De strategie van Mooiland en steun aan Vestia

Woningcorporatie Mooiland is actief in regio Noordoost-Brabant en directe omgeving. Daarnaast heeft de corporatie door heel Nederland nog 8.000 huurwoningen, die de komende jaren verkocht worden. Anne Wilbers, tot 1 februari bestuurder van Mooiland, vertelt meer over deze verkoopstrategie en de inzet van de opbrengsten bij grote volkshuisvestelijke opgaven in Den Haag.

Waarom verkoopt Mooiland bezit buiten de kernregio?
‘Mooiland was in meer dan 130 verschillende gemeenten actief. Ons kerngebied is de woningmarktregio Noordoost-Brabant en de gemeente Gennep (Noord-Limburg). Daarbuiten was het bezit zeer versnipperd, soms slechts enkele tientallen woningen per gemeente. Wij kunnen hier onvoldoende thuis geven. Andere corporaties kunnen met hun netwerk meer betekenen voor de huurder in de wijk. Daarom besloten wij in 2016 om ons uit grote delen van Nederland terug te trekken. Dit doen wij door woningbezit verder weg te verkopen, bij voorkeur aan andere corporaties. Deze stap zetten wij uit eigen beweging, omdat we niet alleen naar de letter maar ook naar de geest van de Woningwet willen handelen. Inmiddels zijn we bijna vier jaar bezig met deze complexmatige verkoopoperatie. Eind 2020 hadden we meer dan 4.500 van de in totaal 8.000 woningen verkocht. Naast Noordoost-Brabant/Gennep blijft Mooiland op termijn alleen in Apeldoorn, Arnhem, Nijmegen en enkele gemeenten in de omgeving daarvan actief als woningcorporatie. Vanaf 2024 verhuren we nog in ongeveer 20 gemeenten woningen.’

De keuze om buiten het kerngebied te investeren is opmerkelijk. Waarom kiest Mooiland daarvoor?
‘Door de verkoop van woningen buiten ons kerngebied komt veel extra geld vrij, dat normaalgesproken "in de stenen zit". We kozen er bewust voor om de woningen tegen hun marktwaarde in verhuurde staat te verkopen. Dat is het enige uniforme en objectiveerbare waardebegrip dat we in de sector hebben. Al snel werd duidelijk dat Mooiland in totaal substantieel meer geld uit de verkopen zou ontvangen dan we op een doelmatige manier opnieuw kunnen investeren in het eigen kerngebied. Met die middelen willen we steunen in de volkshuisvestelijke opgaven van andere corporaties. We noemen dat matching.’

Waarom kiest Mooiland voor ondersteuning in Den Haag?
‘Vorig jaar verscheen het landelijk onderzoek naar de opgaven en middelen van woningcorporaties. Daaruit blijkt dat in de woningmarktregio Rotterdam/Haaglanden/Midden-Holland de volkshuisvestelijke opgave heel groot is en tegelijk de middelen beperkt zijn. De totale opgaven van corporaties in de regio Rotterdam-Haaglanden zijn berekend op 24 miljard euro tot en met 2035. De regio komt daarvoor minimaal 10 miljard euro tekort, 42 procent van de nodige investeringen. Dat is het grootste tekort van alle regio’s in Nederland. Mooiland kan dit uiteraard niet oplossen, maar we dragen graag op deze manier een steentje bij.

Den Haag is de gemeente met de grootste vraag naar meer sociale huurwoningen. Jaarlijks moeten er minimaal 1.200 sociale huurwoningen worden gebouwd. Deze bouwambitie is, zeker in combinatie met verduurzaming van de woningen en verbetering van Den Haag-zuidwest, momenteel onhaalbaar voor de Haagse corporaties. Mooiland heeft op dit moment al 327 woningen in Den Haag en het heeft onze verkoop om voor matching een gemeente te kiezen waar we al actief zijn. Zo zetten we het vermogen in een gebied in waar de huren al vele jaren zijn opgebracht door de huurders van Mooiland.’

Hoe gaat dit proces verder?
‘De eerste stap om te helpen in Den Haag, was ons besluit om onze 327 woningen in Den Haag niet te verkopen. De andere Haagse corporaties kunnen hun middelen nu inzetten voor andere urgente opgaven. Daarnaast willen we meer doen in de lokale volkshuisvestelijke situatie, door bestaande woningen met een onrendabele opgave of nieuwbouwprojecten van andere corporaties in Den Haag aan te kopen. Hierdoor krijgen de andere corporaties direct geld beschikbaar om extra volkshuisvestelijke opgaven te realiseren. Het is de bedoeling dat de andere corporatie het beheer en de verhuur van de overgenomen woningen blijft doen. Voor huurders verandert er hierdoor eigenlijk niets en Mooiland kan zich hoofdzakelijk blijven focussen op het eigen kerngebied. Na contact met diverse Haagse corporaties hebben we in het bijzonder met Vestia bekeken waar we hun kunnen ondersteunen.’

Mag Mooiland zomaar investeren in Den Haag?
‘We hebben een ontheffing op de woningmarktregio-indeling nodig. De gemeente Den Haag, andere corporaties en belanghebbenden in ons kerngebied steunden onze voornemens. Er zijn diverse waarborgen ingebouwd in de systematiek om nadelige effecten op de volkshuisvesting in Noordoost-Brabant te voorkomen. Op basis daarvan hebben alle tien de gemeenten die wij rekenen tot ons kerngebied een positieve zienswijze gegeven. Ook de Huurdersalliantie Mooiland staat positief tegenover deze inzet. Een bijzonder mooi resultaat, gezien onze niet alledaagse stap. Daar ben ik heel blij mee en trots op. Op 26 januari 2021 kende het ministerie van Binnenlandse Zaken de ontheffing toe. Nu kunnen we gaan afspreken welke woningen of projecten Mooiland van Vestia overneemt.’

De ontheffing is voor vijf jaar. Waarom niet langer?
‘De extra inkomsten uit de complexmatige verkopen van Mooiland zijn tijdelijk en onze extra bijdrage in Den Haag ook. Wij verwachten in de komende vier tot vijf jaar in een aantal tranches geld in te zetten in Den Haag. Daarna ontstaat een stabiele situatie en ligt uitbreiding van onze positie in Den Haag niet voor de hand. Bovendien willen we verhuur en beheer zoveel mogelijk bij Haagse corporaties laten en alleen optreden als volkshuisvestelijk investeerder op de achtergrond.’

Per 1 februari vertrek je als bestuurder van Mooiland. Laat je Mooiland met een gerust hart achter?
‘Absoluut! Bij de vormgeving en uitrol van onze strategie is de organisatie nauw betrokken geweest. De raad van commissarissen en het directieteam van Mooiland staan ook achter de beoogde inzet van middelen in Den Haag. Ik heb het volste vertrouwen dat het vervolg ook zonder mij goed verloopt.’