Proces

Onderzoek naar verschillen marktwaardering leidt snel tot oplossing

Om de impasse te doorbreken rond de verschillen in marktwaarde tussen 2015 en 2016, heeft Aedes op 15 mei 2017 overlegd met onder meer het ministerie van BZK, de Autoriteit woningcorporaties, accountants en de opstellers van het Handboek Marktwaardering. Aedes voert deze week meer onderzoek uit, om spoedig tot oplossingen te komen voor de corporaties. 

Er bestaan grote verschillen in de waarde van het vastgoed in 2016 ten opzichte van 2015 voor woningcorporaties die hun vastgoed waarderen volgens de basisvariant van het Handboek Marktwaardering. Bijna alle woningcorporaties die kozen voor de basisvariant van marktwaardering kregen geen goedkeurende verklaring voor de jaarrekening over 2016. Aedes en haar leden vinden dit zeer onwenselijk, aangezien corporaties uiterlijk 1 juli 2017 hun jaarrekening moeten inleveren.

Verklaringen verschillen
Voor de verschillen in waarde is een aantal mogelijke oorzaken: 

  • Marktontwikkelingen wat betreft het vastgoed.
  • Aanpassingen van het Handboek Marktwaardering van 2016 ten opzichte van dat van 2015.
  • Verschillen in uitkomsten en berekeningsmethodieken van de verschillende softwarepakketten die corporaties gebruiken om de waarde van hun vastgoed te bepalen.
  • Wijzigingen in de basisgegevens van het vastgoed van individuele corporaties.

Handboek
Op grond van onderzoek naar de uitkomsten van de berekeningen in het Handboek Marktwaardering 2015, hebben de opstellers de waarderingsmethode aangepast in het handboek voor 2016. Adviesbureau Fakton onderzocht begin mei 2017 in opdracht van het ministerie van BZK de effecten van die aanscherpingen. In het onderzoek, Verschil waardering woningen basisversie handboek 2015->2016, stelt Fakton vast dat de huizenprijzen stijgen, dus ook de waarde van het vastgoed van corporaties. Daarnaast kan een hogere marktwaarde het gevolg zijn van aanpassingen in het handboek van 2016 ten opzichte van 2015 wat betreft het fractioneel uitponden, lineair of exponentieel uitponden en de bepaling van de eindwaarde.

Softwarepakketten
Als gevolg van de aanscherpingen in het handboek pasten softwareleveranciers hun software aan. Het kan zijn dat het fractioneel muteren in 2015 nog niet was opgenomen maar in 2016 wel. Er zijn ook leveranciers die het fractioneel muteren in 2015 wel al opnamen. Hierdoor kunnen behoorlijke verschillen ontstaan in de waarde tussen 2015 en 2016. In aanvulling op de door Fakton uitgevoerde analyse van de generieke effecten zal Aedes op korte termijn onderzoek doen naar de doorgevoerde verschillen door de softwareleveranciers en de effecten daarvan op de marktwaarde. Aedes doet dit met een vragenlijst voor softwareleveranciers. Aedes verwacht dit onderzoek uiterlijk 21 mei te hebben afgerond. Dit hangt vooral af van de reactiesnelheid van de leveranciers.

Basisgegevens corporaties
Woningcorporaties hebben in 2016 de nodige verbeteringen en actualiseringen doorgevoerd in hun vastgoeddata. Bijvoorbeeld wat betreft complexdefinities, mutatiegraad en huurverhogingen. Effect van deze aanpassingen kan zijn dat er nog een correctie in de waardesprong en -mutatie plaats moet vinden in de cijfers tussen 2015 en 2016. Temeer omdat hier zeer opvallende waardeverschillen in zijn opgetreden. Mogelijk blijkt dat ook deze individuele analyse nog steeds leidt tot een onverklaarbaar verschil op het niveau van de individuele corporatie. In dat geval zal de corporatie met haar accountant moeten bezien of deze onzekerheid effect heeft op de strekking van de controleverklaring. 

Vervolg
Alle betrokken partijen zien het belang om snel tot een oplossing te komen. Daarom bespreken zij in de week van 22 mei de uitkomsten van het Aedes-onderzoek onder softwareleveranciers. Op basis van het onderzoek van Fakton en het onderzoek van Aedes wat betreft de software, kunnen corporaties de verschillen in marktwaardering tussen 2015 en 2016 beter analyseren. Aedes verwacht dat deze analyse, in overleg met de accountant, leidt tot uitkomsten die binnen een acceptabele bandbreedte en de marktontwikkelingen past, zodat accountants de jaarrekeningen van corporaties wél kunnen goedkeuren.