Vernieuwd model huurovereenkomst zelfstandige woonruimte

Het model huurovereenkomst en de algemene voorwaarden voor de verhuur van zelfstandige woonruimte is vernieuwd. VBTM Advocaten heeft, in opdracht van Aedes, de vorige versie ge-updatet. De wijzigingen vloeien voort uit de praktijk en de ontwikkelingen in rechtspraak.

Ook deze nieuwe versie blijft nog steeds een voorbeeld model huurovereenkomst. Corporaties kunnen (onderdelen van) bepalingen naar eigen wensen aanpassen en afstemmen op hun eigen beleid en de lokale situatie.

Belangrijkste wijzigingen

De belangrijkste wijzigingen in de aangepaste model huurovereenkomst:

  • Corporaties bouwen steeds vaker energie neutrale woningen. De wet biedt de mogelijkheid om hiervoor, naast de huurprijs, een Energie Prestatie Vergoeding te vragen. Deze optie is toegevoegd aan het model.
  • Huiseigenaren zijn verplicht bij oplevering, verkoop of verhuur van een zelfstandige woning een (definitief) energielabel aan de koper of huurder te geven. Huurders van woningen die geen afschrift van het definitief energielabel hebben gekregen bij het afsluiten van een nieuwe huurovereenkomst, kunnen dit melden bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Tot 1 januari 2022 kunnen verhuurders van gebouwen waarvoor nog geen label was afgegeven volstaan met het vermelden van het label. Na 1 januari 2022 gaat de ILT de verplichting handhaven om bij verkoop of verhuur een geldig energielabel te overhandigen en het label in advertenties te vermelden. Is er onverhoopt toch (nog) geen definitief label beschikbaar, dan moet de verhuurder in ieder geval de informatie geven die er wel is.
  • Roerende zonnepanelen die niet in de kale huur zijn meegerekend, kunnen via de servicekosten in rekening worden gebracht. Artikel 4.3 biedt hiervoor een grondslag. Dit wordt verduidelijkt in de extra uitleg bij artikel 4.3.
  • Bij een beroep op een boetebeding moet een rechter ambtshalve beoordelen of het gaat om zogenaamd ‘onredelijk beding’. Uit jurisprudentie blijkt dat een boetebeding onredelijk kan zijn als er sprake is van dubbeling met andere boetebedingen in het contract. Is dat het geval dan wordt iedere aanspraak van de verhuurder op boete-betaling afgewezen. De nieuwe artikelen 6.6. en 6.9 van de algemene voorwaarden voorkomt deze dubbeling. Het boetebeding wordt daardoor minder snel als onredelijk aangemerkt.
  • Corporaties worden de laatste jaren steeds vaker geconfronteerd met huurders die grote hoeveelheden vuurwerk, lachgas of andere gevaarlijke goederen in hun huis of schuur opslaan. Met het nieuwe artikel 6.11 van de algemene voorwaarden zijn deze gedragingen expliciet verboden.
  • Aan artikel 8.5 van de algemene voorwaarden is een bepaling toegevoegd die vastlegt dat verduurzamingswerkzaamheden vallen onder het begrip ‘dringende werkzaamheden’. Denk bij verduurzamingswerkzaamheden bijvoorbeeld aan het aansluiten van de woning op een duurzame collectieve warmtevoorziening. De huurder moet zijn medewerking verlening aan dergelijke dringende werkzaamheden.
    Zijn de verduurzamingsmaatregelen ook gericht op het verhogen van het woongenot, dan kan de verhuurder de werkzaamheden ook aanmerken als ‘renovatie’ in de zin van artikel 8.3. De verhuurder kan de huurder dan een redelijk voorstel doen. Een voorstel tot huurverhoging kan daar deel van uitmaken.
    Als het woongenot niet objectief wordt verhoogd kan een verduurzamingsmaatregel niet worden gezien als ‘renovatie’ in de zin van artikel 8.3. Met de nieuwe bepaling bij artikel 8.5 kan de medewerking van huurders bij dergelijke verduurzamingsmaatregelen worden afgedwongen op grond van artikel 8.1 van de algemene voorwaarden.
  • Artikel 9 verduidelijkt het wettelijk klusrecht van de huurder, dat beperkt is tot veranderingen aan de binnenzijde van de woning. Als de huurder veranderingen aan de buitenzijde wil aanbrengen, hoe groot of hoe klein dan ook, is altijd voorafgaande toestemming nodig van de verhuurder.

Download het model huurovereenkomst met algemene voorwaarden.