Praktijk

Onderhoud nieuwbouw Staedion blijft verantwoordelijkheid bouwer

Voor een sloop/nieuwbouwproject in Den Haag koos woningcorporatie Staedion ervoor het ontwerp, de bouw én het onderhoud aan dezelfde partij te gunnen. Door deze constructie blijft de bouwer ook na oplevering verantwoordelijk voor het onderhoud. Dat dwingt de bouwer tot vooraf goed nadenken over het voorkomen van toekomstige onderhoudskosten.

Eind dit jaar worden 227 woningen aan de Coevordenstraat en de Haveltestraat in Den Haag gesloopt. Op die plek bouwt Loostad, een dochteronderneming van VolkerWesssels, 244 nieuwe sociale huurwoningen van gemiddeld 60 vierkante meter. Voor dit project (ruim 24 miljoen euro) koos Staedion voor een DBM-constructie: Design, Build, Maintain. Dit betekent dat Loostad in ieder geval de eerste 20 jaar ook verantwoordelijk is voor het onderhoud.

‘Wij twijfelden lang tussen opknappen en sloop-nieuwbouw’, vertelt projectmanager Hilde Wüstefeld. ‘Toen we kozen voor nieuwbouw, keken we ook hoe we dat zo slim mogelijk kunnen doen. Betaalbaarheid is de komende jaren onze belangrijkste opgave, maar we vinden het ook heel belangrijk dat bewoners met een bescheiden inkomen comfortabel kunnen wonen. Daarom zoeken we continu naar nieuwe manieren om onze middelen op slimme en efficiënte wijze in te zetten.’

Materiaalkeuze
Wüstefeld noemt het een zoektocht om de bouw van sociale huurwoningen rendabel te krijgen. Bovendien wil Staedion besparen op kosten van onderhoud. Een DBM-contract biedt daarvoor een oplossing. ‘Met deze constructie denkt de bouwer al in het voortraject na over het onderhoud. Dat leidt tot slimmere keuzes.’ Als voorbeeld noemt ze de keuze voor kunststof kozijnen in de woningen omdat die niet geschilderd hoeven te worden. Bij de entree kiezen ze juist voor houten kozijnen. De ervaring leert dat daar vaker kleine reparaties nodig door het intensieve gebruik. In dat geval is hout een geschikter materiaal.

Rol corporatie
Bij een DBM-constructie verandert de rol van de corporatie. Bij ontwerp en bouw is Staedion regisserend opdrachtgever: meer op afstand, maar wel met een vinger aan de pols voor de kwaliteit. Wüstefeld: ‘Je stelt van tevoren kaders en eisen, en toetst of alles daaraan voldoet.’ Na de oplevering eind 2018 is Staedion wel verhuurder, maar niet het aanspreekpunt voor technische klachten. Wüstefeld verwacht op dit punt geen problemen. Ook nu bellen huurders voor sommige technische klachten, zoals de cv, rechtstreeks naar een externe partij.

Dit DBM-contract is voor Staedion één van de manieren om sociale huurwoningen betaalbaar te houden. ‘We hebben niet de intentie om ons hele onderhoud af te stoten’, besluit Wüstefeld. ‘We bekijken wat voor effect dit heeft.’

Modelovereenkomst
Staedion maakte voor het opstellen van het contract gebruik van de Aedes modelovereenkomst DBM.