Hiermee beperken we de administratieve lasten voor woningcorporaties, wordt het systeem duidelijker, maar bovenal ontstaat er een stabieler waardebegrip waardoor corporaties hun toekomstige investeringscapaciteit beter kunnen inschatten omdat deze minder volatiel is.
Vorig jaar is door onderzoeksbureau SEO het systeem van markt- en beleidswaarde geëvalueerd. Daaruit bleek onder andere dat het systeem naar behoren functioneerde, maar dat er tegelijkertijd veel ruimte is voor verbetering. Vooral voor de administratieve lasten, bruikbaarheid en volatiliteit bleek het nodig de systematiek aan te passen. Gezamenlijk met BZK, AW en WSW is op basis van deze evaluatie en input van leden gewerkt aan verbetervoorstellen. Het is tot en met 4 oktober mogelijk om te reageren op de internetconsultatie over de wijzigingen in de beleidswaarde. Dat kan op op de website internetconsultatie.
Verbetervoorstellen beleidswaarde
Het voorstel is om de beleidswaarde op 4 punten te verbeteren:
- de disconteringsvoet
De disconteringsvoet van de beleidswaarde wordt losgekoppeld van de marktwaarde en er wordt sectorale methodologie geïntroduceerd voor de disconteringsvoet in de beleidswaarde. Deze disconteringsvoet wordt bepaald op sectorniveau, gebaseerd op data uit geverifieerde bronnen met duidelijke afspraken over de methodiek. Daardoor valt deze iets lager uit dan de huidige disconteringsvoet, en neemt de beleidswaarde toe. Er is gekozen voor één disconteringsvoet op sectorniveau omdat regionale woningmarktverschillen in veel mindere mate van invloed zijn op het risicoprofiel van corporaties. Hierdoor kan de disconteringsvoet op een eenduidige, objectieve en voorspelbare manier worden vastgesteld. En ontstaat er een vrij stabiele en veel minder volatiele discontovoet die passend is bij het risicoprofiel van de sector. Dit maakt de investeringscapaciteit (op basis van de beleidswaarde) veel voorspelbaarder.
- de onderhoudsbegroting
De onderhoudskosten worden nu verdeeld over de jaren (de onderhoudsnorm), maar straks ingerekend in het jaar waarin het specifieke onderhoud begroot is. De onderhoudsbegroting wordt nu al gebruikt om de onderhoudsnorm te bepalen. Met deze aanpassing wordt de bepaling makkelijker en wordt er beter rekening gehouden met de fasering in de tijd van het onderhoud. Voor nieuwbouwwoningen zal het onderhoud minder zwaar meetellen, omdat de eerste 10-20 jaar nog weinig onderhoud te verwachten is. Voor woningen die op korte termijn groot onderhoud nodig hebben, zal het zwaarder meetellen.
- de levensduur
In de huidige methodiek wordt gewerkt met een fictieve eindwaarde na 15 jaar, die gebaseerd is op een eeuwigdurende exploitatie. De knip na 15 jaar voegt voor de beleidswaarde niets toe, terwijl het de beleidswaarde wel veel minder inzichtelijk en begrijpelijk maakt. Een oneindige levensduur is ook weinig inzichtelijk. Daarbij is het niet wenselijk om kasstromen in te toekomst nog een weging te geven, ook al zou dat met een lagere disconteringsvoet wel kunnen. Bovendien is het ook niet zinvol om een onderhoudsbegroting voor de eeuwigheid vast te stellen. Daarom is het voorstel om te werken met een vaste levensduur van 60 jaar. Deze levensduur is dan voor alle woningen gelijk en loopt niet af.
- het inrekenen van verplichte investeringen.
Een bekend aandachtspunt van de beleidswaarde is de beperkte aandacht voor het inrekenen voor (instandhoudings)investeringen in bestaand bezit. In het voorstel is opgenomen om investeringen die in sterke mate een verplicht karakter hebben, in te rekenen. Hierbij gaat het in eerste instantie om het verbeteren van woningen met een EFG-label en het inrekenen van hybride warmtepompen in de onderhoudsbegroting.
Uiteraard is dit aanleiding voor herkalibratie van de normen uit het gezamenlijk beoordelingskader van AW en WSW. Dat proces is al opgestart, en zal enige tijd in beslag nemen. Deze aanpassingen treden per boekjaar 2024 in werking. De investeringsruimte op basis van de beleidswaarde blijft hierdoor grosso modo gelijk, de minister schrijft hierover het volgende: “Omdat Aw en WSW geen aanleiding zien om hun risico-inschattingen aan te passen, is hierbij is niet te verwachten dat de financiële ruimte voor corporaties substantieel anders wordt dan nu. Evengoed als dat door de aanpassing van de beleidswaarde de financiële ruimte niet kan groeien, is het ook niet logisch dat een verbetering van de waarderingsmethodiek leidt tot een verslechtering van de financiële positie.” Begin 2024 worden de uitkomsten hiervan verwacht.
Haalbaarheidsonderzoek marktwaarde
Voor de marktwaarde is geconstateerd dat het huidige stelsel met een basis en full waardering op de langere termijn niet houdbaar is. De afgelopen jaren was er al veel discussie over deze waarderingsmethodiek, mede door relatief grote verschillen tussen de uitkomsten. Ook leidt het tot veel discussie met accountants bij de vaststelling van de jaarrekening. Om ook de administratieve lasten te beperken, wordt een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar een nieuwe methodiek waarbij zo veel mogelijk de marktwaarde van al het corporatiebezit landelijk en modelmatig kan worden bepaald en gevalideerd, en de corporaties de data aanleveren. WSW coördineert dit onderzoek in nauwe samenwerking met BZK, de AW en Aedes. Het nieuwe systeem gaat in per boekjaar 2025.
