Vereniging

Blog Marnix Norder: ‘Mooi dat die wereld er is, al is het niet de mijne’

Gisteren, woensdag 26 april, stond voor mij in het teken van levensbeschouwelijke opvattingen. Ik begon die ochtend in Almere bij de heer Vader. Cornel Vader, directeur van het Leger des Heils. Het Leger… is dat belangrijk voor de corporaties? Ik zeg volmondig ja.

Veel corporatiebestuurders zeggen dat ook. Er zijn vele Aedes-leden die afspraken hebben met het Leger des Heils om een deel van de – zoals dat in jargon heet – ‘onderkant van de samenleving’ te huisvesten. En samen met het Leger staan we ook voor een opgave. We willen uiteindelijk heel graag dat mensen die dakloos zijn, die nu van de ene opvangplek naar de andere tijdelijke behuizing gaan, een plek vinden om hun leven weer op te bouwen. Vaak met begeleiding, maar wel een eigen leven. En dat ontbreekt uiteraard in tijdelijke woningen. Corporaties bieden hen samen met het Leger het perspectief iets op te kunnen bouwen, hoe kwetsbaar het ook is, minuscuul misschien ook, maar wel iets van hen. Wat bij hen past. 

En daarvoor zijn wij eind vorig jaar gestart met 10.000 woningen te willen realiseren precies voor deze doelgroep. Aedes heeft samen met de Federatie Opvang en het Leger afspraken gemaakt om hiermee aan de slag te gaan. Er zijn nu zes corporaties die hun vinger hebben opgestoken. Ik ben daar heel blij mee. Ik denk dat dit nog op veel meer plekken in Nederland zou moeten. Maar het is een vorm van huisvesting waarbij we het zeker niet alleen kunnen, gegeven de kenmerkende aard van deze doelgroep. Het Leger staat voor deze mensen. En dan denk ik: iedereen mag tot elke God bidden die hij wil; wanneer we elkaar kunnen helpen bij deze kwetsbare mensen moeten we dat altijd doen!

Vervolgens ben ik doorgereden naar Lelystad, naar woningcorporatie Harmonisch Wonen. En daar kom ik in een heel andere wereld, een wereld die is opgebouwd rond transcendente meditatie, waar de naam klinkt van een van de bekendste goeroes in Nederland van 30 jaar geleden, Maharishi Mahesh Yogi, en waar spiritualiteit leidend is in levensopvatting. Vedisch bouwen met houtskeletbouw en de voordeur op het oosten. Prachtig! Dat er leefgemeenschappen zijn die in een soort losvast-verband vanuit hun eigen opvattingen en overtuiging vormgeven aan het bestaan. En daar hoort wonen bij. Dat er nog steeds corporaties zijn die zich specifiek bezighouden met een bepaalde cultuur, een bepaalde geloofsopvatting, bepaalde levenswijze: dat gebeurde 130 jaar geleden ook bij de eerste corporaties.

En corporaties als deze hebben het tegelijkertijd best wel lastig. Want ja, ze zijn klein. En ja, ze moeten, met hun 211 woningen zoals bij Harmonisch Wonen, wel voldoen aan alle voorwaarden waar een grote corporatie ook aan moet voldoen. Dan is de administratieve lastendruk uiteraard een issue. 

Maar genoeg over de theorie en de praktische problemen. De basis is dat er corporaties zijn die vanuit hun levensbeschouwelijke opvatting ruimte geven aan mensen die op die manier willen leven, op die manier in balans zijn. Op die manier in de wereld staan. En gelukkig zijn wij als Aedes ook daarvan.

Terug in m’n auto denk ik er nog even over na. Ik blader thuis nog even door de meegenomen literatuur en denk: mooi dat die wereld er is, ook al is het niet mijn wereld. 

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

 

21 april 2017

‘Een nieuw gesprek, een oud verhaal’

Gisterochtend stelden we op het Aedes-verenigingscongres de Woonagenda vast: anderhalf A4’tje waar het over moet gaan de komende jaren. Over de verduurzaming van onze woningen. Over het tekort aan sociale huurwoningen. Over betaalbaar wonen. Over de lange wachttijden en woningzoekenden die graag bij een corporatie willen huren maar dat niet mogen. En over de vraag naar hoe om te gaan met allerlei mensen die meer nodig hebben dan vier muren en het dak. 

De treurige gebeurtenis in een corporatiewoning in Veendam deze week maakte het belang daarvan weer eens heel duidelijk. Naar het schijnt blies een verwarde man zijn appartement op door de gaskraan open te laten staan. Daarbij bracht hij anderen in een zeer risicovolle situatie en vernietigde hij hun woning. Met veel bewondering zag ik hoe Acantus, Aedes-lid en eigenaar van de woning, omging met de gebeurtenis. Ik zag hoe bestuurder Anita Tijsma helder en met veel respect optrad in de media. Zo’n gebeurtenis geeft maar weer eens aan hoe actueel de vragen zijn waarmee corporaties te maken hebben.

Er is een nieuw gesprek over wonen nodig. Want onterecht is er de laatste tijd te weinig aandacht voor goed wonen in Nederland. De Woonagenda – gesteund door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Woonbond – kan daarbij helpen. Met die agenda in de hand kunnen wij met Kamerleden en anderen op en rond het Binnenhof dat nieuwe gesprek aangaan. Via de media zetten wij gisteren de eerste stappen in dat nieuwe gesprek. Na de presentatie van de Woonagenda sprak ik diverse journalisten, wat leidde tot berichtgeving van onder meer de NOS, de Volkskrant, Trouw en BNR Nieuwsradio.

De Woonagenda is de start van dat nieuwe gesprek. Over een oud verhaal, met een nieuw hoofdstuk. Een heel oud verhaal: het houdt de woningcorporaties al bezig sinds het allereerste begin, meer dan 100 jaar geleden. Waarom noem ik dit dan toch een nieuw gesprek? Omdat we het de afgelopen jaren over heel andere dingen hebben gehad. Ik ben blij dat we weer verder kunnen met waar we begonnen zijn: goed, betaalbaar wonen voor mensen met een bescheiden inkomen.

Ik was trouwens blij om te zien hoe goed de sfeer was op het congres. En over de bereidheid tot discussie onder onze leden. Misschien hadden we nog iets meer discussie kunnen hebben, maar daar hadden we wellicht te weinig tijd voor ingeruimd in het programma. We gaan kijken hoe dat de volgende keer beter kan.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

 

14 april 2017

'Goede Vrijdag-avond'

Het is vandaag Goede Vrijdag. Een christelijke feestdag die bij mij eigenlijk gisteravond al begon: noem het Goede Vrijdag-avond. Er hangt iets in de lucht dat doet denken aan de sfeer rond Kerst. Mensen denken na over waar het in het leven echt over gaat. Daar werd ik gisteravond al toe aangezet toen mijn vrouw wilde kijken naar The Passion, over de laatste dagen van het leven van Jezus, ditmaal neergestreken in Leeuwarden. Ik had graag naar de Europacupwedstrijd van Ajax gekeken en je begrijpt het al: het werd The Passion.

Woonagenda
Mijn gedachten dwaalden af naar het komende congres van Aedes. Ik hoop jullie allemaal te zien in Amersfoort op 20 april, want we hebben een paar belangrijke zaken te bespreken. Uiteraard de vraag hoe wij ons in Den Haag profileren in deze periode van kabinetsformatie. Het bestuur van Aedes heeft een Woonagenda opgesteld op basis van de maatschappelijke vraagstukken waar corporaties mee bezig zijn. Met die agenda willen we de politiek tegemoet treden. 

Huurders centraal
In de Woonagenda draait het om onze huurders, onze maatschappelijke opgave en niet om de discussie over wet- en regelgeving. Daarover sprak ik de afgelopen maanden tijdens mijn vele werkbezoeken met Aedes-leden en wat bleek: er is veel draagvlak voor deze aanpak. Trouwens ook bij de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten; zij steunen de Woonagenda. De vraag is natuurlijk wel: hebben wij het goed opgeschreven? Daarover ga ik graag het gesprek aan.

Ik ben ook erg blij met de Vernieuwingsagenda, over de vernieuwing van de sector. Corporaties die samen inzetten op verbetering, op leren, op toekomst: het besef dat we het best goed doen, maar gaan voor beter. Met de gedachte dat we leven in een wereld vol verandering, waarin corporaties moeten meeveranderen. We kregen al veel input van corporaties bij de totstandkoming van de Vernieuwingsagenda, en ik hoop ook veel enthousiasme bij het uitwerken ervan.

The Passion is afgelopen en Ajax heeft met 2-0 gewonnen: een mooie Goede Vrijdag-avond.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

Aanmelden voor het Aedes-congres kan via deze link.
 

7 april 2017

‘Domesta als gids in oerwoud van goedbedoelde overheidsregelingen’

Donderdagochtend 6 april stap ik om half acht ’s ochtends in de auto voor de tocht naar Emmen, de stad die iedereen kent van het dierenpark. Of, zoals dat tegenwoordig heet, Wildlands. Ik ben op weg naar woningcorporatie Domesta. 

Domesta heeft haar zaakjes vrij goed op orde. Niet de corporatie zelf staat centraal, maar ‘de buurman’. Domesta wil een soort buurman voor haar huurders zijn. Dat vind ik een mooie benadering. Want buren hebben een relatie met elkaar en tegelijkertijd is er een bepaalde afstand. En de buurman laat de verantwoordelijkheid uiteraard liggen waar die hoort.

Wat ik aan het einde van de dag ook meeneem uit Emmen is de visie van Domesta op betaalbaar wonen. Want ze zorgen niet alleen voor betaalbare huren, maar helpen huurders ook maximaal gebruik te maken van de regelingen die er voor hen zijn, vanuit het Rijk en de gemeente. Vooral gezinnen met de lage middeninkomens laten  geld liggen, zo blijkt. Soms gaat dat om enkele tientjes per maand, soms lopen de bedragen fors op. En juist deze groep lage middeninkomens zit vaak tegen armoede aan of zit er al diep in. Kortom: Domesta zorgt niet alleen voor betaalbaarheid door huurmatiging, maar ook door inkomstenverhoging. Daarbij gaan ze niet zo ver dat ze de verantwoordelijkheid overnemen, ze geven alleen goede, deskundige adviezen.

Prachtig: de corporatie als gids of adviseur in het oerwoud van goedbedoelde overheidsregelingen, waar een hardwerkende magazijnbediende geen tijd heeft om zich erin te verdiepen en dus geld laat liggen. Zo helpt Domesta de huurder waar die dat het hardst nodig heeft. 

31 maart 2017

‘Jutphaas doet al jaren wat Wientjes nu voorstelt’

Ik laat net Nieuwegein achter me. Een stad, volledig ingeklemd tussen een aantal grote rivieren en serieuze rijksinfrastructuur. Ik was op bezoek bij Jutphaas Wonen: met 1.900 woningen niet de grootste woningcorporatie actief in Nieuwegein, maar wel de meest authentieke (opgericht in 1919). Je kunt ze kennen van hun kantoortransformaties. Jutphaas heeft een flink aantal leegstaande kantoren omgebouwd tot sociale huurwoningen, met nationale aandacht tot gevolg. Ze deden het als een van de eersten in Nederland, en gaan er gewoon mee door. En dat doen ze goed!

Terwijl het niet meevalt. Al helemaal niet met een kleine organisatie: Jutphaas heeft zo’n 20 medewerkers. Dus zetten ze – ook weer als een van de eersten – regisserend opdrachtgeverschap in: niet Jutphaas zelf bedenkt de beste oplossing, maar de uitvoerende aannemer. Zo wordt de innovatie door de markt gedaan.

Het grappige hieraan: dit is nu precies een van de vernieuwingen die de Taskforce Bouw van Bernard Wientjes (oud-voorzitter van VNO-NCW) gisteren presenteerde in de zogeheten Bouwagenda. De bouwsector tobt al jaren over de vraag hoe ze beter kan innoveren en de verduurzaming van woningen het beste kan aanpakken. Jutphaas is in Nieuwegein dus al jaren bezig met wat nu wordt gepresenteerd als een vernieuwende stap, vergezeld van een vuistdik rapport dat aan drie ministeries wordt aangeboden. Het is zeker niet voor het eerst dat corporaties voorop lopen, daar mogen we best trots op zijn.

Ook qua samenwerking is Jutphaas een voorbeeld. De corporatie betrekt de toekomstige huurders van de oude kantoorpanden bij het ontwerp van hun nieuwe woning. En de gemeente Nieuwegein verdient ook een pluim: zij werkt hard mee om te zorgen dat de transformaties goed verlopen. Een voorbeeld om te volgen. Daarom wil ik, wil Aedes, de handen ineen slaan met de Woonbond en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Wat in Nieuwegein kan, moeten wij op het Binnenhof ook kunnen!

Vorige week heb ik de trouwe volgers van mijn blog misschien teleurgesteld: pas vrijdagavond laat kwam ik toe aan het schrijven van een blog, en dat was natuurlijk te laat. Ik hoop dat iedereen toch het weekend is doorgekomen zónder blog. Als goedmaker deze keer een extra lange editie. Of het daarmee beter was, is aan u om te bepalen.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.                                               

16 maart 2017

Marnix Norder reageert op uitslag verkiezingen: Een nieuw tijdperk…

Het is 16 maart 2017. De verkiezingen zijn achter de rug en het stof daalt langzaam neer. De komende dagen worden we bedolven onder de analyses, bij gebrek aan echt politiek nieuws. Het is wat vroeg, toch wil ik er een beschouwing aan wagen wat deze uitslag betekent voor woningcorporaties. Een paar dingen vallen op.

In de eerste plaats: partijen die het klimaat hoog op de agenda hebben staan, zijn stevig gegroeid. Zoals Marianne Thieme, lijsttrekker van de Partij voor de Dieren, het in een tweet verwoordde: ‘Partijen die klimaatbeleid serieus willen nemen, zijn samen in zeteltal verdubbeld’. Dit onderstreept de verwachting dat verduurzaming de komende jaren erg belangrijk wordt. Ik zou zeggen: wij willen wel! Woningcorporaties willen allemaal graag investeren in energiezuiniger woningen met meer comfort. En langs die weg uiteindelijk ook in minder woonlasten en in een duurzame wereld.

Maar er is meer. Ik zie ook dat partijen hebben gewonnen die meer willen dan alleen wet- en regelgeving. Partijen die zien dat Nederland door de eeuwen heen zo’n mooi land is geworden door maatschappelijke krachten. Een mooi land wordt niet gebouwd op wetboeken, maar op initiatieven van mensen en organisaties. Begrijp me goed: het is goed dat er een Woningwet is, een duidelijk juridisch kader. Maar met die wetgeving is een vloedgolf aan beperkingen en bepalingen meegekomen. Die maken het functioneren als maatschappelijke organisatie erg lastig. Ik ben in korte tijd al veel te veel voorbeelden tegengekomen van mensen die een heel gewone woonvraag hebben, maar die niet kunnen of mogen worden geholpen door een corporatie. Zo wordt de maatschappelijke kracht en waarde van corporaties met de regelgeving weggeorganiseerd. Waar we het allemaal voor doen, sneeuwt zo onder. 

Dat kan niet de bedoeling zijn en gelukkig laat de samenleving zich niet ringeloren. En woningcorporaties al helemaal niet. Het Aedes-bestuur neemt het voortouw en wil graag laten zien waar we als corporaties voor gaan en staan. We willen laten zien dat onze sector vooruit wil en ambities heeft. Daarvoor wordt een concrete Woonagenda voor de komende jaren onze inzet. Die bespreken we met de corporaties die lid zijn van Aedes op het congres van 20 april

We doen het niet alleen, natuurlijk blijven we samenwerking zoeken met andere organisaties. Uiteraard met de Woonbond en de VNG, maar we gaan meer organisaties vragen mee te doen. Zo werken we aan een brede beweging die aan de slag gaat met de vraag: wat moeten we de komende jaren doen om goed en betaalbaar wonen mogelijk te maken? 

Wordt vervolgd. Wat mij betreft is het in ieder geval een goeie start op de eerste dag van een nieuw tijdperk.

10 maart 2017

‘Een levendige dorpskern dankzij de woningcorporatie’

Na een dag Haags gedoe is het heerlijk om in de auto te stappen op weg naar Bergambacht. Voorbij Gouda verandert het landschap: weilanden en slootjes, waar je jezelf al ziet schaatsen met een muts op je hoofd en een koek-en-zopie-tent in het vooruitzicht. Alleen vriest het nu niet. Ineens ben ik er: bij QuaWonen en dan specifiek bij directeur-bestuurder Rob van den Broeke.

We stappen in zijn auto, en gaan naar Krimpen aan de Lek. Hij wil me wat laten zien. We praten wat, en als we er zijn valt mijn mond open van verbazing: wat een geweldig mooie dorpskern! Een heel nieuw hart in een dorp, dat een woning biedt voor allerhande groepen met een kleine en een middelgrote portemonnee. Van jongeren tot ouderen, zorgbehoevend of niet. Maar het ziet er ook nog schitterend uit! Een investering van QuaWonen waarvan je in één oogopslag ziet dat het een wegkwijnend dorp voor de komende tientallen jaren een plek maakt waar je als inwoner van de Krimpenerwaard gewoon met veel plezier woont. Met winkeltjes en een bibliotheek. Dit was er nooit geweest zonder de corporatie. De markt had het nooit gedaan. Nooit! Dit heeft Rob met QuaWonen echt perfect gedaan. 

Het leven begint bij de corporaties. Want de markt was er wel bij betrokken, maar de corporatie was de reden dat het uiteindelijk allemaal is gelukt. En zo is het in tientallen dorpen en steden in heel Nederland. Nee, honderden. Nee, ik denk zelfs dat meer dan 1.000 woonkernen door de corporaties worden gered. Ik vind dat de politiek hier te weinig oog voor heeft. Dat Belgische en Franse leegloop richting de grote stad veel groter is en de verloedering in de provincies in Nederland veel minder sterk. Dankzij de corporaties. De Haagse politiek zou het zelf ook zien, wanneer ze zich niet zouden opsluiten in hun systeemwereld.

3 maart 2017

‘Leve de woningbouwvereniging!’

Bij het doorkruisen van Nederland is er een onderwerp dat ik elke keer weer tegenkom. Zo gaat het van Noord-Holland tot Limburg over de zogenoemde Veegwet. En dan niet over alle successen die daarin zijn geboekt door de uiterst goede lobby van Aedes. Het gaat over een uitglijder in de Tweede Kamer: een amendement waardoor verenigingen eigenlijk niet meer goed kunnen functioneren. 

Beslissingen van het bestuur over bijvoorbeeld investeringen in nieuwe woningen, moeten voortaan aan de raad van toezicht én aan de ledenvergadering worden voorgelegd. Dit leidt tot onmogelijke besluitvorming. Voor veel bestuurders is het de dood in de pot. De woningbouwvereniging als kloppend hart van een lokale gemeenschap in Brabant wordt op deze manier de nek omgedraaid. Door de detail-regel-cultuur op het Binnenhof. 

Dit moet gerepareerd worden. We zijn nu aan het zoeken naar een snelle oplossing. Daarbij helpt deze fase van een demissionair kabinet helaas niet. Leve de vereniging, wordt vervolgd.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

23 februari 2017

‘Met een rollatorradius van 500 meter, ziet zij haar buurt nooit meer’

Politiek Den Haag vraagt nu steeds meer mijn aandacht vanwege de verkiezingen en de formatie, schreef ik in mijn laatste blog. Toch is Den Haag verlaten om te horen wat bestuurders uit onze vereniging vinden eigenlijk veel leuker. Woensdag 22 februari was ik bij SOR, waar de Limburger Hassan Najja als directeur-bestuurder zorgt voor de huisvesting van Rotterdamse ouderen. 

Hij is, net als veel andere directeur-bestuurders, enthousiast over de Woningwet. Goed dat er een duidelijk kader is, vindt hij. Tegelijkertijd loopt hij aan tegen de beperkingen die in de slipstream van de nieuwe wet zijn ontstaan. Het lukt Hasssan daardoor niet altijd om juist die woning te bieden die een Rotterdamse oudere nodig heeft. Neem het passend toewijzen: soms is het inkomen van een oudere dame net iets te hoog voor een woning in haar oude vertrouwde buurt. En als haar ‘rollatorradius’ niet verder reikt dan 500 meter, ziet zij die buurt nooit meer. 

Zulke problemen van echte mensen zijn de basis voor mijn agenda. Daaruit trek ik de conclusie dat er meer ruimte voor maatwerk moet zijn, zodat je individuele (zorg)vragen met effect op het wonen ook goed kunt beantwoorden. Na een goed gesprek van een uur hebben Hassan en ik samen de wereld verbeterd – op papier althans. Nu de rest van de wereld nog meekrijgen.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

17 februari 2017

‘Hét moment om erbij te zijn in politiek Den Haag’

Er is voor iedereen een plekje in de herberg die Aedes is. Daarom heb ik de afgelopen tijd veel corporaties bezocht en kennisgemaakt met netwerken. Ik vond het leuk om te merken dat de opgaven van corporaties in regio’s heel verschillend zijn. Dat maakt het zeker zo interessant.

Op het moment vraagt daarnaast de landelijke politiek in Den Haag in toenemende mate mijn aandacht. Logisch: net als andere brancheverenigingen oriënteert Aedes zich op de verkiezingen van 15 maart en hoe het daarna verder gaat. Dat vergt veel afstemming en overleg. Dit is natuurlijk hét moment om erbij te zijn. Tijdens de kabinetsformatie worden de belangrijke piketpalen voor de komende jaren geslagen.

De eerste succesjes zijn al te melden. Zo willen CDA, GroenLinks en de Partij van de Arbeid de verhuurderheffing duidelijk verlagen, blijkt uit de doorrekeningen van het Centraal Planbureau. De SP en de ChristenUnie willen hem zelfs volledig afschaffen. Alleen de VVD kiest voor een verhoging. Kennelijk zien de meeste politieke partijen ook in hoe bizar het is om mensen met een kleine portemonnee een extra belasting op te leggen. Want daar komt het via een omweg op neer.

Het belangrijkste effect van verlaging of afschaffing van de verhuurderheffing is dat corporaties meer kunnen investeren. Meer sociale huurwoningen erbij, meer duurzame en comfortabele corporatiewoningen, beter inspelen op mensen met zorgvragen, beter betaalbare woningen: daar willen corporaties aan werken. Laten wij proberen daarvoor een goede agenda te maken. Op basis daarvan kunnen corporaties ook na 15 maart de beste resultaten behalen. Zo laten we zien wat we betekenen voor huurders van nu en van de toekomst.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

10 februari 2017

‘Begint de victorie in Alkmaar?‘

Zo, eindelijk tijd om even iets op te schrijven. Deze week stond bol van Aedes-activiteiten. Maandag 6 februari was ik samen met Aedes-collega’s bijvoorbeeld bij woningcorporatie Talis in Nijmegen, waar we met een stuk of 20 corporaties spraken over onze inzet voor de komende kabinetsperiode. Dinsdag 7, woensdag 8 en donderdag 9 februari ben ik bij in totaal vijf voornamelijk Noord-Hollandse corporaties op bezoek geweest. Daar zou ik echt pagina’s over vol willen schrijven. Maar dat mag niet van de webbeheerder van Aedes, dat wordt wat lang.

Dus pik ik er wat uit: duurzaamheid. Daar worstelen we allemaal mee; binnen de vereniging is een groot aantal koplopers er hard mee bezig, denk aan de Groene Huisvesters. De één gaat het niet hard genoeg, de ander ziet vooral veel leeuwen en beren op de weg. Er wordt heel veel over gepraat en er zijn succesvolle pilots. Maar wanneer maken we nou eens echt meters? Wanneer gaan we van pilots naar platte productie? 

Wat is het dan leuk als je aankomt in Alkmaar. Als je ziet dat er een corporatie is die het verschil maakt. Die het gewoon doet. Ik heb het over Woonwaard, waar ik donderdag 9 februari op bezoek was. De nuchtere directeur-bestuurder Pierre Sponselee en zijn mensen knallen er in mum van tijd meer dan 270 volledig nul-op-de-meter-woningen uit. Nieuwbouw? Nee hoor, renovatie. Ook niet de makkelijkste: rijtjeswoningen uit de jaren 60, waar er tienduizenden van staan in Nederland. Type ’de-stookkosten-zijn-hoger-dan-de huur’. Hier lukt het Woonwaard om met een rendement van ongeveer 4,5 procent woningen die eigenlijk volledig zijn afgeschreven en label G of lager hebben, te transformeren naar superduurzaam in het kwadraat. Ik ben ook in zo’n woning geweest. Het ziet er goed uit en voelt echt comfortabel. Tevreden huurders roemen het comfort en waarderen de verlaging van hun woonlasten met 50 euro per maand.

Is dit de toekomst? Begint de victorie in Alkmaar? Of is er een corporatie die het nog beter kan?

1 februari 2017

‘Enthousiaste medewerkers, verbijsterend veel administratie bij Mitros‘

Het voelt een beetje als een schoolreisje, als ik precies om half negen aanbel bij Mitros in Utrecht en word ontvangen door twee hartelijke dames achter de balie. Ik ben hier op woensdag 25 januari een hele dag, om het bedrijf van top tot teen te zien en even mee te draaien op alle afdelingen. Onmogelijk natuurlijk, maar wel heel leuk. Lucas van Gils, de bestuurssecretaris van Mitros, heeft een programma samengesteld en voert daar strak de regie op. Ook als ik te lang praat met bestuurders Maud Hoezen en Henk Peter Kip is Lucas streng.

Het is een fantastische dag, waarop enthousiaste medewerkers laten zien wat zij doen. Genoeg stof voor tien blogs, maar dat is misschien wat overdreven. Daarom pak ik er één ontmoeting uit. Een ontmoeting waarin ik, naast enthousiasme, ook wat verbijstering voelde: die met de heren Ruben Luttikholt en Vivian Chocolaad van Financiën. Zij zijn verantwoordelijk voor het verzamelen en versturen van de financiële verantwoordings- en prognose-informatie (dVi en dPi) aan de toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Fascinerend. Nee, onthutsend om te zien op welk detailniveau Mitros van individuele woningen tot tien jaar vooruit moet aangeven wat ermee gaat gebeuren. De Aw vraagt nog net niet of je die ene voordeur in 2027 groen of rood gaat schilderen en wat voor merk schuurpapier de schilder gebruikt vóór het schilderen. Hier leveren Vivian en Ruben goed werk. Tegelijkertijd worden er noodgedwongen huuropbrengsten verspild aan doorgeschoten bureaucratie. Ik ben blij dat we de doorgeschoten administratieve lasten vanuit Aedes nu laten onderzoeken, om er – samen met het ministerie van BZK, de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) – iets aan te doen.

De administratieve verplichtingen zijn écht doorgeschoten. Ook regelgeving rond de registratie van huurders. Wat vroeger een simpel huurcontract was, is tegenwoordig een heel dossier. Uiteindelijk moet het er toch gewoon over gaan dat onze huurders voor een redelijke prijs kunnen wonen? Begrijp me goed, ik vind het een verdienste dat heel veel zaken beter zijn geregeld dan pakweg tien jaar geleden. Maar hier en daar gaat die regulering te ver. Daar kunnen en moeten we, samen met de politiek, wat aan doen.

Ik wil de ruimte nemen om de mensen van Mitros te bedanken die ik wel gesproken heb, maar waarvoor dit blog te kort is om uitgebreid over te schrijven. Bedankt, Rosa en Niurka van de balie, Roberto van klantencontactcentrum, Yvonne en Hans van kredietregistratie. Dank Thomas, dat je me meenam naar een oplevering. En dank aan gebiedsmanager Gera, voor het goede gesprek. Dank aan buurtbeheerder Fouad, die me meenam naar de kwetsbare wijk Overvecht. En bedankt, Menso en Jop, die mij nul-op-de-meter-woningen lieten zien.

25 januari 2017

‘Klaas Franken is een realist, hij wil vooruit’

Bestuurder Klaas Franken van Vidomes is een vroege vogel. Hij staat altijd om kwart over vijf op, om vanuit Culemborg naar het kantoor in Delft te rijden. Maar door de file redt hij onze vroege afspraak op dinsdagmorgen 24 januari net niet. Dat gaf mij tijd voor een rondleiding door het pand. Nora de Ruiter, secretaresse bij Vidomes, nam me mee.

Terwijl Nora ons het Klantcontactcentrum liet zien, kwam Klaas aanlopen: rode sneakers aan de voeten, grote glimlach op het gezicht. Het werd een goed gesprek. Een gesprek met een man die al vele jaren is betrokken bij de corporatiesector. Vroeger als interimmer, nu in vaste dienst als bestuurder van Vidomes, met medebestuurder Daphne Braal.

Wat wordt de inzet van Aedes bij de verkiezingen en de kabinetsformatie? Dat was een van de vragen die we bespraken. Daar gaan we het in verenigingsverband nog uitgebreid met leden over hebben. Maar ik wil in dit soort gesprekken graag alvast horen waar de gedachten naar uitgaan. Klaas was duidelijk: hij wil rust, het huidige kader in stand houden. Een werkbaar kader, vindt hij. De ruwe randjes, de onwerkbare aspecten van de Woningwet, daargelaten. 

Natuurlijk, de verhuurderheffing is bizar, zegt Klaas. De overheid legt in feite de armste Nederlanders een extra belasting op, waar de kopers met de hypotheekrenteaftrek eigenlijk een bonus krijgen. Die ook nog eens vele malen hoger is dan de totale huurtoeslag. Eigenlijk is hij daar erg boos over. Maar Klaas is ook realist: hij wil vooruit, wil niet dat wij als corporaties in de verzetstand blijven steken. 

En natuurlijk moeten we het hebben over wat corporaties de komende jaren gaan realiseren, vindt Klaas. Op het gebied van duurzaamheid, nieuwbouw en aangepast wonen. Ook moeten we het hebben over de betaalbaarheid van woningen: we moeten inzetten op lagere huren.

Verder vindt hij dat we als sector constant moeten blijven verbeteren. Zo is hij heel open over het feit dat de klanttevredenheid bij Vidomes wat hem betreft te laag is en dat hij intensief bezig is deze te verbeteren. Daarom zitten hij en medebestuurder Daphne zelf regelmatig aan de telefoon met huurders in het klantcontactcentrum. Hij nodigt mij uit om dat ook eens te komen doen. Een uitnodiging die ik aanneem: ik hoor graag wat huurders zoal bezighoudt en wat voor vragen zij hebben aan hun corporatie. 

20 januari 2017

‘Corporaties moeten elkaar meer opzoeken’

Corporaties moeten elkaar meer opzoeken, meer van elkaar leren. Dat kan alleen als je open bent naar elkaar: leg op alle niveaus kennis, kunde en ervaring op tafel. Wissel die uit met branchegenoten die voor dezelfde vraagstukken staan. Zo versterken wij onze branche. Dat is de belangrijkste les van mijn gesprek met Willem Krzeszewski, bestuursvoorzitter van de Haagse corporatie Staedion, waar ik op woensdag 18 januari op bezoek was.

Maar eerst liet Willem mij trots een aantal van Staedions lopende en komende projecten zien: sociale huurwoningen in de Haagse binnenstad, studentenwoningen bij Station Hollands Spoor en nul-op-de-meter-woningen op de plaats waar eerst oude flats stonden. Mooi om te zien. Herkenbaar ook: sommige van deze projecten – en Willem zelf ook trouwens – ken ik nog uit mijn tijd als wethouder Wonen in Den Haag.

Ik vroeg Willem naar de richting die Aedes op zou moeten, de komende jaren. Als voorbeeld noemt hij De Vernieuwde Stad (DVS), waar hij in het dagelijks bestuur zit. Het fijne van DVS, vertelt hij, is dat de aangesloten corporaties daar alles met elkaar delen. Van financiële plannen tot manieren om de nieuwe Woningwet te implementeren in de organisatie. Dan help je elkaar en hoef je niet steeds een duur consultancybureau in te huren voor wat je collega-corporatie misschien allang weet of kan. Willem deed op mijn verzoek gelijk een bijdrage daaraan: hij wil wel zorgen dat Staedion op onderwerpen waarin ze voorop lopen, kennis en kunde inbrengen voor andere corporaties. Top. Die open leercultuur zou goed passen bij alle corporaties, daar zijn we het meteen over eens.

Willem noemde de Aedes-benchmark als positief voorbeeld. Dat is geen competitie, maar een instrument om van elkaar te leren, om elkaar te versterken. In benchlearningsessies brengt Aedes corporaties van dezelfde grootte bij elkaar, om van elkaars successen (en fouten) te leren. Dat moeten we (nog meer) doen. Niet alleen via benchmarking, maar in het algemeen, om de vragen van deze tijd die op een corporatie afkomen, goed te kunnen beantwoorden. Om te voldoen aan maatschappelijke verwachtingen. Want uiteindelijk heeft elke corporatie hetzelfde doel: een goede woning, een betaalbare prijs en een tevreden huurder.

12 januari 2017

‘Een prachtige opdracht’

Dinsdag 10 januari was ik op bezoek bij Karin Verdooren van GroenWest in Woerden. Een corporatie met ongeveer 12.000 woningen, met een echte ‘Groene Hart-opgave’ in onder meer De Ronde Venen en Montfoort. Maar GroenWest wil ook een bijdrage leveren aan de opgave van de grote stad Utrecht, in Leidsche Rijn. 

Een prettig gesprek, waarin ik onder andere heb gevraagd wat Karin als belangrijkste opdracht zag voor Aedes. Leuk was dat ze zei dat Aedes meer een ledenvereniging zou moeten worden. Een vereniging waar leden van elkaar leren, niet alleen de bestuurders maar ook huismeesters, vertrouwenspersonen of controllers. Kortom, alle medewerkers, met verschillende functies. Elkaar beter maken, elkaar helpen door bij elkaar over de vloer te komen. En dat er ook meer lol in de vereniging moet zijn. Dat vind ik een prachtige opdracht.

Het enthousiasme waarmee Karin praat over haar werk en haar medewerkers is erg aangenaam. Over de dilemma’s waar ze voor staan, zoals passend toewijzen. Maar altijd voeren optimisme en positivisme de boventoon. En trots. Trots is ze bijvoorbeeld op het huisvesten van 50 vergunninghouders in een omgebouwde vleugel van een ziekenhuis.

In mijn eerste blog stond een oproep om mij uit te nodigen. Als u iets onder mijn aandacht wilt brengen, waar u trots op bent, waar u zich aan ergert of als u gewoon met mij in gesprek wilt. Ik heb werkelijk tientallen reacties gehad in enkele dagen, ook van buiten de corporatiewereld. Dat is heel positief. Ik ga ook op alle uitnodigingen in, maar dat lukt natuurlijk niet binnen één maand. We nemen in ieder geval contact met u op om zo snel mogelijk een afspraak te plannen. En mocht u mij na het lezen van dit blog alsnog willen uitnodigen of iets willen vertellen stuurt u me dan een e-mail.

3 januari 2017

‘Ik kom graag naar u toe’ 

Laat ik beginnen met de wens dat iedereen die elke dag weer bezig is met goed en betaalbaar wonen voor anderen, ook zelf een gezond en voorspoedig jaar heeft!

Als verse Aedes-voorzitter zal ik me er in ieder geval volop mee bezighouden. De maatschappelijke rol van corporaties in de samenleving was al groot en neemt alleen maar toe in 2017. Aedes is een vereniging en kan bijdragen door te organiseren dat we veel van elkaar opsteken komend jaar.

Blog
Vanaf 1 januari heb ik de eer om in de voetsporen te treden van Marc Calon. In bescheidenheid en dienstbaarheid pak ik dat op. In de eerste plaats wil ik beter zicht hebben op wat er bij de Aedes-leden speelt. Komende maanden wil ik graag op pad, om de praktijk van alledag van de corporaties te ervaren. Ik zal daarvan met een blog wekelijks verslag doen op de Aedes.nl, zodat ook u een beetje kunt meegenieten. Hopelijk lukt het om af en toe een glimlach van herkenning op te wekken als u de blog leest.

Uitnodiging
Verder heb ik een vraag: wilt u mij uitnodigen? Wanneer u iets heeft waar u als corporatie trots op bent, of waar u zich juist aan ergert, of wat u dan ook maar onder mijn aandacht wilt brengen, mail me dan via deze link. Ik kom graag naar u toe, hopelijk op korte termijn.