Verdieping

Verhuurderheffing, investeringen en duurzaamheid

Woningcorporaties betalen jaarlijks 1,7 miljard verhuurderheffing, een belasting op sociale huurwoningen. Volgens berichten over het nieuwe regeerakkoord wil het nieuwe kabinet daarop een korting van 100 miljoen mogelijk maken, als corporaties dat geld investeren in duurzaamheid. Zet dat zoden aan de dijk? Wat achtergrondgegevens.

Verhuurderheffing

  • De verhuurderheffing wordt betaald door verhuurders (vanaf volgend jaar met meer dan 50 woningen) van sociale huurwoningen (huurprijs onder 710,86 euro).
  • De heffing is gekoppeld aan de WOZ-waarde van de woning (jaarlijks 0,591 procent daarvan). De heffing is zodoende vooral afhankelijk van de waarde van koopwoningen in de directe omgeving.
  • De opbrengst van de verhuurderheffing is (volgens de Miljoenennota) in 2018 totaal 1.750 miljoen euro.
  • Het overgrote deel daarvan (meer dan 95 procent) zal door woningcorporaties worden betaald. Corporaties betalen zodoende in 2018 ongeveer 1,7 miljard euro verhuurderheffing over ongeveer 2,1 miljoen sociale huurwoningen. Dat is iets meer dan 800 euro per woning.
  • De daadwerkelijke heffing zal overigens nog hoger liggen. Dat komt omdat sommige corporaties ‘korting’ op de heffing krijgen voor investeringen in betaalbare nieuwbouw, transformatie en Rotterdam-Zuid. Deze korting moet echter door andere corporaties gefinancierd worden, aangezien het kabinet heeft bepaald dat de totale opbrengst van de heffing voor de schatkist intact moet blijven.
  • Aan de heffing zit per woning een maximum van maar liefst 1.478 euro per woning (horend bij een WOZ-waarde van 250.000 euro). Daarmee kan de heffing oplopen tot gemiddeld bijna drie (gemiddelde) maandhuren.
  • Het mag duidelijk zijn dat woningcorporaties door de verhuurderheffing jaarlijks veel minder kunnen investeren in nieuwbouw, renovatie, verduurzaming of lagere huren.

Verduurzaming

  • Corporaties hebben de afgelopen jaren al veel in duurzaamheid geïnvesteerd en eerder dit jaar spraken ze in de Woonagenda duurzaamheidsplannen af. In 2021 hebben alle corporatiewoningen gemiddeld energielabel B. Voor 2050 is de ambitie een volledig CO2-neutrale woningvoorraad te hebben.
  • Die ambities vereisen dat corporaties hard verder gaan op het ingeslagen pad. Afgesproken is dat corporaties in 2018 een concreet plan maken hoe zij in 2050 een CO2-neutrale woningvoorraad realiseren via welke tussenstappen op de kortere termijn.
  • Daarvoor is uiteraard veel geld nodig. Finance Ideas becijferde onlangs dat het met de huidige financiële middelen en de huidige technische mogelijkheden nog tot op zijn minst 2068 zou duren voordat een CO2-neutrale woningvoorraad gerealiseerd kan worden.
  • Finance Ideas berekende ook hoe lang dat zou duren als er geen sprake zou zijn van de verhuurderheffing. Dan zou een CO2-neutrale woningvoorraad haalbaar zijn in 2037.
  • Ook deze scenario’s zijn optimistisch: om ze waar te kunnen maken zouden corporaties al hun financiële ruimte moeten gebruiken voor duurzaamheid. Er is dan weinig of geen geld om tegenvallers op te vangen of huren te matigen.
  • Deze cijfers laten zien hoe groot de verhuurderheffing is als knelpunt in de duurzaamheidsambities van woningcorporaties. Simpel gezegd zorgt de heffing voor vertraging van 30 jaar voor het bereiken van een maatschappelijk doel, waarvan het belang inmiddels niet meer ter discussie staat.
  • Het is dan de vraag hoe substantieel de aftrekmogelijkheid van 100 miljoen is. Allereerst: het gaat om een korting op een forse belasting op sociale huurwoningen, die ten koste gaat van geld voor maatschappelijke opgaven. En ten tweede: het gaat om een eventuele korting van niet meer dan 6 procent.