Opinie

Johan Conijn: ‘Den Haag ziet niet wat ze aanricht in corporatiesector’

‘Het uitvoeren van kerntaken wordt voor woningcorporaties een steeds groter probleem. Dat overschat je niet snel’ zegt hoogleraar woningmarkt Johan Conijn. Hij reageert op de analyse van de toezichthouder dat lastenverzwaringen en stijgende kosten de investeringscapaciteit van corporaties uithollen. Conijn: ‘Het lijkt wel of ze in Den Haag niet zien wat er wordt aangericht in de corporatiesector’.

Op 20 december 2018 publiceerde de Autoriteit woningcorporaties (Aw) het Sectorbeeld 2018. Daarin signaleert de Aw ‘ongunstige financiële ontwikkelingen onder invloed van onder meer rijksbeleid’. Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, onderschrijft dit: ‘Het rapport slaat de spijker op de kop’.  

Verdiencapaciteit uitgehold
Er wordt veel van woningcorporaties verwacht. Volgens Johan Conijn zelfs te veel. ‘De operationele kasstroom is de laatste jaren gedaald. Daardoor kunnen ambities onvoldoende worden gerealiseerd. Het Sectorbeeld laat zien dat dit probleem nog groter is dan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) al dacht. Corporaties hebben ook nog te maken met een enorme stijging van de vennootschapsbelasting, ATAD komt eraan. De verhuurderheffing en bouwkosten stijgen. Dat alles holt de verdiencapaciteit van woningcorporaties uit. Ik denk niet dat je dat probleem snel overschat.’

Uiteindelijk ligt de verantwoordelijkheid in Den Haag, bij de regering en bij het ministerie. ‘Maar het lijkt vaak wel of ze daar stopverf in hun oren hebben’, zegt Conijn. ‘Ze lijken niet te horen of te zien wat er wordt aangericht in de corporatiesector.’

Voor 2019 voorspelt Conijn dan ook een vergroting van de huidige problemen. En wat de oplossing is? Conijn: ‘De corporatiesector moet niet alle problemen van de woningmarkt op de schouders nemen. Er moet scherp geprioriteerd worden. De niet-DAEB tak opheffen en de middelen overhevelen naar DAEB, want in de praktijk zijn gescheiden vermogens en kasstromen toch een belemmering.

Het is een publiek belang dat er ook op plekken waar de druk op de woningmarkt hoog is voldoende middenhuurwoningen worden gebouwd.

Daarom moeten de huur- en inkomensgrenzen regionaal gedifferentieerd worden vastgesteld, zodat – waar dat vanuit publiek belang nodig is – ook de middenhuur geborgd kan worden gefinancierd.

Dood kapitaal
Begin 2018 werd het vermogen van corporaties verdeeld over de sociale tak (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en de niet-DAEB-tak. De Aw stelt dat het relatief omvangrijke vermogen in de niet-DAEB tak onvoldoende wordt benut, de toezichthouder noemt het dood kapitaal. Conijn: ‘Het onbenut vermogen aan de niet-DAEB kant staat in schril contrast met de financiële krapte binnen de DAEB-tak. Het zou goed zijn om dat niet-DAEB vermogen terug te laten vloeien naar de DAEB-tak, om het daar in te zetten voor verduurzaming, nieuwbouw van sociale huurwoningen en betaalbaarheid.’

Hoe hiermee wordt omgegaan is een politieke keuze. ‘Maar’, zegt Conijn, ‘Voor corporaties zou de prioriteit bij de kerntaken moeten liggen. Het Sectorbeeld laat goed zien dat het kunnen uitvoeren van de kerntaken een groeiend probleem wordt. Woningcorporaties zijn op zich financieel veerkrachtig, zegt Conijn. ‘Het zijn de maatschappelijke ambities die op het spel staan. Wat er verwacht wordt van woningcorporaties moet realistisch blijven, anders ontstaat ten onrechte een negatieve beeldvorming en worden de ambities het kind van de rekening.’

Lees ook: artikel over Sectorbeeld 2018.