Aedes-reactie

Bestedingsruimte woningcorporaties: niet zo simpel als het lijkt

De meeste woningcorporaties staan er financieel weer beter voor dan een paar jaar geleden. Ze overleggen met wethouders en huurders: wat is nodig en wat is financieel mogelijk? Zo ontstaan er weer meer plannen om nieuwe huurwoningen te bouwen en om huizen te renoveren en energiezuiniger te maken. Maar de suggestie dat corporaties miljarden euro’s op de plank hebben liggen om meteen honderden duizenden huurwoningen te bouwen is te kort door de bocht.

Indicatieve bestedingsruimte
Minister Blok heeft de zogeheten indicatieve bestedingsruimte van woningcorporaties in kaart laten brengen. Die bestedingsruimte wordt uitgedrukt in geldbedragen die een corporatie zou kunnen lenen. De bedragen wekken echter de suggestie dat het gaat om liquide middelen, die een woningcorporatie direct beschikbaar heeft, bijvoorbeeld om huren te verlagen of voor investeringen.

Opmaken alle reserves
Zo simpel is het echter niet. De indicaties geven bijvoorbeeld geen inzicht in het beste moment van besteding. De aanname is dat het beschikbare geld in het komend jaar volledig besteed wordt. Een corporatie zou als het ware al haar reserves in één keer opmaken. De indicaties zijn deels gebaseerd op cijfers van corporaties zelf, maar deels ook op kengetallen en sectorgemiddelden.

Transparantie
Woningcorporaties zitten in het hele land aan tafel met gemeenten en huurders om te bepalen waar in hun woningmarktgebied het meest behoefte aan is en wat financieel haalbaar is. Daarvoor is veel informatie beschikbaar over de financiële situatie van de corporatie. In de Woningwet staan regels voor de informatievoorziening. Daarnaast heeft Aedes de Transparantietool ontwikkeld, specifiek om overleg over prestatieafspraken te faciliteren.

Lokaal overleg over prestatieafspraken
De indicaties bestedingsruimte kunnen daar een aanvulling op zijn, zolang de betekenis ervan goed geïnterpreteerd wordt. Het blijft echter, zoals Blok schrijft in zijn brief aan gemeenten, ‘de verantwoordelijkheid van woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten om in prestatieafspraken vast te leggen welke middelen er nu ingezet moeten worden voor de prioriteiten die er nu zijn, en welke middelen beschikbaar moeten blijven voor volkshuisvestelijke wensen op de middellange of lagere termijn’.

Maatschappelijke opgaven
De indicaties voor de hele corporatiesector (de bedragen van alle corporaties opgeteld) laten overigens zien dat er een groot verschil is tussen het inzetten van bestedingsruimte voor investeringen in huurwoningen (dan zou de ruimte 37 miljard euro zijn) en voor huurmatiging (dan zou de ruimte 1,1 miljard euro zijn). Een lager huurniveau werkt immers de daaropvolgende jaren door en genereert geen nieuwe inkomsten. Dezelfde redenering geldt voor de verhuurdersheffing die jaarlijks betaald moet worden. 1,7 miljard euro heffing leidt tot een investeringsverlies van 64 miljard euro.

Uit de analyse van de maatschappelijke opgaven op het gebied van het wonen die Aedes, VNG en Woonbond maakten blijkt overigens dat daarvoor de komende 10 tot 15 jaar zo’n 100 miljard euro nodig is.