Vastgoedbesluit omzetbelasting gewijzigd per 1 januari

Het ministerie van Financiën heeft ook Aedes de afgelopen jaren meermalen geraadpleegd over wijziging van het besluit. Niet al onze suggesties zijn overgenomen, maar we hebben (samen met fiscalisten van corporaties) wel vereenvoudigingen en verduidelijking kunnen bepleiten. Het besluit is op veel punten gewijzigd, zie de officiële bekendmaking in de Staatscourant. Hieronder de 3 wijzigingen die van belang zijn voor woningcorporaties.

• In het oude besluit was de uitgangssituatie dat servicekosten die aan huurders in rekening worden gebracht, meestal betrekking hebben op handelingen/ voorzieningen die opgaan in de huur en dus vrijgesteld worden gefactureerd. In het nieuwe besluit is deze lijn grotendeels veranderd. Het uitgangspunt moet nu zijn of de huurder de leverancier van de bijkomende dienst zelf kan kiezen en/of zelf kan beslissen in welke mate hij de goederen of diensten afneemt. Servicekosten en nutsvoorzieningen waarbij de individuele bewoner zelf invloed kan uitoefenen op het gebruik van de levering, zullen hierdoor al snel als btw-belaste prestatie gefactureerd moeten worden. Er is een overgangsperiode tot 1 januari 2025 waarbinnen verhuurders de oude regeling nog mogen toepassen.
• Dit heeft tot gevolg dat corporaties veel vaker componenten van de servicekosten en nutsvoorzieningen als btw-belaste afzonderlijke dienst of levering moeten factureren aan de huurder. Voor kosten waar ook inkoop-btw op drukt zal dit vooral een administratieve last zijn, omdat de inkoop-btw in vooraftrek kan worden gebracht. Ook moeten corporaties er rekening mee houden dat het veranderde regime bij servicekosten de pro rata-aftrek kan beïnvloeden.

• In het nieuwe vastgoedbesluit wordt de verhuur van zonnepanelen expliciet genoemd als een bijkomende dienst die opgaat in de verhuur en dus vrijgesteld wordt verricht. Om verhuurders niet te confronteren met een herziening van de in aftrek gebrachte btw bij panelen vóór 2023 (immers vanaf 2023 is de aanschaf en installatie van zonnepanelen belast tegen 0% btw), mogen verhuurders ervoor kiezen om gedurende de resterende herzieningstermijn de oude regeling nog steeds toe te passen en de panelen belast te verhuren.
• Aedes is positief dat de verhuur van zonnepanelen vanaf 2024 niet meer zwaarder wordt belast dan de levering van panelen. Hier hebben wij vanaf de introductie van het 0%-tarief op aangedrongen. De overgangsregeling heeft wel een administratieve last tot gevolg, omdat de herziening maandelijks kan omslaan van belaste verhuur in vrijgestelde verhuur. De herziening op roerende zaken is 5 jaar, dus de overgangsregeling loopt uiterlijk in december 2027 af.

• In het nieuwe vastgoed besluit is getracht een verduidelijking te geven in welke gevallen er sprake is van een gebouw bij bestrating. 
• Wanneer klinkerbestrating onderdeel uitmaakt van een geheel dan is er sprake van een gebouw. In het besluit wordt het voorbeeld gegeven van afgegraven toplaag, drainage en verlichting.
• Wanneer er sprake is van een terrein met klinkers (of stelconplaten) die relatief eenvoudig te verwijderen zijn, dan betreft het geen gebouw. 
• Bij onbebouwde grond loopt de koper snel(ler) dan voorheen het risico dat er sprake is van een bouwterrein en de levering dus verplicht in de btw moet plaatsvinden. Sinds de nieuwe definitie van bouwterrein in de wet (‘onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om te worden bebouwd’) kan een onbebouwd terrein eerder worden gekwalificeerd als bouwterrein dan daarvoor. Immers, niet alleen de daadwerkelijke bewerkingen aan de grond zijn bepalend, maar ook de intenties van partijen.
• Indien het bovenstaande speelt, doet de corporatie er verstandig aan zich goed te informeren.