Proces

Afspraken met Aw over scheidingsvoorstellen DAEB/niet-DAEB

De directeur van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft uitsluitsel gegeven hoe de Aw omgaat met de voorlopige scheidingsvoorstellen van woningcorporaties. Aedes-voorzitter Marnix Norder besprak in een persoonlijk gesprek met hem een aantal punten waarover nog discussie bestond.

De scheidingsvoorstellen van woningcorporaties laten zien welk deel van hun woningen ze in de sociale sector blijven verhuren (DAEB) en welk deel in de vrije sector (niet-DAEB). Zo’n scheiding is verplicht op basis van de Woningwet. De reacties van de Aw op de voorlopige voorstellen van corporaties lieten lang op zich wachten, waardoor voor corporaties onduidelijkheid en tijdsdruk ontstond. De directeur van de Aw heeft nu de volgende punten toegezegd.

Nieuwe deadlines
De Aw geeft corporaties in ieder geval uitstel om hun definitief scheidingsvoorstel in te dienen binnen acht weken nadat de Aw een reactie op het voorlopige voorstel heeft gegeven.

Sommige corporaties willen of moeten opnieuw een zienswijze vragen over hun voorstel van de gemeente en/of van de huurders. Dat kan meer tijd vergen dan die extra acht weken. De Aw zal er soepel mee omgaan als een corporatie de Aw (via de accountmanager) laat weten dat zij meer tijd nodig heeft vanwege deze besluitvorming. Wel wordt er in zo’n geval een concrete deadline afgesproken.

Tijdelijke vrijstelling liberalisatieplicht in niet-DAEB
De grondregel van de Aw is en blijft: DAEB-woningen worden in de DAEB-tak verhuurd, verhuur aan de middeninkomens en commerciële of marktgeoriënteerde werkzaamheden gebeuren in de niet-DAEB-tak. 

Hiervan kan echter in een overgangssituatie wel tijdelijk worden afgeweken. Het is, in uitzondering op de hoofdlijn, toegestaan om te liberaliseren DAEB-woningen ten behoeve van de sociale doelgroep tijdelijk nog te verhuren binnen de niet-DAEB-tak van de organisatie, als:

  • er sprake is van wijzigende volkshuisvestelijke omstandigheden, bijvoorbeeld bij groei van de sociale woningvoorraad door nieuwbouw of in krimpgemeenten. 
  • het volkshuisvestelijk argument wordt ondersteund door de gemeente, waarbij de zienswijze van huurders meeweegt. 
  • een tijdelijke uitzondering ook een aantal jaren kan gelden. De Aw beoordeelt bij haar periodieke toetsing of de overgangssituatie zich nog steeds voordoet.

Uiteraard zal Aedes erop aandringen dit zo duidelijk mogelijk uit te werken.

Marktconformiteit
De Woningwet kent een rendementseis voor nieuwe niet-DAEB-investeringen. Deze investeringen mogen immers niet concurreren met marktpartijen en maatschappelijk vermogen moet goed worden besteed. De Aw bekijkt daarnaast het rendement van niet-DAEB-takken en ziet dat als een signaalwaarde. 

Het is echter geen harde eis om altijd de maximaal mogelijke huur te rekenen. Marktconformiteit voor niet-DAEB betekent dus niet dat een woning per se voor een markthuur van bijvoorbeeld 1.300 euro verhuurd moet worden. Die huur zou ook best 900 euro kunnen zijn, bijvoorbeeld op basis van afspraken met gemeenten en huurders over betaalbaar aanbod voor het middensegment.