Verdieping

Hoe werkt de borging van corporatieleningen?

De solide garantiestructuur van de corporatiesector zorgt ervoor dat corporaties gemakkelijker leningen kunnen afsluiten (beschikbaarheid financiering) en dat zij gunstige voorwaarden krijgen, zoals een lage rente. De garantie heeft de vorm van ‘borging’ van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De borging geeft de financier extra garanties: het WSW heeft de financieringsaanvraag beoordeeld en er is sprake van garantstelling door andere corporaties en achtervang door gemeenten en Rijk.

Borging als staatssteun
De leningen hebben betrekking op financiering van huurwoningen en maatschappelijk vastgoed, nieuwbouw en renovatie. De borging wordt beschouwd als staatssteun, aangezien ook gemeenten en Rijk garant staan. Daarom is borging alleen mogelijk voor financiering van Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB).

Onderlinge zekerheid

  • De corporaties die deelnemen aan het WSW staan onderling garant voor elkaar via de zogeheten ‘obligoverplichting’. Een obligo is een verplichting van de deelnemer om aan het WSW een bedrag over te maken. De hoogte daarvan is afhankelijk van het bedrag aan geborgde leningen dat de corporatie heeft.
  • De obligoverplichting is voorwaardelijk. Zolang de borgstellingsreserve van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt er geen beroep op gedaan.
  • De hoogte van het obligotarief is 3,85 procent. Dit tarief wordt in de meeste gevallen berekend over het schuldrestant van de geborgde lening. Bij leningen met een variabele hoofdsom en bij collegiale financiering gelden andere regels.

Zekerheidsstructuur WSW-borging
De zekerheidsstructuur van het WSW bestaat uit verschillende lagen.

Primair: de corporatie
De financiële middelen van de corporatie vormen de eerste zekerheid: de liquiditeitspositie en het eigen vermogen. De corporatie moet in eerste instantie zelf aan haar financiële verplichtingen kunnen voldoen.

Secundair: WSW-garantievermogen

  • Het garantievermogen van het WSW bestaat uit de borgstellingsreserve van het WSW plus de obligoverplichting van de deelnemende woningcorporaties.
  • Als een corporatie haar rente- en aflossingsverplichtingen niet kan nakomen, dan kan de financier het WSW aanspreken. Het WSW beschikt over een borgstellingsreserve van ruim 471 miljoen euro (eind 2010).
  • Als de borgstellingsreserve van het WSW onder een bepaald (garantie)niveau komt of dreigt te komen (0,25 procent van het geborgde schuldrestant), dan heeft het WSW de plicht obligo’s op te vragen bij de WSW-deelnemers. De corporaties hebben gezamenlijk een obligoverplichting van 3,2 miljard euro (eind 2010). Het WSW eist alleen obligo op bij deelnemers die dit financieel kunnen dragen.
  • Het totale vermogen waarover het WSW zo kan beschikken om aan betalingsverplichtingen te voldoen bedraagt 3,7 miljard euro (eind 2010).
  • Als een financier het WSW aanspreekt en het WSW betaalt voor een corporatie, dan kan het WSW haar zogeheten regresrecht aanspreken. Het WSW heeft dan hypotheekrecht op de onroerende zaken die de corporatie het WSW in onderpand heeft gegeven voor de lening. Het WSW kan ook aanspraak doen op ander bezit van de corporatie.

Tertiair: Rijk en gemeenten
De derde zekerheid is de achtervangpositie van Rijk en gemeenten. Die komt aan de orde als het WSW na het opvragen van de obligo’s en het uitoefenen van het regresrecht nog steeds niet kan voldoen aan de verplichting. Dan moeten het Rijk en gemeenten renteloze leningen aan het WSW verstrekken. Dit is geregeld in zogeheten achtervangovereenkomsten. Dus het verlies bestaat uit rentederving gedurende een bepaalde periode. De verdeling is als volgt:

  • 25 procent voor de gemeente(n) waarin de toegelaten instelling is gelegen / actief is.
  • 25 procent voor alle andere Nederlandse gemeenten.
  • 50 procent vanuit het Rijk.

In dit rekenvoorbeeld ziet u hoe de garantiestructuur werkt in een theoretisch geval.

Modelbesluiten
Er zijn verschillende achtervangovereenkomsten mogelijk, zoals ongelimiteerde achtervang, gelimiteerde achtervang, achtervang per lening en varianten hierop. Elke gemeente maakt daarin een eigen keus.

Voor het aangaan van de achtervangovereenkomst is op grond van de gemeentewet besluitvorming van het college nodig. Het college heeft twee mogelijkheden.

  • Het besluit kan worden beperkt tot één specifieke leningsovereenkomst.
  • Het besluit kan meerdere, in de toekomst te sluiten, leningsovereenkomsten bevatten waarbij al dan niet een limitering naar tijd, corporatie en/of bedrag wordt aangegeven.

De laatstgenoemde variant houdt in dat bij het aangaan van de achtervangovereenkomst de modaliteiten van de lening(en) nog niet bekend zijn. Deze achtervangovereenkomsten kunnen op meerdere leningen van toepassing zijn, waardoor niet voor iedere lening een achtervangovereenkomst vereist is. Dit levert vervolgens voor alle partijen administratieve vereenvoudiging en grote tijdwinst op.