2. Een betaalbaar huis voor iedereen

Veel mensen zijn onzeker of ze hun huis nog wel kunnen betalen. De woonlasten maken een groot deel van het inkomen uit. In deze tijd is het de vraag hoe zeker dat inkomen is. Voor veel huishoudens in verschillende inkomenscategorieën is het moeilijk een woning te vinden die goed bij hun budget past. Een start maken op de woningmarkt is een opgave op zich. Een goed functionerende woningmarkt moet mensen juist zekerheid, flexibiliteit en mogelijkheden voor vermogensopbouw geven. Mede daarom is het van belang dat woonlasten – ook in de koopsector – betaalbaar en voorspelbaar blijven. Met onderstaande maatregelen zoeken we een balans tussen enerzijds het creëren van een toegankelijke woningmarkt en anderzijds (tijdelijke) regulering, conform Initiatiefvoorstel-Nijboer, om de ongewenste gevolgen van schaarste te bestrijden.

Woonstarters en doorstroom
Goede toegang voor starters en doorstroming is cruciaal voor een goed functionerende woningmarkt. Daartoe zijn de volgende maatregelen noodzakelijk.

  • Beleggers en ontwikkelaars verhuren/verkopen 25% van hun nieuwbouwwoningen in het middensegment (waaronder de Koopstartwoningen) bij voorrang aan starters en/of huishoudens die doorstromen vanuit de gereguleerde huursector. Daarnaast verhuren/verkopen ze 25% aan andere voorrangsgroepen, die de gemeente aanwijst.
  • Van de koopstartwoningen wordt minimaal 50% aan starters toegewezen. Goedkope nieuwbouwwoningen (onder € 260.000) worden toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen. Partijen wensen deze woningen langjarig beschikbaar en betaalbaar te houden voor de doelgroep, zodat niet alleen de eerste bewoner hiervan profiteert. Zij onderzoeken welke instrumenten zij hiervoor kunnen (ontwikkelen en) inzetten, waarbij een balans wordt gezocht tussen voldoende afdwingbaarheid en zo beperkt mogelijke verstoring van de marktwerking.
  • Woningcorporaties zetten meer doorstroom/seniorenmakelaars in om (oudere) huurders te begeleiden naar beter bij hen passende woningen, waaronder koopwoningen, zorgwoningen en geclusterde woonvormen. Daarbij kijken ze naar woonwensen, toegankelijkheid en betaalbaarheid. Woningcorporaties zijn bereid om een verhuiskostenvergoeding voor doorstromers af te spreken (landelijk).
  • Woningcorporaties maken het met huurgewenning mogelijk dat huishoudens financieel de stap naar een andere, meer passende, woning kunnen maken.
  • Banken blijven hypothecaire financiering verstrekken tot 100% van de woningwaarde. Zo blijft doorstroming van huur- naar koopwoningen en tussen koopwoningen mogelijk.

Gematigd huurbeleid
Sociale huur

  • Woningcorporaties houden zich de komende jaren aan een huursomontwikkeling van niet meer dan inflatie, zoals ook in het huidige Sociaal Huurakkoord. Wel zien woningcorporaties af van de bestaande mogelijkheid om lokaal een hogere huursom af te spreken. De huursombenadering geeft woningcorporaties de wettelijke ruimte om op individueel niveau de juiste huurontwikkeling toe te passen, zoals inkomensafhankelijke huurverhoging (om goedkope scheefheid tegen te gaan), dan wel huurmatiging.
  • Het specifieke maatwerk (individuele huuraanpassing bij huurders) wordt door woningcorporaties gecontinueerd. Huurders die relatief te weinig inkomen hebben ten opzichte van hun huurprijs, krijgen huurbevriezing en/of huurverlaging. Het blijft mogelijk dit maatwerk lokaal in te vullen en af te spreken.
  • De precieze invulling van betaalbaarheid komen woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisatie lokaal in jaarlijkse prestatieafspraken overeen. Woonbond en Aedes willen in een nieuw sociaal huurakkoord verdergaande maatregelen overeenkomen die de woonlasten betaalbaar maken en houden. Woningcorporaties zorgen dat hier middelen voor beschikbaar zijn.

Middenhuur

  • Ook voor middeldure huurwoningen worden afspraken gemaakt over gematigde huurontwikkeling. Uitbreiding van het middenhuursegment tussen € 750 en € 1000 is cruciaal: het zorg dragen voor redelijke investeringsvoorwaarden moet dus hand in hand gaan met afspraken over een beheerste (aanvangs)huurontwikkeling zodat de ambitie van 10.000 nieuwe woningen in het gereguleerde middensegment te realiseren is. Zo waarborgen we de balans tussen investeren en betaalbaarheid.
  • De gematigde huurontwikkeling in het middensegment wordt geregeld door het initiatiefvoorstel-Nijboer Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten.
  • Woningcorporaties zorgen dat nieuwe huurwoningen in het middensegment minimaal 25 jaar in het middeldure segment blijven, deze zijn commercieel gefinancierd. Institutionele en andere beleggers zijn bereid deze middenhuurwoningen 20 jaar in het middeldure segment te realiseren; mits sprake is van passende grondprijzen. De huurontwikkeling voor nieuwbouw in het middensegment gedurende deze tijd wordt conform voorgenomen wetgeving gemaximeerd. Bij hernieuwde verhuringen van deze nieuwbouwwoningen in deze periode blijft de huurprijs onveranderd.
  • Verhuurders in het middeldure huursegment werken volledig onder marktomstandigheden en met voldoende rendement op hun investeringen. Om dit aanbod mogelijk te maken, zijn passende grondprijzen noodzakelijk en redelijke, op de lange termijn gerichte investeringscondities.
  • Huurders in de vrije sector krijgen toegang tot de Huurcommissie. Woonbond en de IVBN komen voorwaarden daarvoor overeen, waaronder een adequate verdeling van de kosten per zaak, en zullen daartoe gezamenlijk in overleg treden met de minister voor Wonen.
  • Gemeenten, woningcorporaties en nutsbedrijven intensiveren hun schuldhulpverlenings- en signaleringsbeleid. Er wordt intensiever samengewerkt om het oplopen van betalingsachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen.

Wat is daarvoor nodig?

  • Robuuste inkomensondersteuning: betaalbaarheid voor huurders komt voort uit het vinden van een goede balans tussen het inkomen van de huurder, de huurprijs van de verhuurder en inkomensondersteuning vanuit de overheid. Voor betaalbaarheid in de huursector blijft robuuste inkomensondersteuning via de huurtoeslag noodzakelijk. De huurtoeslag blijft financieel en beleidsmatig de verantwoordelijkheid van de Rijksoverheid. Vereenvoudiging van de regeling, met behoud van aanspraken, en directe betaling aan woningcorporaties kunnen de uitvoering verbeteren.
  • Starters en hypotheken: het moet voor starters mogelijk blijven om de koopwoningmarkt te betreden. Ook voor de doorstroming is dat belangrijk. Daarvoor is het noodzakelijk dat de huidige maximale loan-to-value (LTV)-eis van 100% in stand blijft en onderzocht wordt wat de financieringsmogelijkheden en -onmogelijkheden zijn van starters.
  • Splitsen van woningen en hypotheken moet makkelijker worden gemaakt. Dan kan het bestaande woningaanbod beter worden benut voor betaalbare huur en koop (waaronder collectieve woonvormen).