Wet- en regelgeving

Tips voor tijdige voorbereiding op Omgevingswet

De ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet is al behoorlijk op stoom. De wet gaat over de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en heeft een brede reikwijdte. De nieuwe regels gelden vanaf 2021. Gemeenten krijgen meer beleidsruimte over zaken als bouwen, infrastructuur, veiligheid, energie en duurzaamheid. Daarvoor maken ze nu al keuzes. Woningcorporaties kunnen daarover meepraten. Wees er daarom op tijd bij. Enkele tips.

Met de nieuwe Omgevingswet wil het Rijk de plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur beter op elkaar afstemmen. 26 bestaande wetten en 60 Algemene Maatregelen van Bestuur zijn gebundeld in één nieuwe wet en vier nieuwe AMvB's.

De Omgevingswet geeft de gemeenten meer ruimte voor lokaal beleid en het stellen van eigen prioriteiten. Omdat er meer algemene regels gelden, biedt de wet tegelijkertijd meer ruimte voor bedrijven en organisaties om met ideeën te komen. Zoals voor woningcorporaties. Wat kunt u nu al doen?

1. Praat mee bij maken omgevingsvisie

In voorbereiding op de nieuwe Omgevingswet stellen gemeenten nu hun prioriteiten vast en maken zij keuzes voor de omgevingsvisie. Deze visie vervangt de huidige gebiedsdekkende structuurvisies en is een van de kerninstrumenten uit de wet. In dit plan voor de lange termijn staat wat de gemeente belangrijk vindt op het brede terrein van de fysieke leefomgeving.

Die keuzes kunnen van invloed zijn op de kerntaak van corporaties: het bouwen van zoveel mogelijk betaalbare woningen. Omdat het bijvoorbeeld gaat over de hoeveelheid grond die de gemeente beschikbaar wil stellen of over strengere duurzaamheidseisen. Daarom is het voor corporaties belangrijk op tijd mee te praten. U kunt bijvoorbeeld nu al in uw gesprekken met de gemeente over de wijkplannen voor de transitievisie warmte proberen invloed uit te oefenen op de omgevingsvisie.

2. Oefen invloed uit op ontwikkeling omgevingsplan

Gemeenten gaan alle bestemmingsplannen en verordeningen over de fysieke leefomgeving omzetten in één omgevingsplan. Hierin kunnen zij onder bepaalde voorwaarden strengere eisen stellen aan bijvoorbeeld geluidsnormen of luchtkwaliteit. Ook rond duurzaamheid van woningen mogen gemeenten in een aantal gevallen meer dan het wettelijke minimum eisen.

Zo kan een gemeente in sommige situaties in het omgevingsplan bijvoorbeeld van de landelijke EPC-norm afwijken: de EnergiePrestatieCoëfficient die het theoretische energieverbruik van een woning uitdrukt. In Amsterdam geldt bijvoorbeeld sinds 18 februari 2019 al een scherpere EPC-norm voor alle nieuwbouwwoningen.

In het omgevingsplan staan ook regels over de kosten die de gemeente in rekening kan brengen bij planontwikkeling, bijvoorbeeld voor extra bestratingswerkzaamheden of afwatering. Ook daarom is het belangrijk om uw invloed uit te oefenen.

3. Wees alert op aanvullende programma’s

Als milieuwaarden niet gehaald (dreigen te) worden, mag/moet de gemeente in een aanvullend programma maatregelen opnemen om alsnog de beoogde kwaliteit te halen. Bijvoorbeeld met een rioleringsprogramma. Dat kan gevolgen hebben voor uw woningbouwproject. Wees alert en maak uw zienswijze tijdig kenbaar.

4. Betrek uw omgeving bij uw bouwplannen

Bij de vergunningaanvraag moet u volgens de Omgevingswet gegevens overleggen over participatie van en overleg met omwonenden. De gemeente kan in lokale regelgeving vastleggen hoe dat moet. Wanneer uw project op draagvlak kan rekenen, kunt u deze processen mogelijk sneller doorlopen.

5. Zelf verantwoordelijk voor toezicht

Bouwen blijft onder de Omgevingswet in principe vergunningplichtig. Op 1 januari 2021 treedt tegelijk met de Omgevingswet de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen in werking. De gemeente toetst uw plannen dan niet meer aan het Bouwbesluit en houdt ook geen toezicht meer op de bouw. Marktpartijen zijn daar dan zelf verantwoordelijk voor. Corporaties kunnen ervoor kiezen om zelf een gecertificeerd bureau te contracteren of dit aan de aannemer over te laten.

6. Wacht niet te lang met uitvoeren

Als de gemeente besluit de functie van grond of een gebouw te veranderen, komen eigenaren in principe in aanmerking voor schadevergoeding of nadeelcompensatie. Maar als de in het omgevingsplan gegeven functie minstens vier jaar onbenut is gebleven, kan de gemeente de wijziging doorvoeren zonder dat de eigenaar recht heeft op die compensatie. Daarom is het belangrijk voor een corporatie om niet te lang te wachten met het uitvoeren van de plannen.

In de samenvatting vindt u de belangrijkste wijzigingen voor corporaties op een rij.