De Woningwet stelt dat woningcorporaties hun DAEB, het bouwen en beheren van sociale huurwoningen met een huur onder 710,68 euro, moeten scheiden van andere activiteiten. Dat ging met veel problemen gepaard, blijkt ook uit het evaluatierapport. Naast ICT-problemen was de Autoriteit woningcorporaties slecht bereikbaar en gaven ze antwoorden die verschillend uitgelegd konden worden. Daarnaast waren er vragen over of sociale huur nog wel mocht uit niet-Daeb en bijvoorbeeld de toedeling van parkeergelegenheden.
Het was een hele operatie voor corporaties om te voldoen aan de eisen van de Woningwet en om huurders en gemeenten mee te nemen in hun besluit. Uiteindelijk zijn er volgens de evaluatie 68.191 woningen van DAEB overgeheveld naar niet-DAEB op een totaal woningbezit van 2,4 miljoen woningen. Dat de operatie corporaties veel geld heeft gekost, erkent ook de Autoriteit woningcorporaties. Uit een onderzoek in opdracht van Aedes blijkt dat de invoering van de Woningwet al eenmalig 77 miljoen euro heeft gekost aan administratieve lasten. Daarbovenop komen de jaarlijks terugkerende kosten van 90 miljoen euro. De extra administratieve lasten zijn niet het enige nadeel van de scheiding.
Opbrengst
Van DAEB-woningen weten corporaties vooraf in grote lijnen de opbrengsten en kosten en is bekend welke investeringen een corporatie kan en mag doen. Hier hebben corporaties een strategie voor ontwikkeld. Voor niet-DAEB activiteiten zijn deze strategische plannen veelal nog niet bekend en zijn investeringsvoornemens aan de markttoets onderhevig. De minister wil deze verruimen, wat Aedes toejuicht, maar dat lost niet het hele probleem op. De opbrengsten uit niet-DAEB kunnen niet meer voor DAEB-activiteiten worden gebruikt, maar kunnen wel als dividend worden uitgekeerd aan de DAEB-tak. Deze dividenden mogen alleen niet in de financiële planning van de DAEB worden ingerekend.
Een aantal corporaties heeft gebruik gemaakt van een verlicht regime. Dat biedt hen de mogelijkheid de kosten en baten te verdelen over DAEB en niet-DAEB, maar daarbij moeten ze voldoen aan een aantal voorwaarden. Het gevaar voor die corporaties is dat zij in een jaar (eenmalig) over de gestelde voorwaarden heen schieten. Door de verplichte terugkoop van een woning die is verkocht onder voorbehoud komen zij ineens boven de 5 procent aan niet-DAEB investeringen te zitten, want terugkopen valt onder de investeringen in niet-DAEB. Hier moet maatwerk mogelijk zijn.
De Woningwet ondergaat nu een evaluatie in aanloop naar een wijziging met onder meer de verruiming van de markttoets. Aan corporaties is inbreng gevraagd voor de evaluatie van de Woningwet en vooruitlopend daarop heeft de minister al toegezegd dat ze de voorwaarden van de markttoets wil versoepelen.
