Aedes vereniging van woningcorporaties

Woningcorporaties kunnen de verhuurdersheffing financieren met extra inkomsten door het gewijzigde huurbeleid. Als ze de ruimte tot huurverhoging niet (volledig) benutten vanwege marktomstandigheden of betaalbaarheidsoverwegen dan kunnen ze de heffing opbrengen door verkoop van woningen of besparingen op bedrijfslasten. Dat concludeert minister Blok (Wonen) in zijn brief over de uitwerking van het huurbeleid en de verhuurdersheffing. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft berekend dat het woonakkoord weliswaar gunstiger uitpakt voor corporaties dan het regeerakkoord, maar dat investeringen nog steeds onder druk staan.

Verhuurdersheffing
Met de extra inkomsten uit inkomensafhankelijke huurverhogingen kunnen corporaties de verhuurdersheffing betalen, schrijft minister Blok. Voor 2013 is de heffing 50 miljoen euro en loopt op naar 1,7 miljard in 2017, zoals eerder aangekondigd in het woonakkoord. De minister stuurt de Tweede Kamer voor de zomer een wetsvoorstel waarin de heffing vanaf 2014 wordt geregeld. ‘In beginsel ga ik daarbij uit van een vormgeving gelijk aan die voor de heffing in 2013.’

Tekort
De inkomsten uit extra huuropbrengsten lopen op van 364 miljoen in 2013 tot 1,8 miljard in 2017, schrijft minister Blok. Zijn conclusie is dus dat de heffing structureel kan worden betaald uit de extra opbrengsten. Voor de periode van 2014 tot 2017 geldt dat niet: in 2014 geldt een tekort van 440 miljoen euro, in 2015 een tekort van 260 miljoen en in 2016 een tekort van 70 miljoen.

Bedrijfslasten
Woningcorporaties moeten dit tekort opvangen door verkoop van woningen aan bewoners en institutionele beleggers, waarvoor de minister de regels wil versoepelen. Een besparing op de bedrijfslasten van ten minste 10 procent (jaarlijks 350 miljoen) moet mogelijk zijn, schrijft de minister. Op die manier moeten ook de woningcorporaties in regio’s waar de maatregelen door marktomstandigheden ongunstig uitvallen de ontstane tekorten opvangen.

Investeringen onder druk
Het woonakkoord pakt aanzienlijk gunstiger uit voor de investeringscapaciteit van woningcorporaties dan het regeerakkoord, concludeert het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in haar doorrekening. Daarin gaat het CFV nog wel uit van het woningwaarderingsstelsel en de inkomensafhankelijke huurverhogingen, aangezien er voor de aangekondigde alternatieven nog geen concreet voorstel ligt.

Wel waarschuwt het CFV dat de investeringen ook door het woonakkoord onder druk staan, omdat hierdoor de vermogenspositie van woningcorporaties vermindert. Individuele corporaties kunnen in financiële problemen komen: de solvabiliteit van 43 corporaties komt onder de kritische grens van 15 procent.

Veel minder nieuwbouw
De CFV-cijfers bevestigen de voorlopige berekeningen op basis van het woonakkoord, die Aedes eerder publiceerde. Daaruit bleek een iets positiever beeld ten opzichte van het regeerakkoord Rutte II. Maar de heffing gaat onvermijdelijk ten koste van investeringen van woningcorporaties en de nieuwbouw komt op een aanmerkelijk lager niveau te liggen. De komende jaren mag een nieuwbouwproductie van niet meer dan 10.000 tot 13.500 huurwoningen verwacht worden.

Huurdersbelasting
Aedes handhaaft de kritiek op de aanpak van het kabinet: de verhuurdersheffing sluist geld van huurders door naar de schatkist waardoor dat niet kan worden ingezet voor investeringen. Terwijl die broodnodig zijn om de bouw en de economie op gang te houden. In feite legt het kabinet huurders zo een extra belasting op en gebruikt ze woningcorporaties als belastingkantoor. Vooral huurders en bouwvakkers die werkloos worden zijn de dupe.