Regulering middenhuur
De schaarste op de woningmarkt heeft in het middensegment geleid tot huren die niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woningen. Aedes staat daarom achter de plannen van de overheid om de huurders in dit segment te beschermen.
Zowel het doortrekken als het dwingend maken van het WWS (woningwaarderingsstelsel ofwel puntensysteem) moet er voor zorgen dat woningzoekenden makkelijker een huurwoning vinden die ze kunnen betalen. Dat biedt hen meer mogelijkheden op een woning dichtbij hun werk en hun sociale leven. Goede ontwikkelingen vindt Aedes. Woningcorporaties staan klaar om ook middenhuurwoningen voor deze groep mensen te realiseren, als ze daarvoor de ruimte krijgen.
Aanleiding voor regulering
De afgelopen jaren verslechterde de betaalbaarheid voor huurders in het middensegment, zeker in de stedelijke gebieden. Daarom grijpt het kabinet nu in. Bij ruim 300.000 woningen gaat de huur met gemiddeld € 190 per maand dalen. De minister verwacht dat op termijn 90% van alle huurwoningen in het gereguleerde segment valt (middenhuur en sociale huur).
Tegelijkertijd wil het kabinet dat er voldoende betaalbare woningen worden gebouwd, de investeringsbereidheid van verhuurders moet op peil blijven. Ook wil het kabinet de verduurzaming van huurwoningen stimuleren. Elke 5 jaar vindt een evaluatie plaats van de noodzaak en doeltreffendheid van de wet.
Regulering en dwingend maken WWS
Op dit moment is alleen de sociale huur (tot en met 148 WWS-punten, vanaf 1 juli tot en met 135 WWS-punten) gereguleerd. Als het wetsvoorstel doorgaat dan is dit vanaf 1 januari 2024 ook van toepassing op woningen tot en met 186 WWS-punten in het WWS. Dit staat naar verwachting gelijk aan huren tot circa € 1.123 (prijspeil 2024).
Ook staat het dwingend maken van het WWS in het wetsvoorstel. De verhuurder mag dan niet méér huur vragen dan de maximale huur op basis van het WWS en kan een boete krijgen als dat wel gebeurt. In het voorstel staan verschillende ingangsmomenten voor dit dwingend maken van het WWS:
- Gereguleerde contracten (aanvangshuur ≤ liberalisatiegrens): vanaf ingang wet (1-1-2024)
- Geliberaliseerde contracten (aanvangshuur > liberalisatiegrens, maximale huur ≤ liberalisatiegrens): 1 jaar na ingangsdatum wet (1-1-2025)
- Geliberaliseerde contracten (aanvangshuur > liberalisatiegrens, maximale huur ≤ middenhuurgrens): bij nieuw contract.
Daarnaast vindt een modernisering van het WWS-stelsel plaats op een aantal punten, zoals de afbeelding hieronder laat zien.
Klik op de afbeelding voor een grote weergave
Ook regelt het wetsvoorstel dat gemeenten in gebieden met te weinig middenhuur, in de verhuurvergunning kan opnemen dat middeninkomens voorrang hebben bij middenhuurwoningen. Daarvoor gelden dan de landelijke definities voor middeninkomens
Betere bescherming huurder
Het wetsvoorstel geeft de huurcommissie meer mogelijkheden om te toetsen of de actuele huur correct is. Bij niet-gereguleerde woningen kan dat nu alleen in de eerste 6 maanden. In de toekomst kan de actuele huur ook na die periode verlaagd worden, als blijkt dat de huur hoger ligt dan de maximale huur. Dat gebeurt niet met terugwerkende kracht, en alleen als het aantal punten 186 of minder is. Toetsing van de aanvangshuur moet nog wel binnen 6 maanden.
Verhuurders worden verplicht de WWS-puntentelling en daarbij behorende maximale huurprijs op te nemen bij een nieuw huurcontract. Hierdoor ontstaat er meer transparantie.
De jaarlijkse huurstijging van een middenhuurwoning is straks gemaximeerd op de CAO-loonontwikkeling + 0,5%. Dit beschermt de huurders tegen grote huurprijsstijgingen.
Reactie Aedes op consultatie
Zoals gezegd steunt Aedes de lijn van de wet van harte. In de reactie op het wetsvoorstel gaan we nog in op de volgende punten:
- Voldoende aanbod voor middeninkomens is belangrijk. Hierbij kunnen woningcorporaties een rol spelen. Corporaties kunnen die bijdrage versnellen, wanneer we middenhuur vanuit de DAEB kunnen financieren.
- Door de modernisering van het WWS krijgen duurzame woningen (A en beter) méér punten dan nu. Mogelijk komen ze daarmee boven de 186 punten uit en vallen ze weer in de vrije sector. Dit komt de betaalbaarheid niet ten goede. Aedes roept het ministerie op in beeld te brengen om hoeveel woningen dit mogelijk gaat.
- Adequate handhaving van de wet is belangrijk. Ook is het goed dat gemeenten huurders meer kunnen bijstaan. Aedes roept wel op om het uiteindelijke oordeel over de puntentelling bij de huurcommissie te laten. Ook willen we een dubbele vorm van toezicht voorkomen, wanneer gemeenten, naast de Aw, ook gaan handhaven bij corporaties.
- De bijdrage aan de huurcommissie werd altijd gekoppeld aan verhuurders die verhuurderheffing betaalden. Omdat de heffing is afgeschaft, en er geen register is van niet-corporaties, betalen corporaties voorlopig de volledige verhuurdersbijdrage. Wij vinden dit onjuist en niet uitlegbaar.
- Aedes pleit voor een verlenging van de periode van aanvangshuurprijstoetsing naar 1 jaar in plaats van 6 maanden. In die periode kan de huurder ook met terugwerkende kracht teveel betaalde huur terugkrijgen. Dit beschermt de huurder beter. Ook de Woonbond bepleit dit.
