‘Een investering is niets waard zonder een TCO’

Bij een investering in vastgoed moet je niet alleen rekening houden met de initiële investering, maar ook met de kosten voor onderhoud in de jaren daarna. Maar hoe doe je dat? Met een instrument om de Total Cost of Ownership (TCO) te bepalen.

Wereldstad Procesversnellers ontwikkelt momenteel zo’n instrument, de Aedes TCO-tool. Een mooi moment om enkele vragen te stellen aan de directeur-eigenaar van Wereldstad, Hank Herfkens.

Waarom is een TCO-benadering belangrijk?

‘Ik begin gelijk maar met een boude bewering: "De investering is niets waard als er geen TCO-perspectief aan gekoppeld wordt." Uit de Aedes-benchmark blijkt dat de corporaties samen in 2019 7,2 miljard euro hebben geïnvesteerd in sociaal vastgoed. Mijn inschatting is dat aan 99 procent van deze uitgaven geen TCO is gekoppeld. Stel dat mijn bewering klopt, dan is de urgentie van een TCO-benadering duidelijk.

Een TCO-benadering is onderdeel van levensduurdenken, de Life Cycle Cost. Je hebt bijvoorbeeld fantastische plannen met de Renovatieversneller. Maar … is het betaalbaar voor nu en is het betaalbaar in de toekomst? De TCO is een soort financieel geweten voor het levensduurdenken. Want bij een investering moet je ook weten wat het de komende 25 tot 50 (of zelfs 75) jaar gaat doen, anders ben je slecht bezig. Iedere directeur-bestuurder zou daarom moeten zeggen "jongens, geen enkel investeringsbesluit komt hier op het bureau als het niet voorzien is van een TCO".

Nog maar heel weinig organisaties houden zich echter bezig met TCO, zeker binnen de volkshuisvesting. Daarom is het fantastisch dat een partij als Aedes de noodzaak erkent van de TCO-benadering en vervolgens deze tool laat ontwikkelen.’  

Hoe is de Aedes TCO-tool tot stand gekomen?

‘TCO is een integrale benadering van de vastgoedopgave. Bij het ontwikkelen van de Aedes TCO-tool werken we daarom samen met een expertgroep van veertien corporaties én specialisten van vastgoedonderhoudsbedrijven (Hagemans Vastgoedonderhoud, Smits Vastgoedzorg en Heko Vastgoedonderhoud). De komende periode is spannend, want er ligt nu een proof-of-concept van de tool en vijf of zes corporaties uit de expertgroep gaan ook echt aan de slag met de tool.’

Hoe werkt de Aedes TCO-tool? 

‘Verbazend simpel. De tool bestaat uit vijf stappen: creëren van het project, onderhoud definiëren, in kaart brengen van investeringskosten, bedrijfslasten en stichtingskosten. In de vijfde stap blijkt wat de Total Cost of Ownership is. Al deze stappen bestaan uit een soort invuloefeningen. De tool bevat voorstellen en suggesties waar je allemaal aan moet denken, maar heb je zelf betere informatie, dan kun je de suggesties overschrijven. De tool begeleidt je door alle stappen, totdat je grafieken krijgt met de TCO erin.’

Schematische weergave van de 5 stappen van de Aedes TCO-tool: het project, het onderhoud, de investering, bedrijfslasten en stichtingskosten en de TCO
Wat heeft een corporatie nodig om met de Aedes TCO-tool te gaan werken?

‘Het klinkt misschien gek, maar eigenlijk helemaal niks. In de tool krijg je overal suggesties, waardoor je er zonder voorkennis mee aan de slag kunt. En heb je ervaring en al complex-gebonden gegevens, dan voer je die in. De bron van de suggesties in de tool is informatie uit de praktijk. Namelijk de publicaties Kengetallen voor onderhoudskosten van Brink en de Aedes-benchmark. Én natuurlijk de kennis, kunde en ervaringscijfers van de meewerkende vastgoedonderhoudsbedrijven en Wereldstad zelf.’

Wat levert gebruik van de Aedes TCO-tool een woningcorporatie op?

‘Een goed gebruik van de TCO-tool zorgt ervoor dat verschillende afdelingen gaan samenwerken. Een grote kostenpost binnen corporaties is het dagelijks onderhoud. Ga praten met de partijen die verantwoordelijk zijn voor het onderhoud voordat je investeert.

En pas dan het investeringsprogramma aan, want daar zit de besparing. Je gaat bewustere keuzes maken, waardoor je een betere kwaliteit krijg, hogere klanttevredenheid en meer waar voor je geld. Ook denk ik dat innovatie hierdoor op gang komt. En het allerbelangrijkste is het levensduurdenken: wat is de waarde van de investering over 25, 50 of 75 jaar, wat is de impact op de betaalbaarheid en op het milieu. Dan ben je pas duurzaam bezig.’

Benieuwd naar de Aedes TCO-tool?

Hou de website in de gaten om op de hoogte te blijven van de lancering van de Aedes TCO-tool, die gepland staat op 3 juni 2021. Ook kunt u lid worden van de community Inkoopsamenwerking, als u bij een Aedes-lid werkzaam bent. Dan bent u niet alleen snel op de hoogte van het laatste nieuws, maar kunt u ook uw vragen stellen.