Nieuwbouw sociale huurwoningen naar dieptepunt

Woningcorporaties bouwden in 2018 niet meer dan 13.000 nieuwe sociale huurwoningen. Veel minder dan ze zelf zouden willen, want er wachten nog veel te veel mensen op een betaalbaar huis. Een gebrek aan bouwlocaties en steeds hogere belastingen voor corporaties zitten nieuwbouw echter in de weg. Dit blijkt uit onderzoek van branchevereniging Aedes.

Aedes-voorzitter Marnix Norder is somber over de woningbouw: ‘Jongeren, alleenstaanden, mensen met een middeninkomen; de zoektocht naar een huis is voor velen van hen uitzichtloos. Dus kabinet, doe iets. Zorg voor meer bouwlocaties, stop met de verhuurderheffing en maak het mogelijk dat corporaties middenhuurwoningen kunnen bouwen. Pas dan kunnen we mensen uit de wooncrisis halen.’

Flexibele woningen
Corporaties bouwden voornamelijk eengezinswoningen en meergezinswoningen, zoals appartementen, galerijflats of portiekwoningen. Nieuwbouwhuizen hebben een gemiddelde huurprijs van 588 euro. 80 procent wordt verhuurd onder de aftoppingsgrens; deze huizen zijn geschikt voor mensen met de laagste inkomens. Ook werden er bijna 1.300 flexibele woningen gerealiseerd, bijvoorbeeld tiny houses. Het gemiddeld woonoppervlak van flexwoningen is 25 vierkante meter.

Kosten

De gemiddelde stichtingskosten van een eengezinswoning waren in 2018 169.000 euro. Een meergezinswoning kostte 159.000 euro. Voor deze nieuwbouwhuizen zijn in 2015 en 2016 vergunningen verleend en contracten met bouwers afgesloten.
Van flexibele woningen liggen de stichtingskosten aanzienlijk lager: 63.000 euro. De bouwkosten van een woning met een warmtepomp liggen 18.000 euro hoger dan het gemiddelde van een- of meergezinswoningen. Het gasvrij bouwen zet de financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten onder druk. Van huizen die zijn aangesloten op een warmtenet zijn de bouwkosten juist zo’n 7.500 euro lager dan het gemiddelde.

Verhuurderheffing
De grootste financiële belemmering voor corporaties is de toenemende belastingdruk. Die liep in 2018 verder op, met 16 procent ten opzichte van een jaar eerder. Met name door de stijging van de verhuurderheffing. Voor elke sociale huurwoning betalen corporaties 1.084 euro aan verhuurderheffing, saneringsheffing, OZB en andere gemeentelijke belastingen. Op deze kosten hebben corporaties geen invloed, maar deze zijn sinds 2013 wel verdubbeld. Hierin is de vennootschapsbelasting nog niet meegerekend. Die bedroeg in 2018 378 miljoen euro. Dit jaar komt daar nog 320 miljoen euro bij als gevolg van de ATAD-belasting van het kabinet.
 
Aedes-benchmark 2019
Het onderzoek naar nieuwbouw is onderdeel van de benchmark van branchevereniging Aedes. De Aedes-benchmark biedt gemeenten, huurders en andere belanghebbenden inzicht in hoe corporaties hun middelen besteden en hoe ze presteren. De benchmark bestaat uit zes onderdelen: huurdersoordeel, bedrijfslasten, duurzaamheid, onderhoud/verbetering, beschikbaarheid/betaalbaarheid en nieuwbouw. De uitkomsten tonen de prestaties van individuele corporaties en de sector. Aedes voert de benchmark uit samen met PwC, KWH en ABF.