Praktijk

ZOwonen: ‘Wij formuleren het wat, de opdrachtnemer het hoe’

Woningcorporatie ZOwonen in Sittard heeft er bewust voor gekozen om als regisserend opdrachtgever te gaan werken. In een kleine pilot van 36 woningen leert de corporatie onder begeleiding van TNO al doende wat dit betekent. ‘Uiteindelijk willen we deze werkwijze toepassen op ons hele bezit’, vertelt Mischa Coenen, senior medewerker afdeling Vastgoedbeheer ZOwonen.

Waarom kiest ZOwonen voor regisserend opdrachtgeverschap?
‘We willen niet langer de traditionele opdrachtgever zijn die alles in een bouw- of onderhoudsproject bedenkt en dat vervolgens tot in detail in een bestek uitwerkt. Dat model leidt vaak tot discussie. Bijvoorbeeld met de aannemer omdat het bestek in de uitvoering toch niet waterdicht blijkt. In de rol van regisserend opdrachtgever kunnen we al in de ontwerpfase de kennis en kunde van de marktpartijen benutten en hen vragen met goede oplossingen te komen. Marktpartijen hebben meer kennis van technische aspecten rond bijvoorbeeld duurzaamheid.’

Hoe ziet de pilot er uit?
‘We hebben daarvoor een complex van twee flats met elk 18 woningen geselecteerd. Deze woningen willen we tot 2033 behouden. Samen met de marktpartijen maken we een optimaal scenario van het planmatig meerjarenonderhoud dat daarvoor nodig is. We beginnen bewust klein. Op die manier kunnen we onder begeleiding van TNO leren wat regisserend opdrachtgeverschap inhoudt. Uiteindelijk hebben we twee onderhoudspartijen voor deze klus geselecteerd.’

Hoe gingen jullie bij de selectie te werk?
‘Wezenlijk anders dan bij traditioneel opdrachtgeverschap. Dan nodig je een aantal partijen uit en degene die het werk voor de laagste prijs wil doen, krijgt de klus. Als regisserend opdrachtgever begin je met het formuleren van de prestatie-eisen. In deze pilot betekent dit dat we goed voor ogen hadden wat het resultaat van het meerjarenonderhoud moet zijn. Bijvoorbeeld een bepaalde energieprestatie. De opdrachtnemer bedenkt en bepaalt vervolgens zelf hoe hij dat wil bereiken. Bijvoorbeeld met dakisolatie of zonnepanelen. Wij formuleren het wat, de opdrachtnemer vult in hoe dat gebeurt. Op onze uitvraag hebben een aantal partijen schriftelijk gereageerd en daarna hebben ze een presentatie gegeven. Vervolgens zijn wij bij enkele bedrijven op bezoek geweest om te kijken of ze in staat zijn te doen wat ze zeggen. Dat is een essentiële stap in de selectie.’

Wat is het resultaat?
‘We hebben al veel geleerd. Bijvoorbeeld om samen met de opdrachtnemers te denken in prestatie-eisen. De twee geselecteerde onderhoudsbedrijven hebben op basis van die eisen een inventarisatie uitgevoerd en scenario’s opgesteld voor het planmatig onderhoud van de schil van de twee gebouwen. Uit die scenario’s hebben wij een keuze gemaakt. Dat is een heel andere werkwijze dan simpelweg kiezen voor de laagste prijs. De volgende stap is het vergelijken van de door ons gekozen scenario’s met de traditionele meerjarenonderhoudsprogramma’s voor vergelijkbare processen. Dan kunnen we concreet zeggen hoeveel we besparen.’

Behalve ZOwonen voeren ook Woonconcept, Studentenhuisvester in Nijmegen (SSHN), Thuisvester en Stek een pilot onder begeleiding van TNO uit. Na de zomer organiseren TNO en Aedes een symposium om de pilotresultaten te verspreiden zodat alle corporaties ermee aan de slag kunnen.

Meer weten over regisserend opdrachtgeverschap? Lees de visie van Aedes over dit onderwerp.