‘De benchmark kan helpen om goedkoper en meer te bouwen’

Naast de vijf prestatievelden uit de Aedes-benchmark zijn dit jaar voor het eerst ook gegevens over nieuwbouw verzameld. Aan deze verdieping nieuwbouw heeft 75 procent van de bouwende corporaties meegedaan. ‘Dat illustreert wel hoe belangrijk de corporaties het vinden’, zegt programmamanager Aedes-benchmark Jasper Willems.

‘De grootste waarde van de benchmark is dat het inzicht biedt. Aan de hand daarvan kun je vragen stellen en ervaringen uitwisselen. Er is geen goed of fout. Nieuwbouw is een heel relevant onderwerp in de corporatiewereld. De Aedes-benchmark kan helpen om goedkoper en meer te bouwen.’

Wat is het nut van de Aedes-benchmark?

‘Op basis van de gegevens die we verzamelen doen we allerlei sectorale analyses. Daarnaast stellen we de individuele resultaten beschikbaar aan de deelnemende corporaties. De publicatie van het benchmark-rapport is een belangrijk moment, maar daarna begint een vervolgtraject dat eigenlijk veel belangrijker is. We stellen een programma op waarmee de corporaties van elkaar kunnen leren. Er zijn wel 80 tot 100 van die benchlearningsessies waar corporaties onderzoeken waar de onderlinge verschillen zitten.

Het is pas interessant als iets je verbaast. Dan kun je elkaar vragen stellen: hoe heb jij die keuze gemaakt, hoe pakte dat uit? Ook is het zinvol om in de sessie te bespreken wat er niet is gelukt. Wat waren de knelpunten en wat zijn de succesfactoren om nieuwbouw beheersbaar te houden. Dat helpt echt. Zes jaar geleden toonde de eerste benchmark grote verschillen in de bedrijfslasten. In de loop der jaren zijn deze fors gedaald en veel dichter naar elkaar toe gegroeid. Corporaties zijn kostenbewuster gaan werken mede door het inzicht in de onderlinge verschillen.’

Hoe hebben jullie de data over de nieuwbouw verzameld?

‘We hebben de gegevens ingelezen vanuit de verantwoordingsgegevens die corporaties delen met de toezichthouder (dVi). Die gegevens hoeven de corporaties dus niet opnieuw aan te leveren. Omdat dit gegevens op woningniveau zijn konden we daar de nieuwbouwwoningen uitfilteren. De deelnemende corporaties hebben vervolgens de stichtingskosten en de manier van warmteopwekking aangevuld. Zo konden we allerlei dwarsverbanden berekenen.

De cijfers bieden inzicht in keuzes die corporaties maken, bijvoorbeeld voor woninggrootte, woningtype, huurprijs en Energie-Index. Corporaties vinden het heel waardevol om hun eigen prestatie ergens tegen af te kunnen zetten. Vergelijken met anderen betekent niet dat je het per se anders moet doen, maar het is goed om je bewust te zijn van de consequenties van keuzes die zijn gemaakt. Ik heb er echt bewondering voor dat zo veel corporaties bereid zijn deze bedrijfsgegevens te delen met als doel om van elkaar te leren. We vroegen ze om er tijd in te steken en dat vonden ze kennelijk de moeite waard.’

Uit de cijfers blijkt onder andere een dalende realisatiegraad. Wat zegt dat?

‘De realisatiegraad is het verschil tussen de prognose die corporaties eind van het jaar doorgeven (dPi) en de werkelijk gerealiseerde nieuwbouw (dVi). Die trend is dalend. De realisatiegraad is gedaald van 75 procent in 2015 naar 58 procent in 2018. Eind 2018 heeft Aedes een ledenonderzoek gedaan naar de knelpunten bij nieuwbouw. Zij wijzen op stijgende bouwkosten, gebrek aan locaties, lastige samenwerking met gemeenten en problemen met de financiële haalbaarheid. Dat zie je terug in de resultaten. En dat staat nog los van de huidige problemen met stikstof en aangescherpte regelgeving.’

Wat zijn de opvallendste inzichten uit de verdieping Nieuwbouw?

‘Uit de cijfers blijkt een grote spreiding van de stichtingskosten. Er zijn dus veel verschillen tussen de corporaties en dat maakt zo’n benchmark machtig interessant. Een belangrijk verschil ligt in de schaalgrootte van projecten. Uit de cijfers blijkt dat bij grote projecten van meer dan 80 appartementen de bouwkosten bijna 20.000 euro per woning kunnen schelen. Dat is dus zeker de moeite. Dat wetend kunnen corporaties met elkaar gaan onderzoeken hoe ze meer samen kunnen optrekken door projecten te bundelen. Het is zinvol om hier nader op in te zetten. Uit de cijfers blijkt ook een grote spreiding in de grondkosten. Gemeenten voeren daarover verschillend beleid en het is waardevol om deze verschillen inzichtelijk te maken.

Hoe ondersteunt Aedes de corporaties die aan de slag willen met de benchmark-resultaten?

‘We delen de hoofdresultaten en de letter-scores in een Excel-bestand. Op die manier maken we die informatie transparant en openbaar. De achterliggende bedrijfsinformatie is alleen voor de corporaties zelf toegankelijk. Dit jaar hebben we het portaal naar al die cijfers vernieuwd. We hebben meer bronnen toegevoegd, zoals gegevens uit het CBS, en er zijn meer visualisaties. Ook kunnen corporaties via het Aedes-datacentrum verdiepende individuele rapportages downloaden.

We maken het de corporaties zo makkelijk mogelijk om de resultaten te ontsluiten en van de cijfers te leren. Hiervoor organiseren we in het land ook diverse benchlearningsessies. Een van deze sessies gaat over de Aedes-benchmark Nieuwbouw, waar maximaal tien corporaties onder leiding van een expert de resultaten van de Aedes-benchmark bespreken. Centraal staat hierbij het verhaal achter de cijfers. Zo kunnen corporaties leren van collega-corporaties. Dit levert handvatten op voor verbetering. Meer informatie hierover vindt u op Aedes-website.’