Huurbeleid in 2021

Het huurbeleid in 2021 is op dit moment nog niet uitgekristalliseerd, want de Tweede en Eerste Kamer moeten nog instemmen met een aantal wetsvoorstellen. Hieronder volgen de belangrijkste wijzigingen van het huurbeleid, voor zover die nu bekend zijn. Zodra meer duidelijk wordt informeren wij u via updates.

Wat is nieuw in het huurbeleid voor 2021?

Eenmalige huurverlaging

In 2021 geldt de Wet Eenmalige Huurverlaging Huurders met een Lager Inkomen. Deze wet betekent dat huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens eenmalig recht hebben op huurverlaging naar de voor hen geldende aftoppingsgrens. Dit geldt alleen voor woningen van corporaties met een gereguleerd huurcontract.

Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Type huishouden Inkomen tot inkomensgrens Huurverlaging naar
Één persoon Tot en met 23.725 euro 633,25 euro

Één persoon, AOW-gerechtigd
op 1-1-2021

Tot en met 23.650 euro 633,25 euro
Meerdere personen Tot en met 32.200 euro

Twee personen: 633,25 euro

Drie of meer personen: 678,66 euro

Meerdere personen, van wie
tenminste één AOW-gerechtigd
is op 1-1-2021

Tot en met 32.075 euro

Twee personen: 633,25 euro

Drie of meer personen: 678,66 euro


Voor woningen met een huurprijs boven de laagste aftoppingsgrens (633,25 euro in 2021) krijgt de woningcorporatie van de Belastingdienst te horen of een huishouden in aanmerking komt voor een eenmalige huurverlaging op basis van het inkomen over 2019. En zo ja, hoe groot het huishouden is.

Huishoudens die na 2019 een inkomensdaling hebben gehad en/of waarbij de huurprijs boven de aftoppingsgrens is gekomen en daardoor ook in aanmerking komen voor huurverlaging, kunnen zelf een verzoek indienen bij de corporatie.

Meer informatie vindt u in het artikel Eenmalige huurverlaging in 2021

Tijdelijke huurkorting

Naast de mogelijkheid voor een eenmalige huurverlaging die alleen in 2021 geldt, komt er nu ook de wettelijke mogelijkheid om tussen verhuurder en huurder afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Die kan bestaan uit bijvoorbeeld huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van één maand tot maximaal drie jaar.

Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is (als gevolg van de coronacrisis). Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een scheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter passende woning heeft gevonden.

Bij een tijdelijke huurkorting leggen de huurder en verhuurder vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau, eventueel vermeerderd met de huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting.

Wanneer er langer dan drie jaar een huurkorting nodig is kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken of de huurprijs weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau (eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van drie jaar).

Vanaf 2021 bestaat ook de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan – net zoals bij een tijdelijke huurkorting – maximaal drie jaar bedragen.

Huurverhoging goedkope woningen

In 2021 is het voor het eerst mogelijk om zelfstandige huurwoningen met een huurprijs van 300 euro of lager bij de jaarlijkse huuraanpassing een huurverhoging te geven van maximaal 25 euro. Hiermee kunnen verhuurders de huurprijs van deze woningen sneller naar de gewenste prijs-kwaliteit verhouding brengen. Voor corporaties geldt dat deze huurverhoging – die dus hoger kan uitvallen dan een procentuele huurverhoging – meetelt in de berekening van de huursom (= de totale huurverhoging van alle woningen van een corporatie).

Jaarlijkse huuraanpassing

Voor de jaarlijkse huuraanpassing - die meestal per 1 juli plaatsvindt - geldt in 2021 een maximale huurverhoging van inflatie + 1 procent per woning. Dit was in 2020 nog inflatie + 2,5 procent. Deze maximaal toegestane huuraanpassing geldt niet alleen voor woningen met een gereguleerd contract, maar ook voor woningen met een geliberaliseerd contract. Het inflatiepercentage voor 2021 is nog onbekend.

Voor corporaties geldt overigens dat de gemiddelde huuraanpassing van alle sociale huurwoningen wordt bepaald door de huursombenadering. Deze mag niet hoger zijn dan maximaal inflatie, tenzij lokaal afspraken zijn gemaakt voor een extra bandbreedte van maximaal 1 procent boven inflatie.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Hoewel in de Wet Huur- en Inkomensgrenzen een nieuwe methodiek voor de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt beschreven, is deze in 2021 nog grotendeels hetzelfde als in 2020. Corporaties hebben dus de keuze om inkomensafhankelijke huurverhogingen toe te passen voor huishoudens met een inkomen hoger dan een in de wet bepaalde grens (43.574 euro in 2020).

Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage bij een inkomensafhankelijke huurverhoging moet nog worden vastgesteld voor 2021. De inkomensafhankelijke huurverhoging ligt tenminste hoger dan inflatie + 1 procent (dus vanaf inflatie + 1,1 procent).

Huishoudens van vier of meer personen of met een pensioengerechtigde, een gehandicapte of een chronische zieke zijn vrijgesteld.

Huursombenadering

De huursombenadering betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd. Net als in 2020 mag de maximale toegestane huursom in 2021 niet toenemen met meer dan inflatie. Eventueel vermeerderd met een lokaal in de prestatieafspraken vastgelegde bandbreedte van maximaal 1 procent.

De effecten van de eventuele eenmalige huurverlaging blijven in 2021 buiten de huursom. Tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) vallen ook buiten de huursom, net zoals de eventuele huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur na afloop van de periode van tijdelijke huurkorting.

Huurgewenning bij nieuwe verhuringen valt wel binnen de huursom.

Huurprijsgrenzen in 2021

De huurprijsgrenzen in 2021 zijn als volgt:

  • Kwaliteitskortingsgrens: 442,46 euro (2020: 432,51 euro)
  • Lage aftoppingsgrens: 633,25 euro (2020: 619,01 euro)
  • Hoge aftoppingsgrens: 678,66 euro (2020: 663,40 euro)
  • Liberalisatiegrens: 752,33 euro (2020: 737,14 euro)