Huurbeleid in 2024

De huursom mag niet harder stijgen dan met de CAO-loonontwikkeling van december 2022 tot en met november 2023 minus 0,5%. Dit is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken. In 2024 betekent dit dat de huursom met 5,3% mag stijgen. De huursom betreft alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract, die zowel op 1 januari 2024 als op 1 januari 2025 zijn verhuurd.

De huren van individuele woningen mogen met de CAO-loonontwikkeling van diezelfde periode stijgen. Dit is 5,8%, maakte de minister van BZK op 22 december 2023 bekend. 

Vanaf 1 juli 2022 is het mogelijk om bij de jaarlijkse huuraanpassing een hogere inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor huurders met een hoog (midden)inkomen, die in een sociale huurwoning wonen.

De methodiek om de inkomensafhankelijke huurverhoging te berekenen is in 2024 dezelfde als in 2023 en 2022. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 zijn. De inkomensgrens waarboven een corporatie een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging kan geven, is ook afhankelijk van de omvang van het huishouden. Voor eenpersoonshuishoudens gelden andere grenzen dan voor meerpersoonshuishoudens. 

^{*) Maar niet verder dan maximaal toegestane huurprijsgrens van de woning}

Voor een corporatie tellen de inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging mee in de huursom. Alleen wanneer er prestatieafspraken zijn gemaakt over de inzet van deze extra huurinkomsten voor investeringen, kunnen deze inkomsten buiten de huursom vallen. Daarbij mogen de inkomsten niet hoger zijn dan de investeringen die zijn overeengekomen in de prestatieafspraken.

Verhuurders, ook woningcorporaties, mogen de inkomenscategorie van het huishoudinkomen alleen opvragen voor woningen/adressen waarvoor zij de inkomensafhankelijke huurverhoging willen toepassen, indien deze is toegestaan. Als een verhuurder het inkomen niet nodig heeft voor het bepalen van de voor te stellen huurverhoging, is het opvragen van de inkomenscategorie een ongeoorloofde inbreuk op de privacy van huurders.

De inkomensafhankelijke huurverhoging mag niet lager zijn dan de regulier toegestane huurverhoging per woning. Met andere woorden, de huurprijs na een inkomensafhankelijke huurverhoging moet hoger liggen dan wanneer de huurprijs was verhoogd met de maximaal toegestane huurverhoging voor andere huurders. Dit betekent in de praktijk dat je als corporatie van tevoren moet bepalen bij welke woningen je de hogere huurverhoging, van bijvoorbeeld € 50, hoger uitkomt dan wanneer de huur met het maximaal toegestane percentage wordt verhoogd. Alleen van die woningen kun je dan de inkomensgegevens opvragen. Dit kan spelen bij woningen die in een wijk/gemeente liggen waarvoor de woningcorporatie geen hogere huurverhoging wil toepassen, bij woningen die al een hoge huurprijs hebben of wanneer het percentage van de CAO-ontwikkeling hoog is.

Het is mogelijk om als corporatie de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te passen op huishoudens met hoge inkomens en niet op huishoudens met hoge middeninkomens.

Huishoudens waarbinnen iemand een beperking of een chronische ziekte heeft, zijn uitgezonderd van een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.

Voor het opvragen van inkomensindicaties bij de Belastingdienst kunnen corporaties vanaf 1 februari 2024 terecht bij het webportaal van de Belastingdienst.

Het kan zijn dat de reguliere huurverhoging méér is dan de € 50, die je mag vragen bij een inkomensafhankelijke huurverhoging. Bijvoorbeeld als bij een nog steeds gereguleerd contract de huur € 1000 is, en je deze woning 5,3% of 5,8% huurverhoging wil geven. Dan mag je de reguliere huurverhoging toepassen, want dat mag immers altijd. Ook als de bewoner van deze woning in de inkomenscategorie valt waarbij de inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal € 50 is.

Corporaties mogen de huur van zelfstandige sociale huurwoningen met een actuele huur lager dan € 300 verhogen met maximaal € 25 bij een huuraanpassing per 1 juli 2024 (of later). Dit geldt ongeacht het inkomen van het huishouden. Past de corporatie de hogere inkomensafhankelijke huurverhogingen toe, dan kan een corporatie ook voor deze woningen de toegestane maximale huurverhogingen van € 50 of € 100 toepassen.

De huurprijs mag trouwens nooit hoger worden dan de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS).

De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract die zowel op 1 januari 2024, als op 1 januari 2025 zijn verhuurd. De huursomstijging voor 2024 is gelijk aan de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Dit is 5,3%, zoals de minister van BZK op 22 december 2023 bekend maakte.

In 2024 vallen buiten de huursom:

• Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (= huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of verduurzaming.
• De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.
• De woningen die in 2024 (op verzoek van de huurder) een eenmalige huurverlaging krijgen voor huurders met een inkomen lager dan 120% van het minimum-inkomensijkpunt huurtoeslag.

Formeel hebben corporaties de mogelijkheid om in de prestatieafspraken een lokaal hogere huursomstijging af te spreken (in 2023 tot maximaal 2,7%). Maar in de Nationale Prestatieafspraken is vastgelegd dat corporaties hiervan geen gebruikmaken.

Voor woningen met een geliberaliseerd contract (waarbij de huurprijs bij aanvang van het contract ligt boven de liberalisatiegrens van dat moment) geldt voor huurverhogingen vanaf 1 januari 2024 tot 1 mei 2024 dat de jaarlijkse huurverhoging is gemaximeerd op 5,5%. 

Doordat de Wet Nijboer wordt verlengd, geldt ook na 1 mei 2024 een maximale huurstijging van 5,5% (laagste van CAO-lonen +1% of inflatie +1%).

In 2023 hebben huurders die in 2021 een inkomen hadden van 120% van het minimum-inkomensijkpunt huurtoeslag of minder, op 1 maart 2023 hun woning huurden en een huur hadden van meer dan 575,03 euro, een huurverlaging gekregen. Woningcorporaties hebben hiervoor gegevens gekregen van de Belastingdienst.

Tot en met 30 december 2024 kunnen huurders waarbij na 2021 het inkomen is gedaald zelf een huurverlaging aanvragen. Dan moeten ze wel aan de volgende eisen voldoen:

• Ze huurden op 1 maart 2023 hun huidige woning.
• Ze hebben minimaal 6 maanden voorafgaand aan het verzoek tot huurverlaging een inkomen van 120% het minimum-inkomensijkpunt huurtoeslag of lager. Die inkomensgrenzen gaan uit van een jaarinkomen. Als bekeken wordt of iemand de afgelopen 6 maanden onder dat inkomen zat, moet dus naar de helft van het jaarinkomen worden gekeken. De inkomensgrenzen zijn:
  • Eenpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 24.840 per jaar (€ 12.420 per 6 maanden)
  • Meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: € 32.370 per jaar (€ 16.185 per 6 maanden)
  • Eenpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd: € 26.430 per jaar (€ 13.215 per 6 maanden)
  • Meerpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd: € 35.150 per jaar (€ 17.575 per 6 maanden)
• Indien een huurder in 2024 een verzoek doet, dan gelden de inkomensgrenzen voor 2024, óók als een deel van dit inkomen van 6 maanden in 2023 valt).
• De huur is hoger dan de huurverlagingsgrens van € 577,91. 
• Ze hebben niet eerder een huurverlaging voor huurders met een laag inkomen gehad.

In de Nationale Prestatieafspraken is ook afgesproken dat, tot en met 2025, de voorraad woningen met een huur onder de € 550 (prijspeil 2020) 46% of hoger moet zijn. In de Veelgestelde vragen over de Nationale Prestatieafspraken gaan we hier nader op in. Belangrijk is dat woningen die in 2023 een huurverlaging hebben gehad en in 2024 (en 2025) een reguliere huurverhoging krijgen, óók meetellen voor dit aandeel goedkope woningen. Bovendien wordt dit percentage niet op corporatieniveau, maar op sectorniveau gemeten.  

Sinds medio 2021 bestaat er de wettelijke mogelijkheid dat verhuurder en huurder afspraken maken over een tijdelijke huurkorting. Ook is het mogelijk bij nieuwe verhuringen huurgewenning af te spreken.

Bij de tijdelijke huurkorting kan het bijvoorbeeld gaan om huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van 1 maand tot maximaal 3 jaar. Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is. Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.

De individuele huurder en verhuurder leggen bij een tijdelijke huurkorting vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur, of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de geldende wettelijk toegestane huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting. Voor woningen met een gereguleerd contract geldt er wel een maximum huurprijs. Deze mag niet hoger uitkomen dan de op dat moment geldende maximale huurtoeslaggrens (voor 2024 is deze grens nog niet bekend).

Wanneer er langer dan 3 jaar een huurkorting nodig is, kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken. Of hij kan er voor kiezen de huurprijs na maximaal 3 jaar toch weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau. Eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van 3 jaar.

De tijdelijke huurkorting voor zittende huurders kan alleen op basis van een schriftelijk verzoek van de huurder. De verhuurder heeft de keuze of hij op dit verzoek wil ingaan.

Ook bestaat de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen van woningen met een gereguleerd contract een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan - net zoals bij een tijdelijke huurkorting - maximaal 3 jaar bedragen.

De huurprijsgrenzen in 2024 zijn geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging in 2023 van gereguleerde woningen (ook die van anderen dan corporaties) exclusief harmonisatie, en zijn in 2024:

• Kwaliteitskortingsgrens: € 454,47 (2023: € 452,20)
• Lage aftoppingsgrens: € 650,43 (2023: € 647,19)
• Hoge aftoppingsgrens: € 697,07 (2023: € 693,60)

De liberalisatiegrens in 2024 is geïndexeerd met de CPI (consumentenprijsindex) van juli 2022 tot juli 2023, en is in 2024:

• Liberalisatiegrens: € 879,66 (2023: € 808,06)

In 2020 zijn de maximale inkomensgrenzen in de huurtoeslag komen te vervallen. Dat betekent overigens niet dat iedereen nu huurtoeslag krijgt. In de huurtoeslag zit een eigen bijdrage. Die eigen bijdrage wordt hoger naarmate het inkomen hoger wordt. Is de eigen bijdrage hoger dan de feitelijke huur? Dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer. De huurprijsgrenzen zijn inmiddels geïndexeerd. Ook is op Prinsjesdag bekendgemaakt dat de huurtoeslag met zo’n € 34 per maand omhoog gaat (verlaging eigen bijdrage). Zowel de Tweede als de Eerste Kamer hebben hiermee ingestemd. 

Onderstaand schema laat zien bij welke combinatie van huurprijs en inkomen, mensen nog nét huurtoeslag krijgen in 2024. De bedragen tussen haakjes zijn voor huishoudens waarbij ten minste 1 iemand de AOW-leeftijd heeft bereikt. Afhankelijk van de huishoudsamenstelling en leeftijd geldt bij elk denkbare huurprijs een andere inkomensgrens waarbij mensen geen huurtoeslag meer krijgen. Om het overzichtelijk te houden is onderstaand schema beperkt tot de kwaliteitskortingsgrens, de 2 aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. Let op: Hierbij is al rekening gehouden met de verhoging van de huurtoeslag met € 34 euro per maand. Dat moet dus nog formeel door de Eerste Kamer.

^{* Het inkomen waarbij meerpersoonshuishoudens geen huurtoeslag meer krijgen als ze de liberalisatiegrens betalen, is gelijk aan het inkomen waarbij zij geen huurtoeslag meer krijgen als ze de aftoppingsgrens betalen. Dat kom omdat een meerpersoonshuishouden tot de AOW-leeftijd boven de aftoppingsgrens geen extra huurtoeslag meer krijgt.}

De tabel laat zien wat het maximale inkomen is waarbij een huurder nog huurtoeslag krijgt, als de huur gelijk is aan het bedrag in de eerste kolom. Voorbeeld: een alleenstaande van 40 jaar in een woning van € 454,47 (de kwaliteitskortingsgrens), krijgt nog nét huurtoeslag als zijn of haar inkomen € 31.556 is. Bij dit inkomen is de eigen bijdrage in de huurtoeslag namelijk net iets lager dan de huur die deze persoon betaalt. Gaat dit huishouden € 1 meer verdienen, dan wordt de huurtoeslag minder dan € 24 per jaar en krijgt die persoon geen huurtoeslag. Een huurtoeslag van € 24 per jaar of lager wordt niet uitgekeerd. Let wel: een en ander hangt ook weer af van welke andere toeslagen iemand mogelijk krijgt. Zie deze bedragen dus vooral als richtbedragen.

De maximale vermogensgrenzen voor de huurtoeslag in 2024 zijn:

• Eenpersoonshuishoudens: € 36.952 (2023: € 33.748)
• Meerpersoonshuishoudens: € 73.904 (2023: € 67.496)

Vanaf 1 maart 2024 wordt de definitie voor ‘zelfstandige woningen’ in de huurtoeslag aangescherpt. Op dit moment komen huurders in woningen zonder een eigen wasruimte in aanmerking voor huurtoeslag, mits ze aan de andere voorwaarden voldoen. Dit gaat veranderen. In het vervolg worden woningen zonder een eigen wasruimte (bad/douche) niet meer als zelfstandig beschouwd, en komen deze dus ook niet in aanmerking voor huurtoeslag. Huurders die op dit moment al huurtoeslag ontvangen, blijven dat recht wel behouden. Na een bewonerswissel heeft de nieuwe huurder dan géén recht meer op huurtoeslag. Op deze manier sluit de definitie uit de Huurtoeslag aan bij de definitie uit de  Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).

De DAEB-inkomensgrenzen voor woningtoewijzing in 2024 zijn:

• Inkomensgrens eenpersoonshuishouden: € 47.699 (2023: € 44.035)
• Inkomensgrens meerpersoonshuishoudens: € 52.671 (2023: € 48.625)

De inkomensgrenzen, die toegelaten instellingen moeten hanteren bij de toewijzing van vrijkomende sociale huurwoningen aan de doelgroep, wordt jaarlijks geïndexeerd. De indexatie vindt plaats met het percentage waarmee het zogenaamde referentie-inkomensijkpunt voor een meerpersoons ouderenhuishouden uit de huurtoeslag wordt gewijzigd.

Sinds 2022 moeten corporaties in principe jaarlijks 92,5% van de vrijgekomen woningen toewijzen aan de doelgroep. Ze mogen 7,5% vrij toewijzen. Een corporatie kan dit percentage lokaal verhogen naar maximaal 15%, wanneer ze hierover prestatieafspraken maken met de gemeente en huurdersorganisatie. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep.

Belangrijk is dat, wanneer je in meerdere gemeenten prestatieafspraken maakt, je in al die gemeenten moet vastleggen dat je de vrije toewijzingsruimte vergroot. In de administratie moet je ook per gemeente bijhouden hoeveel toewijzingen er naar de doelgroep gaan en hoeveel niet. De Autoriteit woningcorporaties toetst uiteindelijk op corporatieniveau.

Passend toewijzen houdt in dat jaarlijks aan minstens 95% van de huishoudens met een inkomen van maximaal de grens voor passend toewijzen, een woning met een huur van maximaal de aftoppingsgrens moet worden toegewezen.

De inkomensgrenzen passend toewijzen voor 2024 zijn als volgt:

• Eenpersoonshuishoudens tot AOW: € 27.725 (2023: € 25.475)
• Eenpersoons ouderenhuishouden: € 27.225 (2023: € 25.075)
• Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 37.625 (2023: € 34.575)
• Meerpersoons ouderenhuishouden: € 36.675 (2023: € 33.800)

De inkomensgrenzen zijn geïndexeerd met de CPI (consumentenprijsindex) van juli 2022 tot en met juni 2023. De aftoppingsgrenzen in 2024 worden geïndexeerd met de gemiddelde huurverhoging in 2023 van gereguleerde woningen (ook die van anderen dan corporaties),exclusief harmonisatie. Deze staan onder het kopje ‘Huurprijsgrenzen in 2024’.

De vermogensgrens voor het ‘uitsluiten’ van ouderen voor passend toewijzen is gelijk aan de vermogensgrens van de zorgtoeslag. Deze zijn voor 2024:

• Eenpersoonshuishouden: € 140.213 (2023: € 127.582)
• Meerpersoonshuishouden: € 177.301 (2023: € 161.329)

De indexeringspercentages die worden gebruikt om inkomens uit voorgaande jaren te indexeren naar het niveau van 2024:

• Index T-1: 1,0832
• Index T-2: 1,1701

Tot 1 juli 2024 geldt het huidige WWS. Het kabinet is voornemens op 1 juli 2024 de middenhuurregulering in te voeren, wat mogelijk van invloed is op het WWS. Omdat het nog onduidelijk is of die wet inderdaad per 1 juli wordt ingevoerd – en of op dat moment het WWS dus op een andere manier wordt geïndexeerd – heeft het ministerie nu 2 WWS-tabellen gepresenteerd. 

Als de Wet Betaalbare Huur niet per 1 juli wordt ingevoerd, wordt het WWS mogelijk ook op 1 juli 2024 op deze bestaande manier geïndexeerd. De maximale huren stijgen dan met 3,8%. In de Circulaire Huurprijsbeleid zijn dit de bijlages die eindigen op 'a'. 

 Bij het voornemen om op 1 juli 2024 de middenhuurregulering in te voeren, wil het kabinet het indexeringsmoment van de maximale huurprijsgrenzen verschuiven naar 1 januari, te beginnen op 1 januari 2025. Dat betekent wel dat de indexatie van het WWS op 1 juli 2024 zou worden overgeslagen (immers: op 1 juli 2023 is het WWS geïndexeerd en dat zou dan voor het eerst weer op 1 januari 2025 gebeuren). Om hiervoor te corrigeren, worden de huren op 1 juli 2024 nog eenmalig halfjaarlijks geïndexeerd, namelijk met de CPI van januari tot en met juni 2023. Dat is 3,1%. In de Circulaire Huurprijsbeleid zijn dit de bijlages die eindigen op 'b'.

Het is dus afhankelijk van de vraag of en wanneer de Wet Betaalbare Huur wordt ingevoerd, welke WWS-tabel geldt op 1 juli 2024. Dit kan onhandig bij het bepalen van je huurbeleid. Bijvoorbeeld omdat je wilt aftoppen op een bepaald percentage van de maximaal toegestane huur, of omdat sommige woningen mogelijk op 100% van de maximaal toegestane huur komen. Zekerheidshalve kun je de WWS-tabel hanteren die wordt ingevoerd als de Wet Betaalbare Huur wordt ingevoerd (de tabellen die eindigen op 'b'). De maximale huren in die tabel zijn namelijk iets lager dan in de andere tabel. Als huren dan onder die maximale huur blijven, blijven ze sowieso óók onder de maximale huur die geldt als de andere tabel wordt gehanteerd. 

De tabellen zijn ook beschikbaar in Excel-formaat. Zie hiervoor de website Volkshuisvesting Nederland.
 

Een verhuurder kan zijn huurder een zogenaamde energieprestatievergoeding (EPV) in rekening brengen voor een woning, als die een betere energieprestatie levert dan volgens het Bouwbesluit nodig is.

In november 2023 is de regeling herzien. De eisen voor isolatie, energieopwekking en monitoring zijn veranderd. Er is voorlopig geen nieuwe EPV beschikbaar voor warmtenetprojecten.

Contracten op basis van de oude EPV blijven geldig. De wettelijk geldende maximumbedragen worden per 1 juli 2024 geïndexeerd met de inflatie van het kalenderjaar 2023 (3,8%). Tot welke bedragen dit leidt per 1 juli 2024 is te vinden in bijlage 2 (pagina 37) van de Circulaire Huurprijsbeleid. 

Kijk ook op de website van RVO voor meer informatie.