Verdieping

Peter Boelhouwer: ‘Koester corporatiesector in plaats van haar de nek om te draaien’

Wat zijn de knelpunten in de huidige woningmarkt en wat zijn mogelijke oplossingen? In hun essay Niets doen is geen optie. Naar een hervorming van de woningmarkt zetten Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, en Karel Schiffer, gastauteur van het OTB, hun ideeën hierover op een rij. Peter Boelhouwer geeft een toelichting.

Het maatschappelijke belang van wonen wordt politiek onderschat, stellen jullie. Leg eens uit.
‘Na gezondheid is wonen voor mensen misschien wel het belangrijkste in hun leven. We hangen er deels onze identiteit aan op. Bovendien is wonen en woonbeleid sterk verbonden met maatschappelijke thema’s. In de negentiende eeuw was dat bijvoorbeeld de gezondheidspolitiek. Nu zijn dat onder meer duurzaamheid, integratie en zorg. De oplossingen voor die vraagstukken zoeken we deels in het wonen, dat dus veel verder reikt dan alleen het huisvesten van mensen. Daarom vinden wij dat de politiek het belang van een gedegen woonbeleid onderschat. Neem de zorg. Als de overheid vindt dat mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen en verzorgingshuizen sluit, moet ze de opvang thuis veel beter regelen dan nu gebeurt.’

Het oplopend woningtekort is volgens jullie nu een knelpunt in de woningmarkt. Wat is daarvan de oorzaak?
‘Voor wat betreft de sociale woningbouw ligt dat deels aan de gemeenten die minder grond aanbieden. Maar over de hele linie wordt er te weinig gebouwd, dat geldt ook voor duurdere huur- en koopwoningen. Sinds 2013 daalt het aantal nieuwbouwwoningen scherp. Overigens zijn het met name de woningcorporaties geweest die na de kredietcrisis zijn blijven bouwen. Een van de belangrijke competenties van corporaties is dat zij anticyclisch kunnen bouwen. Dat wil zeggen dat ze ook wanneer het economisch minder gaat, kunnen investeren. Marktpartijen doen dat niet. Maar toen de verhuurderheffing om de hoek kwam kijken, werd ook de investeringscapaciteit van corporaties aangetast. Bovendien maakt de Woningwet het voor corporaties erg lastig om nog woningen in het middensegment te bouwen. Corporaties mogen dat alleen nog doen als de markt het laat afweten. Daarvoor moeten ze eerst een markttoets uitvoeren. Dat is vrij ingewikkeld en bureaucratisch. Een feit is dat marktpartijen ondertussen echt onvoldoende middeldure huur- en koopwoningen bouwden.’

Dat is ook de reden dat de middeninkomens geen woning kunnen vinden?
'
In principe zou de markt middeldure huurwoningen moeten bouwen. Op plekken waar de vraag groot is, zoals in de grote steden, zien we marktpartijen dat ook wel doen. Maar daarvoor vragen ze huren die middeninkomens niet kunnen betalen of ze bouwen kleine woningen voor pas afgestudeerden. Corporaties zouden de mogelijkheid moeten krijgen om dat middensegment met huren tussen de 700 en 900 euro te ontwikkelen. Zij zijn door de overheid te zeer in hun hok gezet: “Jullie taak ligt enkel in het huisvesten van lage inkomens.” De meeste corporaties vinden dat zij er zijn voor alle huishoudens die zich niet zelf kunnen redden op de woningmarkt. Tot die groep horen op verschillende plekken in ons land ook de middeninkomens. Daar hebben corporaties wat ons betreft duidelijk een taak. Dat vraagt om verhoging van de inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen. Die grens zou dan ook niet langer landelijk maar regionaal bepaald moeten worden. En als we toch aan die inkomensgrens gaan sleutelen, kunnen we er meteen voor zorgen dat er differentiatie naar huishoudensgrootte komt. Het maakt nogal verschil of je als eenpersoonshuishouden een inkomen van iets meer dan 36.165 euro (toewijzingsgrens prijspeil 2017) hebt, of als gezin met twee kinderen. In het laatste geval kun je echt geen koophuis of dure huurwoning betalen.’

Jullie pleiten onder meer voor een sterke corporatiesector waarvan het vermogen niet voortdurend door de overheid wordt afgeroomd. Waarom?
‘De corporatiesector wordt gelukkig niet geleefd door de waan van de dag. De grote kracht van het systeem is dat corporaties hun opbrengsten uit het verleden kunnen inzetten in hun investeringen van vandaag. We hebben daardoor in Nederland een systeem dat zichzelf kan bedruipen. Bovendien voorkomt een sterke corporatiesector segregatie en marginalisatie van verschillende bevolkingsgroepen. Buitenlandse volkshuisvestingsstudenten kijken altijd weer met verbazing en jaloezie naar die financiële en sociale voordelen. En dus moeten we de corporatiesector koesteren in plaats van de nek proberen om te draaien met bijvoorbeeld de verhuurderheffing.’