk hét moment om erbij te zijn. Tijdens de kabinetsformatie worden de belangrijke piketpalen voor de komende jaren geslagen.

De eerste succesjes zijn al te melden. Zo willen CDA, GroenLinks en de Partij van de Arbeid de verhuurderheffing duidelijk verlagen, blijkt uit de doorrekeningen van het Centraal Planbureau. De SP en de ChristenUnie willen hem zelfs volledig afschaffen. Alleen de VVD kiest voor een verhoging. Kennelijk zien de meeste politieke partijen ook in hoe bizar het is om mensen met een kleine portemonnee een extra belasting op te leggen. Want daar komt het via een omweg op neer.

Het belangrijkste effect van verlaging of afschaffing van de verhuurderheffing is dat corporaties meer kunnen investeren. Meer sociale huurwoningen erbij, meer duurzame en comfortabele corporatiewoningen, beter inspelen op mensen met zorgvragen, beter betaalbare woningen: daar willen corporaties aan werken. Laten wij proberen daarvoor een goede agenda te maken. Op basis daarvan kunnen corporaties ook na 15 maart de beste resultaten behalen. Zo laten we zien wat we betekenen voor huurders van nu en van de toekomst.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

10 februari 2017
‘Begint de victorie in Alkmaar?‘

Zo, eindelijk tijd om even iets op te schrijven. Deze week stond bol van Aedes-activiteiten. Maandag 6 februari was ik samen met Aedes-collega’s bijvoorbeeld bij woningcorporatie Talis in Nijmegen, waar we met een stuk of 20 corporaties spraken over onze inzet voor de komende kabinetsperiode. Dinsdag 7, woensdag 8 en donderdag 9 februari ben ik bij in totaal vijf voornamelijk Noord-Hollandse corporaties op bezoek geweest. Daar zou ik echt pagina’s over vol willen schrijven. Maar dat mag niet van de webbeheerder van Aedes, dat wordt wat lang.

Dus pik ik er wat uit: duurzaamheid. Daar worstelen we allemaal mee; binnen de vereniging is een groot aantal koplopers er hard mee bezig, denk aan de Groene Huisvesters. De één gaat het niet hard genoeg, de ander ziet vooral veel leeuwen en beren op de weg. Er wordt heel veel over gepraat en er zijn succesvolle pilots. Maar wanneer maken we nou eens echt meters? Wanneer gaan we van pilots naar platte productie? 

Wat is het dan leuk als je aankomt in Alkmaar. Als je ziet dat er een corporatie is die het verschil maakt. Die het gewoon doet. Ik heb het over Woonwaard, waar ik donderdag 9 februari op bezoek was. De nuchtere directeur-bestuurder Pierre Sponselee en zijn mensen knallen er in mum van tijd meer dan 270 volledig nul-op-de-meter-woningen uit. Nieuwbouw? Nee hoor, renovatie. Ook niet de makkelijkste: rijtjeswoningen uit de jaren 60, waar er tienduizenden van staan in Nederland. Type ’de-stookkosten-zijn-hoger-dan-de huur’. Hier lukt het Woonwaard om met een rendement van ongeveer 4,5 procent woningen die eigenlijk volledig zijn afgeschreven en label G of lager hebben, te transformeren naar superduurzaam in het kwadraat. Ik ben ook in zo’n woning geweest. Het ziet er goed uit en voelt echt comfortabel. Tevreden huurders roemen het comfort en waarderen de verlaging van hun woonlasten met 50 euro per maand.

Is dit de toekomst? Begint de victorie in Alkmaar? Of is er een corporatie die het nog beter kan?

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

1 februari 2017
‘Enthousiaste medewerkers, verbijsterend veel administratie bij Mitros‘

Het voelt een beetje als een schoolreisje, als ik precies om half negen aanbel bij Mitros in Utrecht en word ontvangen door twee hartelijke dames achter de balie. Ik ben hier op woensdag 25 januari een hele dag, om het bedrijf van top tot teen te zien en even mee te draaien op alle afdelingen. Onmogelijk natuurlijk, maar wel heel leuk. Lucas van Gils, de bestuurssecretaris van Mitros, heeft een programma samengesteld en voert daar strak de regie op. Ook als ik te lang praat met bestuurders Maud Hoezen en Henk Peter Kip is Lucas streng.

Het is een fantastische dag, waarop enthousiaste medewerkers laten zien wat zij doen. Genoeg stof voor tien blogs, maar dat is misschien wat overdreven. Daarom pak ik er één ontmoeting uit. Een ontmoeting waarin ik, naast enthousiasme, ook wat verbijstering voelde: die met de heren Ruben Luttikholt en Vivian Chocolaad van Financiën. Zij zijn verantwoordelijk voor het verzamelen en versturen van de financiële verantwoordings- en prognose-informatie (dVi en dPi) aan de toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Fascinerend. Nee, onthutsend om te zien op welk detailniveau Mitros van individuele woningen tot tien jaar vooruit moet aangeven wat ermee gaat gebeuren. De Aw vraagt nog net niet of je die ene voordeur in 2027 groen of rood gaat schilderen en wat voor merk schuurpapier de schilder gebruikt vóór het schilderen. Hier leveren Vivian en Ruben goed werk. Tegelijkertijd worden er noodgedwongen huuropbrengsten verspild aan doorgeschoten bureaucratie. Ik ben blij dat we de doorgeschoten administratieve lasten vanuit Aedes nu laten onderzoeken, om er – samen met het ministerie van BZK, de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) – iets aan te doen.

De administratieve verplichtingen zijn écht doorgeschoten. Ook regelgeving rond de registratie van huurders. Wat vroeger een simpel huurcontract was, is tegenwoordig een heel dossier. Uiteindelijk moet het er toch gewoon over gaan dat onze huurders voor een redelijke prijs kunnen wonen? Begrijp me goed, ik vind het een verdienste dat heel veel zaken beter zijn geregeld dan pakweg tien jaar geleden. Maar hier en daar gaat die regulering te ver. Daar kunnen en moeten we, samen met de politiek, wat aan doen.

Ik wil de ruimte nemen om de mensen van Mitros te bedanken die ik wel gesproken heb, maar waarvoor dit blog te kort is om uitgebreid over te schrijven. Bedankt, Rosa en Niurka van de balie, Roberto van klantencontactcentrum, Yvonne en Hans van kredietregistratie. Dank Thomas, dat je me meenam naar een oplevering. En dank aan gebiedsmanager Gera, voor het goede gesprek. Dank aan buurtbeheerder Fouad, die me meenam naar de kwetsbare wijk Overvecht. En bedankt, Menso en Jop, die mij nul-op-de-meter-woningen lieten zien.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

25 januari 2017
‘Klaas Franken is een realist, hij wil vooruit’

Bestuurder Klaas Franken van Vidomes is een vroege vogel. Hij staat altijd om kwart over vijf op, om vanuit Culemborg naar het kantoor in Delft te rijden. Maar door de file redt hij onze vroege afspraak op dinsdagmorgen 24 januari net niet. Dat gaf mij tijd voor een rondleiding door het pand. Nora de Ruiter, secretaresse bij Vidomes, nam me mee.

Terwijl Nora ons het Klantcontactcentrum liet zien, kwam Klaas aanlopen: rode sneakers aan de voeten, grote glimlach op het gezicht. Het werd een goed gesprek. Een gesprek met een man die al vele jaren is betrokken bij de corporatiesector. Vroeger als interimmer, nu in vaste dienst als bestuurder van Vidomes, met medebestuurder Daphne Braal.

Wat wordt de inzet van Aedes bij de verkiezingen en de kabinetsformatie? Dat was een van de vragen die we bespraken. Daar gaan we het in verenigingsverband nog uitgebreid met leden over hebben. Maar ik wil in dit soort gesprekken graag alvast horen waar de gedachten naar uitgaan. Klaas was duidelijk: hij wil rust, het huidige kader in stand houden. Een werkbaar kader, vindt hij. De ruwe randjes, de onwerkbare aspecten van de Woningwet, daargelaten. 

Natuurlijk, de verhuurderheffing is bizar, zegt Klaas. De overheid legt in feite de armste Nederlanders een extra belasting op, waar de kopers met de hypotheekrenteaftrek eigenlijk een bonus krijgen. Die ook nog eens vele malen hoger is dan de totale huurtoeslag. Eigenlijk is hij daar erg boos over. Maar Klaas is ook realist: hij wil vooruit, wil niet dat wij als corporaties in de verzetstand blijven steken. 

En natuurlijk moeten we het hebben over wat corporaties de komende jaren gaan realiseren, vindt Klaas. Op het gebied van duurzaamheid, nieuwbouw en aangepast wonen. Ook moeten we het hebben over de betaalbaarheid van woningen: we moeten inzetten op lagere huren.

Verder vindt hij dat we als sector constant moeten blijven verbeteren. Zo is hij heel open over het feit dat de klanttevredenheid bij Vidomes wat hem betreft te laag is en dat hij intensief bezig is deze te verbeteren. Daarom zitten hij en medebestuurder Daphne zelf regelmatig aan de telefoon met huurders in het klantcontactcentrum. Hij nodigt mij uit om dat ook eens te komen doen. Een uitnodiging die ik aanneem: ik hoor graag wat huurders zoal bezighoudt en wat voor vragen zij hebben aan hun corporatie. 

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

20 januari 2017
‘Corporaties moeten elkaar meer opzoeken’

Corporaties moeten elkaar meer opzoeken, meer van elkaar leren. Dat kan alleen als je open bent naar elkaar: leg op alle niveaus kennis, kunde en ervaring op tafel. Wissel die uit met branchegenoten die voor dezelfde vraagstukken staan. Zo versterken wij onze branche. Dat is de belangrijkste les van mijn gesprek met Willem Krzeszewski, bestuursvoorzitter van de Haagse corporatie Staedion, waar ik op woensdag 18 januari op bezoek was.

Maar eerst liet Willem mij trots een aantal van Staedions lopende en komende projecten zien: sociale huurwoningen in de Haagse binnenstad, studentenwoningen bij Station Hollands Spoor en nul-op-de-meter-woningen op de plaats waar eerst oude flats stonden. Mooi om te zien. Herkenbaar ook: sommige van deze projecten – en Willem zelf ook trouwens – ken ik nog uit mijn tijd als wethouder Wonen in Den Haag.

Ik vroeg Willem naar de richting die Aedes op zou moeten, de komende jaren. Als voorbeeld noemt hij De Vernieuwde Stad (DVS), waar hij in het dagelijks bestuur zit. Het fijne van DVS, vertelt hij, is dat de aangesloten corporaties daar alles met elkaar delen. Van financiële plannen tot manieren om de nieuwe Woningwet te implementeren in de organisatie. Dan help je elkaar en hoef je niet steeds een duur consultancybureau in te huren voor wat je collega-corporatie misschien allang weet of kan. Willem deed op mijn verzoek gelijk een bijdrage daaraan: hij wil wel zorgen dat Staedion op onderwerpen waarin ze voorop lopen, kennis en kunde inbrengen voor andere corporaties. Top. Die open leercultuur zou goed passen bij alle corporaties, daar zijn we het meteen over eens.

Willem noemde de Aedes-benchmark als positief voorbeeld. Dat is geen competitie, maar een instrument om van elkaar te leren, om elkaar te versterken. In benchlearningsessies brengt Aedes corporaties van dezelfde grootte bij elkaar, om van elkaars successen (en fouten) te leren. Dat moeten we (nog meer) doen. Niet alleen via benchmarking, maar in het algemeen, om de vragen van deze tijd die op een corporatie afkomen, goed te kunnen beantwoorden. Om te voldoen aan maatschappelijke verwachtingen. Want uiteindelijk heeft elke corporatie hetzelfde doel: een goede woning, een betaalbare prijs en een tevreden huurder.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

12 januari 2017
‘Een prachtige opdracht’

Dinsdag 10 januari was ik op bezoek bij Karin Verdooren van GroenWest in Woerden. Een corporatie met ongeveer 12.000 woningen, met een echte ‘Groene Hart-opgave’ in onder meer De Ronde Venen en Montfoort. Maar GroenWest wil ook een bijdrage leveren aan de opgave van de grote stad Utrecht, in Leidsche Rijn. 

Een prettig gesprek, waarin ik onder andere heb gevraagd wat Karin als belangrijkste opdracht zag voor Aedes. Leuk was dat ze zei dat Aedes meer een ledenvereniging zou moeten worden. Een vereniging waar leden van elkaar leren, niet alleen de bestuurders maar ook huismeesters, vertrouwenspersonen of controllers. Kortom, alle medewerkers, met verschillende functies. Elkaar beter maken, elkaar helpen door bij elkaar over de vloer te komen. En dat er ook meer lol in de vereniging moet zijn. Dat vind ik een prachtige opdracht.

Het enthousiasme waarmee Karin praat over haar werk en haar medewerkers is erg aangenaam. Over de dilemma’s waar ze voor staan, zoals passend toewijzen. Maar altijd voeren optimisme en positivisme de boventoon. En trots. Trots is ze bijvoorbeeld op het huisvesten van 50 vergunninghouders in een omgebouwde vleugel van een ziekenhuis.

In mijn eerste blog stond een oproep om mij uit te nodigen. Als u iets onder mijn aandacht wilt brengen, waar u trots op bent, waar u zich aan ergert of als u gewoon met mij in gesprek wilt. Ik heb werkelijk tientallen reacties gehad in enkele dagen, ook van buiten de corporatiewereld. Dat is heel positief. Ik ga ook op alle uitnodigingen in, maar dat lukt natuurlijk niet binnen één maand. We nemen in ieder geval contact met u op om zo snel mogelijk een afspraak te plannen. En mocht u mij na het lezen van dit blog alsnog willen uitnodigen of iets willen vertellen stuurt u me dan een e-mail.

3 januari 2017
‘Ik kom graag naar u toe’ 

Laat ik beginnen met de wens dat iedereen die elke dag weer bezig is met goed en betaalbaar wonen voor anderen, ook zelf een gezond en voorspoedig jaar heeft!

Als verse Aedes-voorzitter zal ik me er in ieder geval volop mee bezighouden. De maatschappelijke rol van corporaties in de samenleving was al groot en neemt alleen maar toe in 2017. Aedes is een vereniging en kan bijdragen door te organiseren dat we veel van elkaar opsteken komend jaar.

Blog
Vanaf 1 januari heb ik de eer om in de voetsporen te treden van Marc Calon. In bescheidenheid en dienstbaarheid pak ik dat op. In de eerste plaats wil ik beter zicht hebben op wat er bij de Aedes-leden speelt. Komende maanden wil ik graag op pad, om de praktijk van alledag van de corporaties te ervaren. Ik zal daarvan met een blog wekelijks verslag doen op de Aedes.nl, zodat ook u een beetje kunt meegenieten. Hopelijk lukt het om af en toe een glimlach van herkenning op te wekken als u de blog leest.

Uitnodiging
Verder heb ik een vraag: wilt u mij uitnodigen? Wanneer u iets heeft waar u als corporatie trots op bent, of waar u zich juist aan ergert, of wat u dan ook maar onder mijn aandacht wilt brengen, mail me dan via deze link. Ik kom graag naar u toe, hopelijk op korte termijn.