Vereniging

Marnix Norder reageert op uitslag verkiezingen: Een nieuw tijdperk…

Het is 16 maart 2017. De verkiezingen zijn achter de rug en het stof daalt langzaam neer. De komende dagen worden we bedolven onder de analyses, bij gebrek aan echt politiek nieuws. Het is wat vroeg, toch wil ik er een beschouwing aan wagen wat deze uitslag betekent voor woningcorporaties. Een paar dingen vallen op.

In de eerste plaats: partijen die het klimaat hoog op de agenda hebben staan, zijn stevig gegroeid. Zoals Marianne Thieme, lijsttrekker van de Partij voor de Dieren, het in een tweet verwoordde: ‘Partijen die klimaatbeleid serieus willen nemen, zijn samen in zeteltal verdubbeld’. Dit onderstreept de verwachting dat verduurzaming de komende jaren erg belangrijk wordt. Ik zou zeggen: wij willen wel! Woningcorporaties willen allemaal graag investeren in energiezuiniger woningen met meer comfort. En langs die weg uiteindelijk ook in minder woonlasten en in een duurzame wereld.

Maar er is meer. Ik zie ook dat partijen hebben gewonnen die meer willen dan alleen wet- en regelgeving. Partijen die zien dat Nederland door de eeuwen heen zo’n mooi land is geworden door maatschappelijke krachten. Een mooi land wordt niet gebouwd op wetboeken, maar op initiatieven van mensen en organisaties. Begrijp me goed: het is goed dat er een Woningwet is, een duidelijk juridisch kader. Maar met die wetgeving is een vloedgolf aan beperkingen en bepalingen meegekomen. Die maken het functioneren als maatschappelijke organisatie erg lastig. Ik ben in korte tijd al veel te veel voorbeelden tegengekomen van mensen die een heel gewone woonvraag hebben, maar die niet kunnen of mogen worden geholpen door een corporatie. Zo wordt de maatschappelijke kracht en waarde van corporaties met de regelgeving weggeorganiseerd. Waar we het allemaal voor doen, sneeuwt zo onder. 

Dat kan niet de bedoeling zijn en gelukkig laat de samenleving zich niet ringeloren. En woningcorporaties al helemaal niet. Het Aedes-bestuur neemt het voortouw en wil graag laten zien waar we als corporaties voor gaan en staan. We willen laten zien dat onze sector vooruit wil en ambities heeft. Daarvoor wordt een concrete Woonagenda voor de komende jaren onze inzet. Die bespreken we met de corporaties die lid zijn van Aedes op het congres van 20 april

We doen het niet alleen, natuurlijk blijven we samenwerking zoeken met andere organisaties. Uiteraard met de Woonbond en de VNG, maar we gaan meer organisaties vragen mee te doen. Zo werken we aan een brede beweging die aan de slag gaat met de vraag: wat moeten we de komende jaren doen om goed en betaalbaar wonen mogelijk te maken? 

Wordt vervolgd. Wat mij betreft is het in ieder geval een goeie start op de eerste dag van een nieuw tijdperk.

10 maart 2017

‘Een levendige dorpskern dankzij de woningcorporatie’

Na een dag Haags gedoe is het heerlijk om in de auto te stappen op weg naar Bergambacht. Voorbij Gouda verandert het landschap: weilanden en slootjes, waar je jezelf al ziet schaatsen met een muts op je hoofd en een koek-en-zopie-tent in het vooruitzicht. Alleen vriest het nu niet. Ineens ben ik er: bij QuaWonen en dan specifiek bij directeur-bestuurder Rob van den Broeke.

We stappen in zijn auto, en gaan naar Krimpen aan de Lek. Hij wil me wat laten zien. We praten wat, en als we er zijn valt mijn mond open van verbazing: wat een geweldig mooie dorpskern! Een heel nieuw hart in een dorp, dat een woning biedt voor allerhande groepen met een kleine en een middelgrote portemonnee. Van jongeren tot ouderen, zorgbehoevend of niet. Maar het ziet er ook nog schitterend uit! Een investering van QuaWonen waarvan je in één oogopslag ziet dat het een wegkwijnend dorp voor de komende tientallen jaren een plek maakt waar je als inwoner van de Krimpenerwaard gewoon met veel plezier woont. Met winkeltjes en een bibliotheek. Dit was er nooit geweest zonder de corporatie. De markt had het nooit gedaan. Nooit! Dit heeft Rob met QuaWonen echt perfect gedaan. 

Het leven begint bij de corporaties. Want de markt was er wel bij betrokken, maar de corporatie was de reden dat het uiteindelijk allemaal is gelukt. En zo is het in tientallen dorpen en steden in heel Nederland. Nee, honderden. Nee, ik denk zelfs dat meer dan 1.000 woonkernen door de corporaties worden gered. Ik vind dat de politiek hier te weinig oog voor heeft. Dat Belgische en Franse leegloop richting de grote stad veel groter is en de verloedering in de provincies in Nederland veel minder sterk. Dankzij de corporaties. De Haagse politiek zou het zelf ook zien, wanneer ze zich niet zouden opsluiten in hun systeemwereld.

3 maart 2017

‘Leve de woningbouwvereniging!’

Bij het doorkruisen van Nederland is er een onderwerp dat ik elke keer weer tegenkom. Zo gaat het van Noord-Holland tot Limburg over de zogenoemde Veegwet. En dan niet over alle successen die daarin zijn geboekt door de uiterst goede lobby van Aedes. Het gaat over een uitglijder in de Tweede Kamer: een amendement waardoor verenigingen eigenlijk niet meer goed kunnen functioneren. 

Beslissingen van het bestuur over bijvoorbeeld investeringen in nieuwe woningen, moeten voortaan aan de raad van toezicht én aan de ledenvergadering worden voorgelegd. Dit leidt tot onmogelijke besluitvorming. Voor veel bestuurders is het de dood in de pot. De woningbouwvereniging als kloppend hart van een lokale gemeenschap in Brabant wordt op deze manier de nek omgedraaid. Door de detail-regel-cultuur op het Binnenhof. 

Dit moet gerepareerd worden. We zijn nu aan het zoeken naar een snelle oplossing. Daarbij helpt deze fase van een demissionair kabinet helaas niet. Leve de vereniging, wordt vervolgd.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

23 februari 2017

‘Met een rollatorradius van 500 meter, ziet zij haar buurt nooit meer’

Politiek Den Haag vraagt nu steeds meer mijn aandacht vanwege de verkiezingen en de formatie, schreef ik in mijn laatste blog. Toch is Den Haag verlaten om te horen wat bestuurders uit onze vereniging vinden eigenlijk veel leuker. Woensdag 22 februari was ik bij SOR, waar de Limburger Hassan Najja als directeur-bestuurder zorgt voor de huisvesting van Rotterdamse ouderen. 

Hij is, net als veel andere directeur-bestuurders, enthousiast over de Woningwet. Goed dat er een duidelijk kader is, vindt hij. Tegelijkertijd loopt hij aan tegen de beperkingen die in de slipstream van de nieuwe wet zijn ontstaan. Het lukt Hasssan daardoor niet altijd om juist die woning te bieden die een Rotterdamse oudere nodig heeft. Neem het passend toewijzen: soms is het inkomen van een oudere dame net iets te hoog voor een woning in haar oude vertrouwde buurt. En als haar ‘rollatorradius’ niet verder reikt dan 500 meter, ziet zij die buurt nooit meer. 

Zulke problemen van echte mensen zijn de basis voor mijn agenda. Daaruit trek ik de conclusie dat er meer ruimte voor maatwerk moet zijn, zodat je individuele (zorg)vragen met effect op het wonen ook goed kunt beantwoorden. Na een goed gesprek van een uur hebben Hassan en ik samen de wereld verbeterd – op papier althans. Nu de rest van de wereld nog meekrijgen.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

17 februari 2017

‘Hét moment om erbij te zijn in politiek Den Haag’

Er is voor iedereen een plekje in de herberg die Aedes is. Daarom heb ik de afgelopen tijd veel corporaties bezocht en kennisgemaakt met netwerken. Ik vond het leuk om te merken dat de opgaven van corporaties in regio’s heel verschillend zijn. Dat maakt het zeker zo interessant.

Op het moment vraagt daarnaast de landelijke politiek in Den Haag in toenemende mate mijn aandacht. Logisch: net als andere brancheverenigingen oriënteert Aedes zich op de verkiezingen van 15 maart en hoe het daarna verder gaat. Dat vergt veel afstemming en overleg. Dit is natuurlijk hét moment om erbij te zijn. Tijdens de kabinetsformatie worden de belangrijke piketpalen voor de komende jaren geslagen.

De eerste succesjes zijn al te melden. Zo willen CDA, GroenLinks en de Partij van de Arbeid de verhuurderheffing duidelijk verlagen, blijkt uit de doorrekeningen van het Centraal Planbureau. De SP en de ChristenUnie willen hem zelfs volledig afschaffen. Alleen de VVD kiest voor een verhoging. Kennelijk zien de meeste politieke partijen ook in hoe bizar het is om mensen met een kleine portemonnee een extra belasting op te leggen. Want daar komt het via een omweg op neer.

Het belangrijkste effect van verlaging of afschaffing van de verhuurderheffing is dat corporaties meer kunnen investeren. Meer sociale huurwoningen erbij, meer duurzame en comfortabele corporatiewoningen, beter inspelen op mensen met zorgvragen, beter betaalbare woningen: daar willen corporaties aan werken. Laten wij proberen daarvoor een goede agenda te maken. Op basis daarvan kunnen corporaties ook na 15 maart de beste resultaten behalen. Zo laten we zien wat we betekenen voor huurders van nu en van de toekomst.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

10 februari 2017

‘Begint de victorie in Alkmaar?‘

Zo, eindelijk tijd om even iets op te schrijven. Deze week stond bol van Aedes-activiteiten. Maandag 6 februari was ik samen met Aedes-collega’s bijvoorbeeld bij woningcorporatie Talis in Nijmegen, waar we met een stuk of 20 corporaties spraken over onze inzet voor de komende kabinetsperiode. Dinsdag 7, woensdag 8 en donderdag 9 februari ben ik bij in totaal vijf voornamelijk Noord-Hollandse corporaties op bezoek geweest. Daar zou ik echt pagina’s over vol willen schrijven. Maar dat mag niet van de webbeheerder van Aedes, dat wordt wat lang.

Dus pik ik er wat uit: duurzaamheid. Daar worstelen we allemaal mee; binnen de vereniging is een groot aantal koplopers er hard mee bezig, denk aan de Groene Huisvesters. De één gaat het niet hard genoeg, de ander ziet vooral veel leeuwen en beren op de weg. Er wordt heel veel over gepraat en er zijn succesvolle pilots. Maar wanneer maken we nou eens echt meters? Wanneer gaan we van pilots naar platte productie? 

Wat is het dan leuk als je aankomt in Alkmaar. Als je ziet dat er een corporatie is die het verschil maakt. Die het gewoon doet. Ik heb het over Woonwaard, waar ik donderdag 9 februari op bezoek was. De nuchtere directeur-bestuurder Pierre Sponselee en zijn mensen knallen er in mum van tijd meer dan 270 volledig nul-op-de-meter-woningen uit. Nieuwbouw? Nee hoor, renovatie. Ook niet de makkelijkste: rijtjeswoningen uit de jaren 60, waar er tienduizenden van staan in Nederland. Type ’de-stookkosten-zijn-hoger-dan-de huur’. Hier lukt het Woonwaard om met een rendement van ongeveer 4,5 procent woningen die eigenlijk volledig zijn afgeschreven en label G of lager hebben, te transformeren naar superduurzaam in het kwadraat. Ik ben ook in zo’n woning geweest. Het ziet er goed uit en voelt echt comfortabel. Tevreden huurders roemen het comfort en waarderen de verlaging van hun woonlasten met 50 euro per maand.

Is dit de toekomst? Begint de victorie in Alkmaar? Of is er een corporatie die het nog beter kan?

1 februari 2017

‘Enthousiaste medewerkers, verbijsterend veel administratie bij Mitros‘

Het voelt een beetje als een schoolreisje, als ik precies om half negen aanbel bij Mitros in Utrecht en word ontvangen door twee hartelijke dames achter de balie. Ik ben hier op woensdag 25 januari een hele dag, om het bedrijf van top tot teen te zien en even mee te draaien op alle afdelingen. Onmogelijk natuurlijk, maar wel heel leuk. Lucas van Gils, de bestuurssecretaris van Mitros, heeft een programma samengesteld en voert daar strak de regie op. Ook als ik te lang praat met bestuurders Maud Hoezen en Henk Peter Kip is Lucas streng.

Het is een fantastische dag, waarop enthousiaste medewerkers laten zien wat zij doen. Genoeg stof voor tien blogs, maar dat is misschien wat overdreven. Daarom pak ik er één ontmoeting uit. Een ontmoeting waarin ik, naast enthousiasme, ook wat verbijstering voelde: die met de heren Ruben Luttikholt en Vivian Chocolaad van Financiën. Zij zijn verantwoordelijk voor het verzamelen en versturen van de financiële verantwoordings- en prognose-informatie (dVi en dPi) aan de toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Fascinerend. Nee, onthutsend om te zien op welk detailniveau Mitros van individuele woningen tot tien jaar vooruit moet aangeven wat ermee gaat gebeuren. De Aw vraagt nog net niet of je die ene voordeur in 2027 groen of rood gaat schilderen en wat voor merk schuurpapier de schilder gebruikt vóór het schilderen. Hier leveren Vivian en Ruben goed werk. Tegelijkertijd worden er noodgedwongen huuropbrengsten verspild aan doorgeschoten bureaucratie. Ik ben blij dat we de doorgeschoten administratieve lasten vanuit Aedes nu laten onderzoeken, om er – samen met het ministerie van BZK, de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) – iets aan te doen.

De administratieve verplichtingen zijn écht doorgeschoten. Ook regelgeving rond de registratie van huurders. Wat vroeger een simpel huurcontract was, is tegenwoordig een heel dossier. Uiteindelijk moet het er toch gewoon over gaan dat onze huurders voor een redelijke prijs kunnen wonen? Begrijp me goed, ik vind het een verdienste dat heel veel zaken beter zijn geregeld dan pakweg tien jaar geleden. Maar hier en daar gaat die regulering te ver. Daar kunnen en moeten we, samen met de politiek, wat aan doen.

Ik wil de ruimte nemen om de mensen van Mitros te bedanken die ik wel gesproken heb, maar waarvoor dit blog te kort is om uitgebreid over te schrijven. Bedankt, Rosa en Niurka van de balie, Roberto van klantencontactcentrum, Yvonne en Hans van kredietregistratie. Dank Thomas, dat je me meenam naar een oplevering. En dank aan gebiedsmanager Gera, voor het goede gesprek. Dank aan buurtbeheerder Fouad, die me meenam naar de kwetsbare wijk Overvecht. En bedankt, Menso en Jop, die mij nul-op-de-meter-woningen lieten zien.

25 januari 2017

‘Klaas Franken is een realist, hij wil vooruit’

Bestuurder Klaas Franken van Vidomes is een vroege vogel. Hij staat altijd om kwart over vijf op, om vanuit Culemborg naar het kantoor in Delft te rijden. Maar door de file redt hij onze vroege afspraak op dinsdagmorgen 24 januari net niet. Dat gaf mij tijd voor een rondleiding door het pand. Nora de Ruiter, secretaresse bij Vidomes, nam me mee.

Terwijl Nora ons het Klantcontactcentrum liet zien, kwam Klaas aanlopen: rode sneakers aan de voeten, grote glimlach op het gezicht. Het werd een goed gesprek. Een gesprek met een man die al vele jaren is betrokken bij de corporatiesector. Vroeger als interimmer, nu in vaste dienst als bestuurder van Vidomes, met medebestuurder Daphne Braal.

Wat wordt de inzet van Aedes bij de verkiezingen en de kabinetsformatie? Dat was een van de vragen die we bespraken. Daar gaan we het in verenigingsverband nog uitgebreid met leden over hebben. Maar ik wil in dit soort gesprekken graag alvast horen waar de gedachten naar uitgaan. Klaas was duidelijk: hij wil rust, het huidige kader in stand houden. Een werkbaar kader, vindt hij. De ruwe randjes, de onwerkbare aspecten van de Woningwet, daargelaten. 

Natuurlijk, de verhuurderheffing is bizar, zegt Klaas. De overheid legt in feite de armste Nederlanders een extra belasting op, waar de kopers met de hypotheekrenteaftrek eigenlijk een bonus krijgen. Die ook nog eens vele malen hoger is dan de totale huurtoeslag. Eigenlijk is hij daar erg boos over. Maar Klaas is ook realist: hij wil vooruit, wil niet dat wij als corporaties in de verzetstand blijven steken. 

En natuurlijk moeten we het hebben over wat corporaties de komende jaren gaan realiseren, vindt Klaas. Op het gebied van duurzaamheid, nieuwbouw en aangepast wonen. Ook moeten we het hebben over de betaalbaarheid van woningen: we moeten inzetten op lagere huren.

Verder vindt hij dat we als sector constant moeten blijven verbeteren. Zo is hij heel open over het feit dat de klanttevredenheid bij Vidomes wat hem betreft te laag is en dat hij intensief bezig is deze te verbeteren. Daarom zitten hij en medebestuurder Daphne zelf regelmatig aan de telefoon met huurders in het klantcontactcentrum. Hij nodigt mij uit om dat ook eens te komen doen. Een uitnodiging die ik aanneem: ik hoor graag wat huurders zoal bezighoudt en wat voor vragen zij hebben aan hun corporatie. 

20 januari 2017

‘Corporaties moeten elkaar meer opzoeken’

Corporaties moeten elkaar meer opzoeken, meer van elkaar leren. Dat kan alleen als je open bent naar elkaar: leg op alle niveaus kennis, kunde en ervaring op tafel. Wissel die uit met branchegenoten die voor dezelfde vraagstukken staan. Zo versterken wij onze branche. Dat is de belangrijkste les van mijn gesprek met Willem Krzeszewski, bestuursvoorzitter van de Haagse corporatie Staedion, waar ik op woensdag 18 januari op bezoek was.

Maar eerst liet Willem mij trots een aantal van Staedions lopende en komende projecten zien: sociale huurwoningen in de Haagse binnenstad, studentenwoningen bij Station Hollands Spoor en nul-op-de-meter-woningen op de plaats waar eerst oude flats stonden. Mooi om te zien. Herkenbaar ook: sommige van deze projecten – en Willem zelf ook trouwens – ken ik nog uit mijn tijd als wethouder Wonen in Den Haag.

Ik vroeg Willem naar de richting die Aedes op zou moeten, de komende jaren. Als voorbeeld noemt hij De Vernieuwde Stad (DVS), waar hij in het dagelijks bestuur zit. Het fijne van DVS, vertelt hij, is dat de aangesloten corporaties daar alles met elkaar delen. Van financiële plannen tot manieren om de nieuwe Woningwet te implementeren in de organisatie. Dan help je elkaar en hoef je niet steeds een duur consultancybureau in te huren voor wat je collega-corporatie misschien allang weet of kan. Willem deed op mijn verzoek gelijk een bijdrage daaraan: hij wil wel zorgen dat Staedion op onderwerpen waarin ze voorop lopen, kennis en kunde inbrengen voor andere corporaties. Top. Die open leercultuur zou goed passen bij alle corporaties, daar zijn we het meteen over eens.

Willem noemde de Aedes-benchmark als positief voorbeeld. Dat is geen competitie, maar een instrument om van elkaar te leren, om elkaar te versterken. In benchlearningsessies brengt Aedes corporaties van dezelfde grootte bij elkaar, om van elkaars successen (en fouten) te leren. Dat moeten we (nog meer) doen. Niet alleen via benchmarking, maar in het algemeen, om de vragen van deze tijd die op een corporatie afkomen, goed te kunnen beantwoorden. Om te voldoen aan maatschappelijke verwachtingen. Want uiteindelijk heeft elke corporatie hetzelfde doel: een goede woning, een betaalbare prijs en een tevreden huurder.

12 januari 2017

‘Een prachtige opdracht’

Dinsdag 10 januari was ik op bezoek bij Karin Verdooren van GroenWest in Woerden. Een corporatie met ongeveer 12.000 woningen, met een echte ‘Groene Hart-opgave’ in onder meer De Ronde Venen en Montfoort. Maar GroenWest wil ook een bijdrage leveren aan de opgave van de grote stad Utrecht, in Leidsche Rijn. 

Een prettig gesprek, waarin ik onder andere heb gevraagd wat Karin als belangrijkste opdracht zag voor Aedes. Leuk was dat ze zei dat Aedes meer een ledenvereniging zou moeten worden. Een vereniging waar leden van elkaar leren, niet alleen de bestuurders maar ook huismeesters, vertrouwenspersonen of controllers. Kortom, alle medewerkers, met verschillende functies. Elkaar beter maken, elkaar helpen door bij elkaar over de vloer te komen. En dat er ook meer lol in de vereniging moet zijn. Dat vind ik een prachtige opdracht.

Het enthousiasme waarmee Karin praat over haar werk en haar medewerkers is erg aangenaam. Over de dilemma’s waar ze voor staan, zoals passend toewijzen. Maar altijd voeren optimisme en positivisme de boventoon. En trots. Trots is ze bijvoorbeeld op het huisvesten van 50 vergunninghouders in een omgebouwde vleugel van een ziekenhuis.

In mijn eerste blog stond een oproep om mij uit te nodigen. Als u iets onder mijn aandacht wilt brengen, waar u trots op bent, waar u zich aan ergert of als u gewoon met mij in gesprek wilt. Ik heb werkelijk tientallen reacties gehad in enkele dagen, ook van buiten de corporatiewereld. Dat is heel positief. Ik ga ook op alle uitnodigingen in, maar dat lukt natuurlijk niet binnen één maand. We nemen in ieder geval contact met u op om zo snel mogelijk een afspraak te plannen. En mocht u mij na het lezen van dit blog alsnog willen uitnodigen of iets willen vertellen stuurt u me dan een e-mail.

3 januari 2017

‘Ik kom graag naar u toe’ 

Laat ik beginnen met de wens dat iedereen die elke dag weer bezig is met goed en betaalbaar wonen voor anderen, ook zelf een gezond en voorspoedig jaar heeft!

Als verse Aedes-voorzitter zal ik me er in ieder geval volop mee bezighouden. De maatschappelijke rol van corporaties in de samenleving was al groot en neemt alleen maar toe in 2017. Aedes is een vereniging en kan bijdragen door te organiseren dat we veel van elkaar opsteken komend jaar.

Blog
Vanaf 1 januari heb ik de eer om in de voetsporen te treden van Marc Calon. In bescheidenheid en dienstbaarheid pak ik dat op. In de eerste plaats wil ik beter zicht hebben op wat er bij de Aedes-leden speelt. Komende maanden wil ik graag op pad, om de praktijk van alledag van de corporaties te ervaren. Ik zal daarvan met een blog wekelijks verslag doen op de Aedes.nl, zodat ook u een beetje kunt meegenieten. Hopelijk lukt het om af en toe een glimlach van herkenning op te wekken als u de blog leest.

Uitnodiging
Verder heb ik een vraag: wilt u mij uitnodigen? Wanneer u iets heeft waar u als corporatie trots op bent, of waar u zich juist aan ergert, of wat u dan ook maar onder mijn aandacht wilt brengen, mail me dan via deze link. Ik kom graag naar u toe, hopelijk op korte termijn.