Nieuwbouw sociale huur moeilijker door hogere bouwkosten

Om de woningnood tegen te gaan, hebben woningcorporaties plannen om de komende vijf jaar meer te bouwen: gemiddeld 27.000 huizen per jaar. Maar de stijging van de bouwkosten en grondprijzen maakt het steeds moeilijker om sociale huurwoningen met een lage huur te bouwen. Dit blijkt uit een analyse van de plannen van corporaties (dPi) door onderzoeksbureau ABF.

Het bouwen van een huis kost elk jaar meer, ondanks dat de gemiddelde oppervlakte van nieuwe corporatiewoningen elk jaar afneemt. De komende vijf jaar stijgen de stichtingskosten voor een corporatiewoning van 163.000 euro in 2019 naar 223.000 euro in 2024. Redenen hiervoor zijn – naast hogere marktprijzen – onder meer steeds hogere eisen aan verduurzaming, stijgende materiaalkosten en hogere grondkosten door binnenstedelijk bouwen.

Betaalbare huurwoningen

Door hogere stichtingskosten komen er vooral minder van de goedkoopste woningen bij (met een huur tot 432 euro). Corporaties verwachten dat het aandeel van deze woningen in hun woningvoorraad de komende jaren daalt van 14 naar 11 procent. Het is voor woningcorporaties onmogelijk om voor die prijs woningen bij te bouwen. Daarbij zetten toenemende belastingen, met name de verhuurderheffing, investeringen extra onder druk. Toch weten corporaties het aandeel betaalbare woningen (met een huur tot zo’n 663 euro) op peil te houden met 82 procent.

Verduurzamen

De renovatie en verduurzaming van woningen gaan door. Corporaties verwachten in de komende vijf jaar gemiddeld 3,6 miljard euro per jaar daaraan uit te geven. Dit is 5 procent meer dan corporaties vorig jaar verwachtten. Het aantal woningen met label B neemt door deze inspanningen toe van 45 naar 60 procent in 2024. Bovendien komen er veel meer woningen met label A++: van zo’n 60.000 nu tot 157.000 in 2024.

Bouwplannen

Corporaties hebben plannen voor de bouw van gemiddeld 27.000 woningen per jaar, blijkt uit de prognoses. De praktijk wijst uit dat van de plannen gemiddeld 60 tot 70 procent gerealiseerd wordt in het betreffende jaar. Er vertragen ook woningen en er vallen woningen uit door bijvoorbeeld problemen in vergunningverlening, door capaciteitsproblemen in de bouw of intern, door onverwachte bouwkostenstijgingen of door belemmeringen in de Wet natuurbescherming. Bovendien zitten een gebrek aan bouwlocaties en steeds hogere belastingen corporaties in de weg, wees eerder onderzoek uit. In de periode 2017-2021 bevatte de planningsvoorraad 23.400 sociale huurwoningen per jaar.

Het aantal iets duurdere huurwoningen (vrije sector, boven 740 euro) neemt bij corporaties nog niet toe. Dat komt door de marktverkenning die investeringen in het middensegment vrijwel onmogelijk maakt, terwijl gemeenten en mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig voor dure huur of koop wel vragen om middenhuurwoningen.

Bouwstroom

Met het programma De Bouwstroom ondersteunen Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen corporaties bij sneller, innovatiever en goedkoper bouwen.