Vereniging

Blog Marnix Norder: ‘Hét moment om erbij te zijn in politiek Den Haag’

Er is voor iedereen een plekje in de herberg die Aedes is. Daarom heb ik de afgelopen tijd veel corporaties bezocht en kennisgemaakt met netwerken. Ik vond het leuk om te merken dat de opgaven van corporaties in regio’s heel verschillend zijn. Dat maakt het zeker zo interessant.

Op het moment vraagt daarnaast de landelijke politiek in Den Haag in toenemende mate mijn aandacht. Logisch: net als andere brancheverenigingen oriënteert Aedes zich op de verkiezingen van 15 maart en hoe het daarna verder gaat. Dat vergt veel afstemming en overleg. Dit is natuurlijk hét moment om erbij te zijn. Tijdens de kabinetsformatie worden de belangrijke piketpalen voor de komende jaren geslagen.

De eerste succesjes zijn al te melden. Zo willen CDA, GroenLinks en de Partij van de Arbeid de verhuurderheffing duidelijk verlagen, blijkt uit de doorrekeningen van het Centraal Planbureau. De SP en de ChristenUnie willen hem zelfs volledig afschaffen. Alleen de VVD kiest voor een verhoging. Kennelijk zien de meeste politieke partijen ook in hoe bizar het is om mensen met een kleine portemonnee een extra belasting op te leggen. Want daar komt het via een omweg op neer.

Het belangrijkste effect van verlaging of afschaffing van de verhuurderheffing is dat corporaties meer kunnen investeren. Meer sociale huurwoningen erbij, meer duurzame en comfortabele corporatiewoningen, beter inspelen op mensen met zorgvragen, beter betaalbare woningen: daar willen corporaties aan werken. Laten wij proberen daarvoor een goede agenda te maken. Op basis daarvan kunnen corporaties ook na 15 maart de beste resultaten behalen. Zo laten we zien wat we betekenen voor huurders van nu en van de toekomst.

Wil je reageren op mijn blog? Mail me dan op m.norder@aedes.nl.

 

10 februari 2017

‘Begint de victorie in Alkmaar?‘

Zo, eindelijk tijd om even iets op te schrijven. Deze week stond bol van Aedes-activiteiten. Maandag 6 februari was ik samen met Aedes-collega’s bijvoorbeeld bij woningcorporatie Talis in Nijmegen, waar we met een stuk of 20 corporaties spraken over onze inzet voor de komende kabinetsperiode. Dinsdag 7, woensdag 8 en donderdag 9 februari ben ik bij in totaal vijf voornamelijk Noord-Hollandse corporaties op bezoek geweest. Daar zou ik echt pagina’s over vol willen schrijven. Maar dat mag niet van de webbeheerder van Aedes, dat wordt wat lang.

Dus pik ik er wat uit: duurzaamheid. Daar worstelen we allemaal mee; binnen de vereniging is een groot aantal koplopers er hard mee bezig, denk aan de Groene Huisvesters. De één gaat het niet hard genoeg, de ander ziet vooral veel leeuwen en beren op de weg. Er wordt heel veel over gepraat en er zijn succesvolle pilots. Maar wanneer maken we nou eens echt meters? Wanneer gaan we van pilots naar platte productie? 

Wat is het dan leuk als je aankomt in Alkmaar. Als je ziet dat er een corporatie is die het verschil maakt. Die het gewoon doet. Ik heb het over Woonwaard, waar ik donderdag 9 februari op bezoek was. De nuchtere directeur-bestuurder Pierre Sponselee en zijn mensen knallen er in mum van tijd meer dan 270 volledig nul-op-de-meter-woningen uit. Nieuwbouw? Nee hoor, renovatie. Ook niet de makkelijkste: rijtjeswoningen uit de jaren 60, waar er tienduizenden van staan in Nederland. Type ’de-stookkosten-zijn-hoger-dan-de huur’. Hier lukt het Woonwaard om met een rendement van ongeveer 4,5 procent woningen die eigenlijk volledig zijn afgeschreven en label G of lager hebben, te transformeren naar superduurzaam in het kwadraat. Ik ben ook in zo’n woning geweest. Het ziet er goed uit en voelt echt comfortabel. Tevreden huurders roemen het comfort en waarderen de verlaging van hun woonlasten met 50 euro per maand.

Is dit de toekomst? Begint de victorie in Alkmaar? Of is er een corporatie die het nog beter kan?

 

1 februari 2017

‘Enthousiaste medewerkers, verbijsterend veel administratie bij Mitros‘

Het voelt een beetje als een schoolreisje, als ik precies om half negen aanbel bij Mitros in Utrecht en word ontvangen door twee hartelijke dames achter de balie. Ik ben hier op woensdag 25 januari een hele dag, om het bedrijf van top tot teen te zien en even mee te draaien op alle afdelingen. Onmogelijk natuurlijk, maar wel heel leuk. Lucas van Gils, de bestuurssecretaris van Mitros, heeft een programma samengesteld en voert daar strak de regie op. Ook als ik te lang praat met bestuurders Maud Hoezen en Henk Peter Kip is Lucas streng.

Het is een fantastische dag, waarop enthousiaste medewerkers laten zien wat zij doen. Genoeg stof voor tien blogs, maar dat is misschien wat overdreven. Daarom pak ik er één ontmoeting uit. Een ontmoeting waarin ik, naast enthousiasme, ook wat verbijstering voelde: die met de heren Ruben Luttikholt en Vivian Chocolaad van Financiën. Zij zijn verantwoordelijk voor het verzamelen en versturen van de financiële verantwoordings- en prognose-informatie (dVi en dPi) aan de toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Fascinerend. Nee, onthutsend om te zien op welk detailniveau Mitros van individuele woningen tot tien jaar vooruit moet aangeven wat ermee gaat gebeuren. De Aw vraagt nog net niet of je die ene voordeur in 2027 groen of rood gaat schilderen en wat voor merk schuurpapier de schilder gebruikt vóór het schilderen. Hier leveren Vivian en Ruben goed werk. Tegelijkertijd worden er noodgedwongen huuropbrengsten verspild aan doorgeschoten bureaucratie. Ik ben blij dat we de doorgeschoten administratieve lasten vanuit Aedes nu laten onderzoeken, om er – samen met het ministerie van BZK, de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) – iets aan te doen.

De administratieve verplichtingen zijn écht doorgeschoten. Ook regelgeving rond de registratie van huurders. Wat vroeger een simpel huurcontract was, is tegenwoordig een heel dossier. Uiteindelijk moet het er toch gewoon over gaan dat onze huurders voor een redelijke prijs kunnen wonen? Begrijp me goed, ik vind het een verdienste dat heel veel zaken beter zijn geregeld dan pakweg tien jaar geleden. Maar hier en daar gaat die regulering te ver. Daar kunnen en moeten we, samen met de politiek, wat aan doen.

Ik wil de ruimte nemen om de mensen van Mitros te bedanken die ik wel gesproken heb, maar waarvoor dit blog te kort is om uitgebreid over te schrijven. Bedankt, Rosa en Niurka van de balie, Roberto van klantencontactcentrum, Yvonne en Hans van kredietregistratie. Dank Thomas, dat je me meenam naar een oplevering. En dank aan gebiedsmanager Gera, voor het goede gesprek. Dank aan buurtbeheerder Fouad, die me meenam naar de kwetsbare wijk Overvecht. En bedankt, Menso en Jop, die mij nul-op-de-meter-woningen lieten zien.


25 januari 2017

‘Klaas Franken is een realist, hij wil vooruit’

Bestuurder Klaas Franken van Vidomes is een vroege vogel. Hij staat altijd om kwart over vijf op, om vanuit Culemborg naar het kantoor in Delft te rijden. Maar door de file redt hij onze vroege afspraak op dinsdagmorgen 24 januari net niet. Dat gaf mij tijd voor een rondleiding door het pand. Nora de Ruiter, secretaresse bij Vidomes, nam me mee.

Terwijl Nora ons het Klantcontactcentrum liet zien, kwam Klaas aanlopen: rode sneakers aan de voeten, grote glimlach op het gezicht. Het werd een goed gesprek. Een gesprek met een man die al vele jaren is betrokken bij de corporatiesector. Vroeger als interimmer, nu in vaste dienst als bestuurder van Vidomes, met medebestuurder Daphne Braal.

Wat wordt de inzet van Aedes bij de verkiezingen en de kabinetsformatie? Dat was een van de vragen die we bespraken. Daar gaan we het in verenigingsverband nog uitgebreid met leden over hebben. Maar ik wil in dit soort gesprekken graag alvast horen waar de gedachten naar uitgaan. Klaas was duidelijk: hij wil rust, het huidige kader in stand houden. Een werkbaar kader, vindt hij. De ruwe randjes, de onwerkbare aspecten van de Woningwet, daargelaten. 

Natuurlijk, de verhuurderheffing is bizar, zegt Klaas. De overheid legt in feite de armste Nederlanders een extra belasting op, waar de kopers met de hypotheekrenteaftrek eigenlijk een bonus krijgen. Die ook nog eens vele malen hoger is dan de totale huurtoeslag. Eigenlijk is hij daar erg boos over. Maar Klaas is ook realist: hij wil vooruit, wil niet dat wij als corporaties in de verzetstand blijven steken. 

En natuurlijk moeten we het hebben over wat corporaties de komende jaren gaan realiseren, vindt Klaas. Op het gebied van duurzaamheid, nieuwbouw en aangepast wonen. Ook moeten we het hebben over de betaalbaarheid van woningen: we moeten inzetten op lagere huren.

Verder vindt hij dat we als sector constant moeten blijven verbeteren. Zo is hij heel open over het feit dat de klanttevredenheid bij Vidomes wat hem betreft te laag is en dat hij intensief bezig is deze te verbeteren. Daarom zitten hij en medebestuurder Daphne zelf regelmatig aan de telefoon met huurders in het klantcontactcentrum. Hij nodigt mij uit om dat ook eens te komen doen. Een uitnodiging die ik aanneem: ik hoor graag wat huurders zoal bezighoudt en wat voor vragen zij hebben aan hun corporatie. 

 

20 januari 2017

‘Corporaties moeten elkaar meer opzoeken’

Corporaties moeten elkaar meer opzoeken, meer van elkaar leren. Dat kan alleen als je open bent naar elkaar: leg op alle niveaus kennis, kunde en ervaring op tafel. Wissel die uit met branchegenoten die voor dezelfde vraagstukken staan. Zo versterken wij onze branche. Dat is de belangrijkste les van mijn gesprek met Willem Krzeszewski, bestuursvoorzitter van de Haagse corporatie Staedion, waar ik op woensdag 18 januari op bezoek was.

Maar eerst liet Willem mij trots een aantal van Staedions lopende en komende projecten zien: sociale huurwoningen in de Haagse binnenstad, studentenwoningen bij Station Hollands Spoor en nul-op-de-meter-woningen op de plaats waar eerst oude flats stonden. Mooi om te zien. Herkenbaar ook: sommige van deze projecten – en Willem zelf ook trouwens – ken ik nog uit mijn tijd als wethouder Wonen in Den Haag.

Ik vroeg Willem naar de richting die Aedes op zou moeten, de komende jaren. Als voorbeeld noemt hij De Vernieuwde Stad (DVS), waar hij in het dagelijks bestuur zit. Het fijne van DVS, vertelt hij, is dat de aangesloten corporaties daar alles met elkaar delen. Van financiële plannen tot manieren om de nieuwe Woningwet te implementeren in de organisatie. Dan help je elkaar en hoef je niet steeds een duur consultancybureau in te huren voor wat je collega-corporatie misschien allang weet of kan. Willem deed op mijn verzoek gelijk een bijdrage daaraan: hij wil wel zorgen dat Staedion op onderwerpen waarin ze voorop lopen, kennis en kunde inbrengen voor andere corporaties. Top. Die open leercultuur zou goed passen bij alle corporaties, daar zijn we het meteen over eens.

Willem noemde de Aedes-benchmark als positief voorbeeld. Dat is geen competitie, maar een instrument om van elkaar te leren, om elkaar te versterken. In benchlearningsessies brengt Aedes corporaties van dezelfde grootte bij elkaar, om van elkaars successen (en fouten) te leren. Dat moeten we (nog meer) doen. Niet alleen via benchmarking, maar in het algemeen, om de vragen van deze tijd die op een corporatie afkomen, goed te kunnen beantwoorden. Om te voldoen aan maatschappelijke verwachtingen. Want uiteindelijk heeft elke corporatie hetzelfde doel: een goede woning, een betaalbare prijs en een tevreden huurder.
 

12 januari 2017

‘Een prachtige opdracht’

Dinsdag 10 januari was ik op bezoek bij Karin Verdooren van GroenWest in Woerden. Een corporatie met ongeveer 12.000 woningen, met een echte ‘Groene Hart-opgave’ in onder meer De Ronde Venen en Montfoort. Maar GroenWest wil ook een bijdrage leveren aan de opgave van de grote stad Utrecht, in Leidsche Rijn. 

Een prettig gesprek, waarin ik onder andere heb gevraagd wat Karin als belangrijkste opdracht zag voor Aedes. Leuk was dat ze zei dat Aedes meer een ledenvereniging zou moeten worden. Een vereniging waar leden van elkaar leren, niet alleen de bestuurders maar ook huismeesters, vertrouwenspersonen of controllers. Kortom, alle medewerkers, met verschillende functies. Elkaar beter maken, elkaar helpen door bij elkaar over de vloer te komen. En dat er ook meer lol in de vereniging moet zijn. Dat vind ik een prachtige opdracht.

Het enthousiasme waarmee Karin praat over haar werk en haar medewerkers is erg aangenaam. Over de dilemma’s waar ze voor staan, zoals passend toewijzen. Maar altijd voeren optimisme en positivisme de boventoon. En trots. Trots is ze bijvoorbeeld op het huisvesten van 50 vergunninghouders in een omgebouwde vleugel van een ziekenhuis.

In mijn eerste blog stond een oproep om mij uit te nodigen. Als u iets onder mijn aandacht wilt brengen, waar u trots op bent, waar u zich aan ergert of als u gewoon met mij in gesprek wilt. Ik heb werkelijk tientallen reacties gehad in enkele dagen, ook van buiten de corporatiewereld. Dat is heel positief. Ik ga ook op alle uitnodigingen in, maar dat lukt natuurlijk niet binnen één maand. We nemen in ieder geval contact met u op om zo snel mogelijk een afspraak te plannen. En mocht u mij na het lezen van dit blog alsnog willen uitnodigen of iets willen vertellen stuurt u me dan een e-mail.

 

3 januari 2017

‘Ik kom graag naar u toe’ 

Laat ik beginnen met de wens dat iedereen die elke dag weer bezig is met goed en betaalbaar wonen voor anderen, ook zelf een gezond en voorspoedig jaar heeft!

Als verse Aedes-voorzitter zal ik me er in ieder geval volop mee bezighouden. De maatschappelijke rol van corporaties in de samenleving was al groot en neemt alleen maar toe in 2017. Aedes is een vereniging en kan bijdragen door te organiseren dat we veel van elkaar opsteken komend jaar.

Blog
Vanaf 1 januari heb ik de eer om in de voetsporen te treden van Marc Calon. In bescheidenheid en dienstbaarheid pak ik dat op. In de eerste plaats wil ik beter zicht hebben op wat er bij de Aedes-leden speelt. Komende maanden wil ik graag op pad, om de praktijk van alledag van de corporaties te ervaren. Ik zal daarvan met een blog wekelijks verslag doen op de Aedes.nl, zodat ook u een beetje kunt meegenieten. Hopelijk lukt het om af en toe een glimlach van herkenning op te wekken als u de blog leest.

Uitnodiging
Verder heb ik een vraag: wilt u mij uitnodigen? Wanneer u iets heeft waar u als corporatie trots op bent, of waar u zich juist aan ergert, of wat u dan ook maar onder mijn aandacht wilt brengen, mail me dan via deze link. Ik kom graag naar u toe, hopelijk op korte termijn.