Hoe komen huurprijzen tot stand?

Woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (737,14 euro in 2020) behoren tot de sociale of gereguleerde huursector. Voor deze huurwoningen gelden bepaalde regels. Zo mag de huur niet hoger zijn dan is toegestaan op basis van het puntensysteem voor huurwoningen (het zogenaamde woningwaarderingsstelsel of WWS). Dit noemen we de maximale huurprijsgrens. De overheid stelt daarnaast jaarlijks het percentage vast waarmee deze huren maximaal mogen stijgen.

Sociale huur of niet?
Bij een sociale huurwoning ligt de aanvangshuur (die huur die in het huurcontract staat) op of onder de liberalisatiegrens die op dat moment gold. In 2020 is die grens 737,14 euro. Het gaat om de kale huur, dat wil zeggen de huur zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht. Woningen waarvan de aanvangshuur boven die grens ligt, zijn woningen in de geliberaliseerde of vrije sector.

Hierbij gaat dus om het moment dat je de woning voor het eerst huurde. Ging het huurcontract bijvoorbeeld in 2018 in? De liberalisatiegrens was toen 710,68 euro. Was de huur in 2018 lager dan dit bedrag? Dan is sprake van een geregleerde woning.

Het kan voorkomen dat een zittende huurder door de jaarlijkse huurverhoging inmiddels een huur heeft boven de nu geldende liberalisatiegrens, mits die huur niet hoger is dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem (zie kopje ‘maximale huur’). De woning is dan nog steeds een sociale huurwoning.

Toewijzing en passend toewijzen
Woningcorporaties moeten ten minste 90 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep, mensen met een inkomen tot 43.574 euro (in 2020). Ten minste 80 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen moeten gaan naar huishoudens met een inkomen tot 39.055 euro (in 2020). Huishoudens met lage inkomens (lager dan 23.225 euro voor alleenstaanden of 31.550 voor meerpersoonshuishoudens) moeten in principe een woning toegewezen krijgen met een huur onder de aftoppingsgrenzen van 619,01 en 663,40 euro (in 2020) . Corporaties zijn daartoe verplicht in ten minste 95 procent van de gevallen. Ze hebben een marge van 5 procent voor uitzonderingssituaties. Dit heet passend toewijzen

Maximale huur
Wat een verhuurder voor een sociale huurwoning maximaal mag vragen, wordt bepaald door het aantal WWS-punten van de woning. Iedere woning krijgt punten voor bijvoorbeeld oppervlakte, isolatie, voorzieningen en WOZ-waarde. Het aantal punten bepaalt de maximaal toegestane huurprijs. De prijs per punt wordt elk jaar opnieuw vastgesteld (geïndexeerd).

Woningcorporaties vragen lang niet altijd de maximale huur. Het landelijke gemiddelde van de huur die corporaties vragen (het zogenaamde streefhuurpercentage) is ongeveer 70 procent van het maximum.

Maximale huurverhoging
Woningcorporaties mogen één keer per jaar de huur verhogen voor zittende huurders. Meestal doen ze dat op 1 juli. Twee maanden voor de huurverhoging moeten ze dat doorgegeven aan de huurder (het zogenaamde huurverhogingsvoorstel).

De toegestane huurprijzen en de jaarlijkse huurverhoging zijn gereguleerd in het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte. Voor de meeste huishoudens mag de huur jaarlijks niet met meer dan de inflatie + 2,5% stijgen. Voor mensen met een hoger inkomen kan eventueel een hogere inkomensafhankelijke huurverhoging worden doorgevoerd. 

Woningcorporaties mogen niet voor alle huurders de huur met méér dan inflatie verhogen. Er geldt namelijk een huursom: alle huurverhogingen samen mogen niet méér zijn dan inflatie. Zo kan een corporatie de huur van woningen die een relatief lage huurprijs hebben wat meer verhogen, en de huur van andere woningen wat minder. Er gelden uitzonderingen, zoals woningen die zijn verduurzaamd of opnieuw worden verhuurd. 

Huurtoeslag
Het bedrag dat mensen elke maand daadwerkelijk aan huur kwijt zijn, hangt ook af van of zij in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Verschillende huren
Er zijn soms grote verschillen in huurprijs tussen mensen die al lange tijd in dezelfde woning zitten en mensen die net in een woning zijn komen wonen. In het laatste geval kan de huur een stuk hoger zijn. Dat komt doordat woningcorporaties, als zij een huurwoning opnieuw verhuren, de huurprijs meestal verhogen naar de op dat moment geldende streefhuur (zie kopje ‘maximale huur’).