Publicaties

Corporatiebarometer 2017: vertrouwen corporatiesector leidt tot meer investeringen

Woningcorporaties hebben weer meer vertrouwen in de toekomst. Reorganisaties en een structurele verlaging van de bedrijfslasten in de afgelopen jaren lijken in 2017 vruchten af te werpen. Dit jaar en komende jaren investeren corporaties fors in verduurzaming van hun bestaande huurwoningen en nieuwbouw. Dat blijkt uit de vijfde Corporatiebarometer. Dit jaar vulden 126 directeur-bestuurders deze jaarlijkse enquête van Aedes in.

 

Bijna de helft van de woningcorporaties concentreert zich de komende jaren stevig op het verduurzamen van hun woningen, 45 procent nu tegenover 38 procent vorig jaar. Ger Peeters, directeur-bestuurder van Wonen Limburg ziet op het gebied van verduurzaming een omslag. ‘Als wij nu in een complex bijvoorbeeld de cv-ketels moeten vervangen, maken we een serieuze afweging of we dit nog wel moeten doen omdat we streven naar een “gasloze” woningvoorraad tussen 2030 en 2040. Hier keken we enkele jaren geleden wel anders tegenaan.’

Zonnepanelen en dubbelglas
‘De zon betaalt binnenkort in onze appartementencomplexen een deel van de servicekosten voor onze huurders’, vertelt Fons Köster, directeur-bestuurder bij Van Alckmaer voor Wonen. ‘We plaatsen bij nieuwbouw en bestaande appartementencomplexen zonnepanelen op het dak. De algemene verlichting en de lift worden hierop aangesloten. Daarnaast onderzoeken wij de mogelijkheid om al onze woningen die nog geen dubbelglas hebben, dit jaar hiervan te voorzien.’

In Limburg zijn er ook tal van verduurzamingprojecten. Zo krijgen nieuwe huurders bij Wonen Limburg zonnepanelen, onder de paraplu van het project Zonnig Limburg. De corporatie neemt deel aan de Stroomversnelling en bouwt alleen nog maar nul-op-de-meter woningen. Ze onderzoekt of oude mijnschachten kunnen bijdragen aan het terugdringen van het gasgebruik voor het verwarmen van woningen. Peeters: ‘Het Klimaatakkoord, de situatie in Groningen: je kunt niet meer om het thema duurzaamheid heen en ik zie dit ook veel bij collega-corporaties.’

Meer nieuwbouw
‘We zijn de grote slag weer te boven’, zegt Arjen Jongstra, directeur-bestuurder van Ons Huis in Apeldoorn. ‘Door bezuinigingen en meer efficiency is er weer ruimte en die benutten we. Naast miljoenen extra voor onderhoud en verduurzaming van ons bezit bouwen we weer meer. We hebben net afspraken gemaakt voor 41 sociale huurwoningen in het project Havenpark in het Apeldoornse centrum, hier dragen we bij aan binnenstedelijke vernieuwing. In het noorden van de stad gaat nu de schop de grond in voor 68 nieuwe sociale huurwoningen.’

Financiële situatie
In het licht van alle investeringen is het niet gek dat corporatiebestuurders de financiële situatie van hun eigen corporatie en vooral die van de sector positiever beoordelen. Zo’n 25 procent van de bestuurders denkt dat hun corporatie de komende drie jaar moet reorganiseren, vorig jaar was dit nog 39 procent. In 2014 voorzag de helft van de bestuurders nog een reorganisatie.

Het beeld in de Corporatiebarometer komt overeen met cijfers uit de Aedes-benchmark. Vanaf 2013 dalen de beïnvloedbare bedrijfslasten van woningcorporaties. In 2015 is er een daling van 8,5 procent, zo’n 70 euro per verhuureenheid (vhe). Bijna de helft van die daling komt door lagere personeelslasten. Peeters: ‘Je zag in de sector een aantal jaren bij corporaties meer een interne focus, ook door alle beleidsveranderingen. Nu lijkt dat te zijn gekanteld en kijkt men weer wat meer naar de buitenwereld en de toekomst.’

Goede samenwerking
Dat lijkt zich te uiten in vernieuwende en meer intensieve samenwerking met andere partijen.  Steeds meer woningcorporaties doen aan ketensamenwerking: 44 procent van corporaties, ten opzichte van 31 procent een jaar geleden. Ook maken corporaties vaker gebruik van geïntegreerde contracten, naar bijvoorbeeld Design and Build concept. Bij Van Alckmaer voor Wonen is de vastgoedafdeling  dit jaar ingekrompen. Vanaf 1 maart 2017 wordt het onderhoud geheel aan de markt uitbesteed. De corporatie nam hiervoor in de plaats twee medewerkers voor sociaal beheer aan.

Köster ziet zijn corporatie als een vliegwiel om zaken aan te zwengelen en in samenwerking problemen op te lossen. Met de wijkagent, zorgorganisaties en in structurele overleggen als het Veiligheidshuis en het Meldpunt Vangnet en Advies Noord-Kennemerland. ‘Het is niet zo dat we alleen maar problemen signaleren, maar in sommige portieken zien we wel een stapeling van problemen.’ Köster doelt op het passend toewijzen, waarbij vanaf 1 januari 2016 sociale huurwoningen zoveel mogelijk aan woningzoekenden met de laagste inkomens moeten worden toegewezen. ‘Dit beleid werkt in de hand dat kwetsbare doelgroepen bij elkaar komen te wonen.’

Uitwerking beleid
Jongstra onderschrijft het verhaal van Köster en ziet op straatniveau de effecten. Toch benadrukt hij dat het een optelsom is. ‘Mensen uit zorginstellingen gaan zelfstandig wonen, we hebben meer instroom uit de maatschappelijke opvang en huisvesten statushouders. Gemiddeld genomen hebben zij geen hoog inkomen. Zij komen door het veranderde toewijzingsbeleid voornamelijk in oudere bestaande wijken terecht, hier staan meestal onze goedkoopste woningen. De differentiatie in wijken zoals je die eerder kende wordt steeds minder en de leefbaarheid steeds kwetsbaarder.’

Zo’n 48 procent van de ondervraagde corporatiebestuurders vindt dat passend toewijzen nadelige gevolgen heeft voor de leefbaarheid van wijken. In Apeldoorn zetten huurdersorganisaties dit probleem ook op de agenda. Jongstra ziet in een aanpassing van het beleid de oplossing. ‘Dan denk ik aan weer meer vrijheid bij de toewijzing van woningen. In nieuwbouwwijken plannen we nu huurwoningen goed gespreid over de buurt met ook andere woningen, maar dit kan natuurlijk moeilijk in bestaande wijken.’

Woningwet
De Woningwet en onzekerheid over regels in aanloop naar de uiteindelijke wet, zorgden ervoor dat corporaties de afgelopen jaren minder bouwden. Corporatiebestuurders zien de Woningwet nog steeds als belangrijke spelbreker. Er is weliswaar een positief effect op betaalbaarheid, maar de helft vindt dat de wet negatieve effecten heeft op het gebied van nieuwbouw, leefbaarheid en de kwaliteit van de woningen.