Achtergrond

De 70 procent-regeling

Het succesvol verduurzamen van woningen staat of valt met de mate waarin huurders achter de plannen staan. Bij complexgewijze renovatie streven corporaties daarom altijd naar vrijwillige deelname aan verduurzamingsprojecten. Maar wat als niet iedere huurder achter de plannen staat? Dan hoeft dat geen consequenties te hebben. Als u aantoont dat het voorstel redelijk is, kunt u volgens de wet nog steeds alle woningen aanpakken.
 

Redelijk voorstel

Het Burgerlijk Wetboek (7:220 lid 2 BW) schrijft voor dat de huurder bij een ‘renovatie’ een redelijk voorstel moet ontvangen. Als de huurder niet instemt met het voorstel kan de verhuurder de rechter vragen het voorstel op zijn redelijkheid te beoordelen. Als de rechter op verzoek van de verhuurder oordeelt dat het voorstel redelijk is, dan is de huurder verplicht zijn medewerking te geven aan de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Bij de beoordeling van de redelijkheid van een voorstel kijkt de rechter onder meer naar de duur en impact van de werkzaamheden, de hoogte van een eventuele huurverhoging en persoonlijke omstandigheden van de huurder. 

Complexgewijze renovatie

Bij complexgewijze renovatie kan de verhuurder ervoor kiezen een draagvlakmeting onder de huurders te houden. Daarmee wordt voorkomen dat de verhuurder het initiatief moet nemen om naar de rechter te stappen. De wet bepaalt namelijk dat als ten minste 70 procent van de huurders binnen een ‘bouwkundige eenheid’ van minimaal tien woningen vrijwillig instemt met het renovatievoorstel het voorstel geacht wordt redelijk te zijn. Vindt een huurder ondanks die meerderheid dat het voorstel in zijn geval toch niet redelijk is, dan ligt het initiatief bij hem om binnen acht weken de rechter te vragen een oordeel te geven over de redelijkheid van het voorstel. Stapt de huurder niet of niet tijdig naar de rechter dan wordt ervan uitgegaan dat hij alsnog heeft ingestemd met het voorstel. De huurder is dan verplicht zijn medewerking te verlenen.

Een beroep doen op de 70 procent-regeling vraagt om zorgvuldig handelen in lijn met de wet en om een juiste interpretatie van begrippen.

Renovatie

Energiebesparende maatregelen vallen in de zin van de wet meestal onder 'renovatie'. Onder renovatie verstaat de wet ‘gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging’. In 2016 voegde de Hoge Raad hieraan toe dat er pas sprake is van renovatie als de aangebrachte verandering of toevoeging het woongenot objectief verhoogt. Bijvoorbeeld in het geval dat de vernieuwing tot een behoorlijke besparing van de stookkosten zal leiden. Is er geen sprake van renovatie maar van noodzakelijk onderhoud om het gebouw in stand te houden, dan heeft de huurder geen instemmingsrecht en moet de huurder medewerking verlenen aan de werkzaamheden.

Enkele tips

  • Vaak worden energetische maatregelen gecombineerd met noodzakelijk onderhoud. Maak in het voorstel een helder onderscheid tussen deze twee en benoem duidelijk welke werkzaamheden als onderhoud worden aangemerkt en welke werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden gelden. Voor alleen noodzakelijk onderhoud is een schriftelijk (renovatie)voorstel immers niet vereist. Dat geldt alleen voor renovatie.
  • Informeer de huurdersorganisatie of bewonerscommissie over de renovatieplannen en voer overleg. Is er geen huurdersorganisatie of bewonerscommissie actief, overweeg dan een (tijdelijke) commissie in te stellen of benader sleutelfiguren uit het complex.
  • Stuur alle huurders een schriftelijk voorstel. Het voorstel moet redelijk, concreet en gespecificeerd zijn. Maak duidelijk welke impact de werkzaamheden hebben en op welke wijze rekening is gehouden met de belangen van de huurder. Formuleer daarbij een voorbehoud voor het geval van de plannen wordt afgezien of de plannen worden gewijzigd. Zo voorkomt u dat huurders het voorstel zien als een definitieve toezegging.
  • In het voorstel vraagt u de huurder akkoord te gaan met het renovatievoorstel door ondertekening van een verklaring of overeenkomst. Als deze worden gecombineerd met onderhoudswerkzaamheden, benoemt u de onderhoudswerkzaamheden apart.
  • Als minimaal 70 procent akkoord is met het renovatievoorstel, meldt u dit schriftelijk aan alle afzonderlijke huurders.

Bewonersparticipatie

Corporaties leveren veel inzet om renovatieplannen te ontwikkelen die enthousiast worden ontvangen door hun huurders. In de praktijk is gebleken dat het zo vroeg mogelijk betrekken van huurders en de mate waarin rekening gehouden kan worden met de wensen van huurders hieraan bijdraagt.
Lees ook Storytelling maakt bewoners enthousiast voor verduurzaming