Omdat Ymere betrokken is bij zo veel VvE’s, heeft de corporatie een aparte afdeling die zich volledig richt op het beheer van VvE’s. Zo’n 40 mensen werken daar en zij regelen alles voor de VvE’s. Dus ook de verduurzaming van de woningen met een EFG-label en de energietransitie. De focus ligt nu op de verbetering van woningen die nog niet goed geïsoleerd zijn. Godijn is als programmamanager begonnen met de ontwikkeling van een model waarmee Ymere in 3 zogenoemde modules de woningen kan aanpakken.
Selectie, advies en scenario’s
‘We zitten nu in de eerste module, waarin we via een stroomschema beslissen of een VvE versneld verduurzaamd moet worden Daaruit zijn 87 VvE’s gekomen die zoveel woningen hebben met een slecht label, dat ze mee moeten in onze versnellingsaanpak.’ Ymere benadert de besturen van de VvE’s actief met de vraag of de corporatie voor het complex een energieadviesrapport kan laten opmaken. ‘De meeste VvE’s reageren daar positief op: de bewoners willen ook verduurzamen en Ymere betaalt de kosten van dat rapport.’ Uit een energieadviesrapport moet blijken welke maatregelen nodig zijn om een woning te verbeteren en wat dit kost. ‘Vanuit dat advies maken we scenario’s: wat moet je doen om tot label D te gaan? Of tot label B, zodat je in de toekomst van het gas af kunt? Of wat is er nodig om de woning volledig te verduurzamen en nu al van het gas af te koppelen?’
VvE vanaf het begin betrekken
De volgende stap is om de energieadviesrapporten te bespreken met de besturen van de VvE’s en akkoord op te halen. ‘Wij willen de VvE vanaf het begin goed betrekken. Dat doen we via bestuursvergaderingen, ALV’s en informatieavonden. Ook betrekken we de huurders bij de aanpak. Zij vullen een enquête in en worden gedurende het proces actief geïnformeerd. Aannemers met wie wij altijd samenwerken, laten we alvast vooronderzoeken doen, zodat we weten of dat wat in het adviesrapport staat, überhaupt haalbaar is. En of we bijvoorbeeld te maken hebben met asbest of regels voor flora en fauna.’
Zijn de VvE en huurders akkoord en is de businesscase rond, dan kan de realisatie van start, de laatste module.
In principe past Ymere deze aanpak toe bij ieder complex. ‘Soms hebben we te maken met VvE’s die voorop lopen en zelf al plannen voor verduurzaming in gang hebben gezet. Ook dan proberen we dit model aan te houden. Het is hoe dan ook belangrijk om iedereen meteen aan te haken. Zo voorkom je extra vergaderrondes én onnodige weerstand bij huurders en eigenaars.
Inmiddels heeft Ymere bij de eerste complexen de huurders en de eigenaars benaderd en ‘90% reageerde positief!’ Betaalbaarheid is wel lastig. Eigenaars kunnen een lening afsluiten bij het Warmtefonds. Maar een lening is niet altijd voldoende om de businesscase rond te krijgen. In dat geval moeten eigenaars eenmalig een bedrag storten. ‘We zien wel dat dit het enthousiasme doet afnemen.’ Ymere, het Warmtefonds en de gemeente zijn in overleg over de vraag hoe de partijen met elkaar de versnellingsopgave rendabel en acceptabel kunnen maken.
Inzicht in de opgave
Ymere is tevreden over de huidige aanpak, die geeft inzicht in de opgave. ‘Door prioriteiten te stellen, kun je VvE’s ook laten weten wanneer Ymere aan de slag wil met verduurzaming.’ Ook is het goed om zo veel mogelijk met vaste aannemers te werken en dat vanaf het eerste moment met het VvE-bestuur te bespreken. ‘Onze aannemers weten precies hoe ze woningen moeten verduurzamen, en zij weten bijvoorbeeld ook dat offertes een langere geldigheidsduur moeten hebben, omdat we de zaak niet binnen een paar maanden rond krijgen.’
Tot slot adviseert Godijn collega-corporaties om natuurlijke momenten te kiezen voor verduurzaming: ‘Moet je het dak vervangen, isoleer het dan meteen. Staat er schilderwerk in de planning, onderzoek dan eerst of het plaatsen van dubbelglas of het isoleren van de gevel een optie is.’
Hulpmiddelen bij verbetering woningen met EFG-labels
Om leden te ondersteunen bij de verbetering van woningen met EFG-labels heeft Aedes verschillende hulpmiddelen ontwikkeld.
