Verdieping

‘Nieuwe Huisvestingswet vraagt strakke samenwerking gemeenten en corporaties’

De Eerste Kamer is op 3 juni 2014 akkoord gegaan met de nieuwe Huisvestingswet. Door deze wet moeten gemeenten een nieuwe verordening opstellen als zij willen sturen in de woonruimteverdeling. Daarover moet een gemeente overleggen met de woningcorporatie(s). André Ouwehand, onderzoeker bij het OTB van de Faculteit Bouwkunde in Delft vertelt wat corporaties te wachten staat: ‘Een gezamenlijke analyse is de beste basis voor een plan.’

Wat betekent de nieuwe Huisvestingswet voor corporaties?
‘Nu hebben veel gemeenten de afspraken over woonruimteverdeling in een convenant met corporaties vastgelegd. Dat mag straks niet meer. Als een gemeente wil sturen in de woonruimteverdeling van sociale huurwoningen moet zij dat regelen in een Huisvestingsverordening. De verordening krijgt een tijdelijk karakter van maximaal vier jaar. Gemeenten moeten steeds opnieuw onderbouwen waarom sturing nodig is en zijn verplicht om er met belanghebbenden, waaronder bewonersorganisaties en corporaties over te overleggen. Het is dus niet meer mogelijk voor een gemeente om buiten de huisvestingsverordening afspraken te maken over de verdeling van woningen.’

De huidige woningverdeling is een lappendeken van regionale en lokale systemen met uiteenlopende criteria. Maakt de nieuwe wet dit minder complex?
‘Absoluut niet. Het blijft mogelijk om lokaal te werken met verschillende criteria, zoals over de woninggrootte in relatie tot de huishoudengrootte. Ook verschillende regels voor volgorde van toewijzing blijven mogelijk, zoals woonduur, inschrijftijd of loting. De nieuwe wet eist wel dat dit transparant in een verordening wordt geregeld. Bovendien beperkt de nieuwe wet de mogelijkheid om voorrang te geven aan mensen met binding aan de regio tot maximaal de helft van de woningen aan mensen met regionale binding en de helft daarvan aan mensen met lokale binding.’

Is er een relatie tussen de woonruimteverdeling en de betaalbaarheid?
‘Nu kijken maar weinig gemeenten naar de relatie tussen huur en inkomen. Los van de toelatingsgrens en de huurtoeslaggrens laat men dit meestal over aan de woningzoekenden. De Huisvestingswet maakt het mogelijk om via een verordening woningen met een lage huurprijs met voorrang toe te wijzen aan mensen met lagere inkomens. Minister Blok wil daar misschien nog verder in gaan. Hij heeft in zijn brief over de Hervorming van de Woningmarkt aangekondigd om in de novelle terug te komen op een passendheidstoets. Daarmee wil hij een te sterke stijging van de huurtoeslaguitgaven tegengaan. Ondertussen zien we ook op lokaal niveau bezorgdheid over de betaalbaarheid voor de bewoners. Verschillende gemeenten en corporaties onderzoeken nu de mogelijkheden om de passendheidscriteria van huur en inkomen aan te scherpen. Dat is een belangrijk element in de discussie over woonruimteverdeling.’

Hoe kunnen corporaties en gemeenten zich het beste op de nieuwe Huisvestingswet voorbereiden?
‘Naar verwachting treedt de nieuwe wet 1 januari 2015 in werking. Daarna hebben gemeenten nog een half jaar om hun beleid aan te passen. Alles begint met een goede analyse van de eigen situatie. Wat is de ontwikkeling van het aantal woningzoekenden? Hoeveel woningen met een lagere huur zijn er? Is het noodzakelijk dat de gemeente gaat sturen in de woonruimteverdeling? Het is verstandig als de gemeente en de corporaties die analyse gezamenlijk maken, dat is de beste basis voor een gezamenlijk plan. Voor dat plan hoeven die lokale partners niet zelf het wiel uit vinden. In veel regio's discussiëren gemeenten en corporaties hier al over.’