Verdieping

Hoe komen huurprijzen tot stand?

Update

Woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (710,68 euro in 2018) behoren tot de sociale of gereguleerde huursector. Voor deze huurwoningen gelden bepaalde regels. Zo mag de huur niet hoger zijn dan het bedrag dat redelijk wordt geacht op basis van het puntensysteem voor huurwoningen (het zogenaamde woningwaarderingsstelsel). Dit noemen we de maximale huurprijsgrens. De overheid stelt daarnaast jaarlijks het percentage vast waarmee deze huren maximaal mogen stijgen.

Sociale huur of niet?
Bij een sociale huurwoning ligt de aanvangshuur (die huur die in het huurcontract staat) op of onder de liberalisatiegrens. In 2018 is die grens 710,68 euro. Het gaat om de kale huur, dat wil zeggen de huur zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht. Woningen waarvan de aanvangshuur boven die grens ligt, zijn woningen in de geliberaliseerde of vrije sector.

Het kan dus voorkomen dat een zittende huurder door de jaarlijkse huurverhoging inmiddels een huur heeft boven de nu geldende liberalisatiegrens, mits die huur niet hoger is dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem (zie kopje ‘maximale huur’). De woning is dan nog steeds een sociale huurwoning.

Toewijzing en passend toewijzen
Woningcorporaties moeten per 1 januari 2017 ten minste 90 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep, mensen met een inkomen tot 41.056 euro. Ten minste 80 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen moeten gaan naar huishoudens met een inkomen tot 36.798 euro. Huishoudens met recht op huurtoeslag moeten sinds 1 januari 2016 in principe een woning toegewezen krijgen met een huur onder de aftoppingsgrenzen van 597,30 en 640,14 euro. Corporaties zijn daartoe verplicht in ten minste 95 procent van de gevallen. Ze hebben een marge van 5 procent voor uitzonderingssituaties. Deze passendheidsnorm is onderdeel van de Woningwet die op 1 juli 2015 inging.

Beschermen
De toegestane huurprijzen en de jaarlijkse huurverhoging zijn gereguleerd in het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte. Voor woningcorporaties geldt daarnaast dat de totale jaarlijkse huurstijging (de huursom) van alle woningen met niet meer mag stijgen dan een in het Besluit Beheer Sociale Huursector vastgelegd percentage.

Maximale huur
Wat een verhuurder voor een sociale huurwoning maximaal mag vragen, wordt bepaald door het aantal WWS-punten van de woning. Iedere woning krijgt punten voor bijvoorbeeld oppervlakte, isolatie, voorzieningen en WOZ-waarde. Het aantal punten bepaalt de maximaal toegestane huurprijs. De prijs per punt wordt elk jaar opnieuw vastgesteld (geïndexeerd).

Woningcorporaties vragen lang niet altijd de maximale huur. Het landelijke gemiddelde van de huur die corporaties vragen (het zogenaamde streefhuurpercentage) is ongeveer 70 procent van het maximum.

Maximale huurverhoging
Woningcorporaties mogen één keer per jaar de huur verhogen voor zittende huurders. Meestal doen ze dat op 1 juli. Twee maanden voor de huurverhoging moeten ze dat doorgegeven aan de huurder (het zogenaamde huurverhogingsvoorstel).

Sinds 2017 geldt de nieuwe huursombenadering. Vanaf 1 januari 2017 mag de gemiddelde huursom voor zelfstandige woningen van corporaties in een kalenderjaar (van 1 januari tot 1 januari) slechts met een beperkt percentage stijgen: inflatie + 1 procentpunt. Het gaat dan om de jaarlijkse huurverhoging en de huurverhoging bij huurdersmutatie (huurharmonisatie).

Huurtoeslag
Het bedrag dat mensen elke maand daadwerkelijk aan huur kwijt zijn, hangt ook af van of zij in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Verschillende huren
Er zijn soms grote verschillen in huurprijs tussen mensen die al lange tijd in dezelfde woning zitten en mensen die net in een woning zijn komen wonen. In het laatste geval kan de huur een stuk hoger zijn. Dat komt doordat woningcorporaties, als zij een huurwoning opnieuw verhuren, het de huurprijs meestal verhogen naar de op dat moment geldende streefhuur (zie kopje ‘maximale huur’).

Meer informatie: